这些年,是谁买走了5260万公顷的澳大利亚土地?

前言

“我们的土地都被中国人买走了!”

前些年,澳大利亚一直有政客为此忧心忡忡,担心中国人再这样买下去,后果很严重。

但近几年,这种声音弱了一些。因为,其实中国并不是澳大利亚土地最大的买家。最新调查发现,英国才是最大的投资国。

根据今年AgJournal对澳大利亚农场的所有者进行的一项特别调查显示,按价值计算,加拿大公共部门养老金投资委员会、麦格理农业基金和美国教师退休基金会(TIAA-CREF(Nuveen))是三家最大的投资者,合计拥有土地630万公顷,估值约为74亿澳元。

加拿大警察、美国大学教授和荷兰公务员可能都不知道,他们的退休金被花在了地球另一端的澳大利亚,间接实现了很多人的“农场主梦”。

这些年,是谁买走了5260万公顷的澳大利亚土地?

最大投资者:加拿大养老基金

澳大利亚四面环海,中心大陆有1/3地区不适于发展农牧业,另外1/3的地区只宜发展畜牧业,但其农用地面积仍然相当可观。农牧业用地约408亿公顷,约占国土面积的63%。农用地的90%以上是天然草场,达4.4亿公顷;而耕地面积只有4876万公顷,其中灌溉面积占其中的4%。

澳大利亚拥有一些灌溉良好的肥沃土地,在一些干旱地区也可以放牧牛羊,但是必须精心保护土壤。因为,当澳大利亚降水量周期比较长时,就会出现干旱,一些牧场会变成沙漠。

目前,对澳大利亚土地投资最多的公司,是管理加拿大政府工作人员(包括加拿大著名的骑警和武装部队)的养老金的PSP公司,其投资价值超过30亿澳元。仅在过去20个月里,PSP就参与了价值超过23亿澳元的本地交易,其中包括澳大利亚农业史上最大的两笔交易,每笔交易价值约8.5亿澳元。

这些年,是谁买走了5260万公顷的澳大利亚土地?

排在第二位的是澳大利亚控股的麦格理农业基金(Macquarie Agriculture funds),该基金由Paraway Pastoral Company、Lawson Grains和Viridis Ag三家公司组成,资产约27亿澳元,资产组合覆盖470万公顷的土地。这些基金另有2.5亿美元投资于巴西农业 ,由国内和海外投资者共同支持,其中包括荷兰的公共部门养老基金Stichting Pensioenfonds ABP。

位于纽约的美国教师保险与年金协会(Teachers Insurance and Annuity Association of America)和大学退休股票基金(College Retirement Equities Fund)也跻身前三,它们通过其子公司Nuveen的投资,已成为全球最大的农业投资者。Nuveen公司已将价值约17亿美元的澳大利亚土地和水资源资产组合在一起。

由于土地、水和基础设施资产的成本各不相同,投资组合的价值很难确定,但其他主要投资者包括在澳大利亚证交所上市的乡村基金集团(Rural Funds Group)、Warakirri资产管理公司(Warakirri Asset Management)、澳大利亚农业公司(Australian Agricultural Company)、澳大利亚最富有的女性吉娜•莱因哈特(Gina Rinehart),以及北澳大利亚畜牧公司(North Australian Pastoral Company)和统一畜牧公司(Consolidated Pastoral Company)。

中国投资排名第二

据澳大利亚联邦政府的最新数据,全球对其农业资产的兴趣依然浓厚,约有5,260万公顷农地被外资买下。

英国是最大的投资国,有1020万公顷,其次是中国(920万公顷)、美国(270万公顷)、荷兰(250万公顷)、巴哈马(220万公顷)和加拿大(200万公顷)。

这些年,是谁买走了5260万公顷的澳大利亚土地?

近年来,加拿大对澳大利亚土地投资激增是由PSP公司牵头的。二月份,PSP公司以8.54亿澳元收购了在澳大利亚证交所上市的韦伯斯特有限公司(Webster Limited)。这是澳大利亚第四大老牌的公司,也是该国最大的土地所有者之一,拥有超过34万公顷的土地和15.3万立方米的水资源。

去年年底,PSP里程碑式地买下了约8.5亿澳元的澳大利亚的土地和水资源,包括1.2万公顷的杏树种植园,靠近维州北部的Robinvale,以及近9万立方米的高质量的水,水资源部分价值4.9亿澳元。

还有一股投资资金来自北美。今年早些时候,波士顿汉考克农业投资集团(Boston-based Hancock Agricultural Investment Group)从哈佛大学的基金中拨出1.2亿澳元,收购了位于新州Hillston的19877公顷的棉花和杏仁农场。而去年美国教师退休基金会以2840万澳元的价格,从Turnbull家族手中购买了Moree附近4000公顷的旱地种植区。

过去一年的其他重大交易还包括Daybreak crop以9700万澳元,收购了西澳大利亚州的Erregulla Plains地产。

这些年,是谁买走了5260万公顷的澳大利亚土地?

外资逼近,本土公司后退

在外国资本大举进入的竞争中,有些老牌澳大利亚本土公司的业务不断缩减,包括昆士兰州畜牧巨头Clark and Tait。该公司迄今已将七个牧场中的六个出售,包括以9260万澳元(包括股票)的价格将位于Springsure的133744公顷的Mantuan Downs牧场出售给北澳牧业公司(North Australian Pastoral Company)。由中国人控股的瑞发牧业(North Australian Pastoral Company)去年在新州和维州上市了其五家企业的投资组合,总价值超过1.5亿澳元。其中包括位于维州西区的2406公顷的Blackwood Station,后来卖给了大律师Allan Myers和他的Dunkeld畜牧公司。

世邦魏理仕农业(CBRE Agribusiness)综合业务总监Danny Thomas表示,尽管新冠病毒危机对全球经济造成了影响,但农村房地产市场仍“非常强劲”。他补充称,农业是“少数几个前景光明的行业之一”。

Thomas描述说,”因为汇率、粮食安全、非常低的债务等因素,银行都特别希望向该行业放贷”。除此之外,澳大利亚东部大部分地区,尤其是新州和昆州的季节性条件也有所改善,这两个地区已经连续多年遭受干旱。

因此,Thomas预计今年中后期投资者对农村房产的需求将增加,澳大利亚可能会迎来一个非常活跃的土地购买和租赁市场。“还有人想做股份制农业,”他说。”所有这些都预示着市场的活跃。”

Thomas说,对澳大利亚农业经济的另一个激励措施,是联邦政府允诺的15万澳元即时注销税款。”这让很多农民有机会检修他们的设备。而且,如果他们检修完了设备,他们可能会发现自己希望得到更多国家的投资。”

他的同事、新州和堪培拉地区CBRE农村交易业务的负责人Col Medway说:“我们经历了30年来最长的土地价格牛市。” 他补充道,好的季节让农场的资产负债表井然有序。“除此之外,去年我们的牲畜商品交易达到了新的水平,因此外国资本对农业用地也产生了兴趣。”

这些年,是谁买走了5260万公顷的澳大利亚土地?

澳洲农民跟外国买家抢地

去年,新州Condobolin地区的第三代农民Peter Stuckey,刚刚租下在他家农场以南80公里的一块土地后,又看到他隔壁的农场挂牌出售。尽管他原有的这块2400公顷的旱地还有5年租期,但他还是又咬着牙把隔壁农场买了下来,使他拥有的土地增加到1万公顷。

这些年,是谁买走了5260万公顷的澳大利亚土地?

这是整个新州常见的情景——尽管干旱严重,土地价格屡创新高,但受创纪录的牲畜和大宗商品价格推动,农民家庭一直在大量购买土地。

“没人有钱,气候也不好,但我们还是试一试吧,银行也很乐意支持我们。”Peter说。

像Peter这样的家庭正在不断扩大他们的财产,同时还要跟海外投资者竞争,去年以来澳元的下跌使这种竞争更加激烈了,而他们最大的竞争对手是——加拿大人,而不是传统观念中的中国人。

即便如此,本地买家仍在市场上保持着自己的优势,从国际房地产经纪人到小型专家都说,

“在澳大利亚的很多农场,20多岁的年轻人正返回家乡,渴望扩张土地。尽管他们没有得到媒体的关注,但从数量上看,家庭农场是房地产市场上最大的参与者。”

土地价格逐年涨,有价无市

根据澳大利亚农村银行(Rural Bank)发布的《2020年澳大利亚农田价值报告》显示,2019年,澳大利亚每公顷农田的平均价格上涨了13.5%,达到每公顷5271澳元。这是其连续第六年实现经济增长,使20年来的年复合年增长率达到7.5%。

该报告预测,经过数年具有挑战性的季节性条件后,农田价值一直具有弹性。随着澳大利亚农业生产率和盈利能力的持续提高,对农业资产的需求将保持强劲,澳大利亚农田价值的长期增长将持续下去。

但是尽管大宗商品价格走强、低利率环境和土地供应紧张等因素短期内支撑了对农田的强劲需求,全球经济的动荡将阻挡了一部分投资者。因此报告预测今年澳大利亚农田价值将继续增长,但与过去6年的增长速度相比将有所下降。

挡不住的国际投资者

去年,当联邦政府宣布对有意购买澳大利亚农田的海外投资者实施更严格的限制时,外国投资者拥有的农业用地就受到了密切关注。

这些规定要求房产在进入国际市场前,至少要向澳大利亚买家“广泛推广”30天。这背后的想法,是防止这些土地在澳大利亚人没有意识到的情况下就被买走了。

而且海外投资者在澳大利亚购买或出售农地时,都要接受FIRB(外国投资审查委员会)的审查。如果他们持有的资产总值超过1,500万澳元,则需要获得批准。

不论价值或是否需要批准,所有外国资本在农业土地上的投资,必须在购买或出售后30天内通知澳大利亚税务局进行所有权登记。

可是,这些仍然不能阻挡外国投资者的强烈兴趣。

据高力国际(Colliers International)称,来自各国各个机构的投资者持续对澳大利亚农业资产感兴趣。

这家房地产公司专门从事大规模、高价值的资产交易,其客户通常是企业农场主和投资者。该公司发布了一份研究和预测报告,称澳洲农业为各类机构投资者提供了投资组合多元化和长期回报。

高力国际估计,澳大利亚各州在农田上的资本投资将超过500万澳元,实现多样化经营。然而,西澳和塔州是2019年仅有的两个外国投资没有增长的州。

在过去几年中,参与澳大利亚农业企业投资领域的国际投资者急剧增加,尤其是加拿大和美国的养老基金。

报告作者之一的高力国际研究部副总监Karina Sales表示,家庭农场仍然是该行业的主导者,因为 “他们存在的历史很久、抵御季节性和市场周期的能力和准备充足,以及他们有着丰富的行业知识”。

尽管新冠疫情对澳大利亚的农业经济经济资本市场的影响程度仍无法量化,但她推测:

“潜在的影响可能包括投资机会无法进入市场,资本流动中断,限制现场检查的国际和国家边境限制,以及股票交易所上市公司市值的损失。”

“这些投资者一般都对干旱和气候风险有长期的顾虑,所以都需要做足谨慎保守的可行性分析,包括确定相关策略来降低风险,最后才能决定是否投资。”Sales女士说。

“这些企业资金充足,而且往往能利用新技术或流程整合,来促使资产收购和产能升级,这是他们最终能够获得最大的回报的原因。”

购买澳大利亚农地有哪些需要注意的:

  • 任何个人都可以购买价值1500万澳元以内的农田,包括外国公民,但是一旦超出了这个数额,需要获得FIRB的批准;
  • 当你购买土地时,你必须支付4%的印花税;当你出售时,你可能要缴纳资本利得税;
  • 对你打算购买的房产周围的产业和土地用途进行调查;
  • 调查你所在地区的规划,你所在地区的农村工业的性质可能会随着时间的推移而变,考虑一下会对你未来产生的潜在影响;
  • 准备好在你的土地管理职责上花费时间和金钱,特别是农地上的杂草和有害动物;
  • 多向地方议会及其他政府及非政府机构索取资料、意见及协助,以确保你在知情的情况下选择理想的乡村生活。

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