三幅图生动刻画澳大利亚典型的住房投资者形象

三幅图生动刻画澳大利亚典型的住房投资者形象

 

在人们的想象中,房产投资者的形象往往是腰缠万贯的全职地产投机者。但是实际情况却往往是另一番景象。澳大利亚绝大部分的住房投资者实际上并不完全依赖住房投资作为主要的收入来源。

参与澳大利亚住房投资的人群主要是那些买了自住房后,再逐步买下投资房的群体。这些“投资散户”持有的投资物业占澳大利亚所有投资物业的83%。

既往研究表明,住房投资者往往具备以下显著特征即已婚、拥有全职工作和高收入的富裕男士。

典型的出租房投资者往往是高收入人士/家庭,名下拥有1-2套供出租的物业作为额外的收入来源。成为住房投资者的可能性随着年龄和自有房产的增加而增加,但是在65岁以后,这种可能性随着年龄的增长而下滑。

 

三幅图生动刻画澳大利亚典型的住房投资者形象

根据澳大利亚统计局(ABS)提供的数据,澳大利亚住房自有率约为70%。平均而言,所有住房贷款中35%属于投资房贷款,剩余的则为自住房贷款。换而言之,住房投资是房贷市场和银行体系中非常重要的一部分。

绝大部分的住房投资均主要集中在出租或转售用途。期房投资占比相对要小。此外,这个市场中由企业和大公司投资的住房比例仅为8%。

本文采用了一家大型房贷机构的数据(2003年-2009年)对地产投资者的特征进行了描述,即平均年龄42岁、72%为已婚人士、附有共同借款人的贷款合同不到2/3。女性投资者比例不到1/3。

 

三幅图生动刻画澳大利亚典型的住房投资者形象

如图所示,住房投资者月均净收入为8,600澳元即年均净收入:103,200澳元。但是扣除月均净收入超过10万澳元的前100名投资者,住房投资者的月均净收入为6,617澳元或年均净收入为79,404澳元。

通过抵押贷款融资的住房投资者平均净资产为934,091澳元(50%的投资者净资产为581,541澳元)。部分投资者名下拥有多样性投资组合; 6%的投资者同时还拥有平均价值4,884澳元的股票。

直接住房投资者主要是专业人员、管理人员、小企业主或技能娴熟工种从业人员。总体而言,住房投资者中27%为个体经营者,相比之下,自住房主中这一比例仅为19%。

主要投资地

相关数据表明,直接住房投资者主要投资现房。根据澳大利亚统计局的报告,仅有3%的投资者房贷供款是用于期房。

我们的数据表明,住房投资者相比自住业主更愿意投资州际间或不同邮区住房。几乎一半的住房投资者所投资的物业与他们所居住的物业不在一个邮区,同时11%的住房投资者所投资的物业与他们所居住的物业不在同一个州。

绝大部分住房投资者选择农村和非首府地区进行投资。但是选择悉尼和墨尔本等大都市进行物业投资的住房投资者也不在少数。

 

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如图所示,2003年至2009年间住房投资者投资物业的前10个邮区包括Cairns (昆州)、Mandurah (西澳)、 Torquay (维州)、Mackay (昆州) 和 Launceston (塔州)。

主要投资原因

我们的研究表明,投资者贷款购房的原因除了生活住房以外,主要是出于积累收入和财富的因素。

在一些投资者眼里,住房投资是一项长期、安全的投资。对于这些投资者而言,其他类型资产(如股票和债券)似乎理解难度增加并且市场门槛更高。

还有一部分房产投资者将住房投资视为以一项永久收入来源,而其他投资者投资房产的原因主要是基于潜在房产资本利得和预期财富增加的一种投机行为。

在房价涨幅强劲时期这一原因显得尤为突出。例如2003年至2009年间,澳大利亚平均房价增长率为8.9%。

除此以外,澳大利亚学术界认为本国的税收制度也助长了住房投资。按照澳大利亚的税制,住房投资可获得资本利得最高50%的抵扣以及享有负扣税等优惠待遇。房贷获取途径的增加也是推动住房投资的原因之一。例如,2003年至2009年间,年均住房信贷增长率为14.6%。

当然,住房投资的增长背后还存在一些别的原因。例如两地奔波所导致的一处物业自住另一处物业投资的现象,以及度假屋等投资现象。此外,澳大利亚还存在“非特意投资”的住房投资者如继承取得房产。

综上所述,澳大利亚绝大部分的住房投资者均是普通的澳大利亚居民。他们可能往往选择郊区或非首府地区进行投资作为次要收入和资本利得的来源。因此,当你在思考哪些人属于典型的住房投资者,或许你只需要看看您的邻居即可。

 

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