澳零售物业回报高于美欧 基金经理寻求增投资配置

由于澳洲商业地产的投资回报高于美国或欧洲，难怪基金经理寻求增加对澳洲零售店铺物业的投资配置。

利率下降，资产价格上涨，《澳洲金融评论报》的商业地产峰会上，每个人都在谈论所谓的拐点。尽管人们一致认为海外资本再次澳洲的零售物业地产感兴趣，但人们不应忽视这样一个事实，即外国投资者在资产组合多元化方面仍然有很多选择——即使地缘政治浪潮将美国例外论慢慢拖向大海。

澳洲房地产必须证明它能够实现回报最大化。零售业地产有一个特别强烈的故事要讲，体现在韧性和价值的独特结合上。

面对电子商务的威胁、疫情的打击，以及通货膨胀引发的债券收益率上升，澳洲也未能幸免于全球零售业大幅下跌的影响。但是，如果将三年期和五年期回报与主要同行国家（美国、英国、德国或日本）进行比较，澳洲零售业物业的回撤幅度较小，复苏速度较快。

知道这些国家之间的风险可能不同，人们还可以通过衡量这些回报流的波动性来根据风险调整后的回报进行比较。在此过程中，专家们研究了新冠疫情大流行之前和期间的波动性。也许不足为奇的是，鉴于这个国家防疫封锁的严格性，澳洲零售物业投资回报的波动性在疫情前与疫情后表现出最大的差异。

从疫情前的数据来看，澳洲的风险调整后回报明显高于美国、英国或许多欧洲国家。包括疫情波动在内，这个国家在这份榜单上落后于美国，但风险调整后的回报仍高于英国和许多欧洲国家。

实体店在澳洲的消费者蛋糕中保留了更大的份额。根据Urbis 的数据，只有不到15% 的零售额是在线销售的，而美国和英国的这一比例约为20% 和27%。这在很大程度上归结为地理和人口统计，澳洲遥远的距离和分散的人口使得在主要城市以外快速、负担得起的送货服务对在线零售商来说是一个更大的挑战。

对于偏远地区的澳洲人来说，开车去购物中心还是比等包裹更方便。

在文化上，澳洲购物者也逐渐接受线上零售，让当地零售商有时间适应和建立融合线上和店内体验的全通路模式。结果是，客流量在大流行后强劲复苏，零售商整合数位策略帮助而不是损害了他们的实体销售。

然后，澳洲对零售发展的保守态度也导致了在供应受控的市场中取得更加集中和谨慎的结果。

Urbis 报告称，热爱购物中心的美国朋友拥有每人大约5 平方米的零售楼面面积，而澳洲则只有1 平方米。

由于建筑和劳动力成本相对较高，澳洲的零售物业建设速度也与美国不同，而是专注于重新开发或翻新现有资产。这些资产还受益于限制新竞争零售中心开发的规划法。

对于投资者来说，这意味着现有中心不会面临附近激烈的新竞争，而稀缺性会随着时间的推移支撑租金增长和房地产价值。澳洲的零售店铺房东享有高入住率和稳定的租金，而在美国等供过于求的市场，许多房东不得不重新利用或拆除多余的空间。事实上，未来的购物中心供应不太可能跟上人口增长和规划要求的步伐，目前没有新的区域中心正在开发中。

这里不太明显但重要的一点是，许多澳洲零售物业房东在过去十年中投入巨资翻新或扩建其中心——增加娱乐和餐饮区、改善设施和整合数字基础设施。

这笔资本支出对于未来资产现代化是必要的，但它暂时拖累了收益和估值，使韧性故事更加保守。在过去十年中，澳洲的投资影响（积极的重建资本支出对回报的影响）在全球名列前茅，为1.83%，而美国为1.37%，德国仅为0.66%。