澳洲4次加息如何打压房市?房价还要跌到什么时候?

一幅新的图表显示,在澳洲10年来首次加息后的几周内,房地产价格就开始走跌,这也从另一方面揭示了利率上升是如何压低房价的。

CoreLogic的每日房屋价值指数显示,今年头几个月,首府城市的整体房价仍在上涨,尽管随着大流行的房地产热潮逐渐消退,涨幅不大。

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今年5月首次加息至0.35%,产生了立竿见影的效果。数据显示,秋季以每月0.3%左右的速度上涨的房价,开始下滑至负值。

在连续4次加息至2.35%之后,首府城市的房价目前已较峰值下降近5%。

专家预计,随着利率继续走高,而澳储行(RBA)对利率可能上升多少几乎没有任何暗示,房价将进一步下跌。一些银行经济学家预计,利率可能高达3.35%,明年才会小幅下降。

CoreLogic研究主管劳利斯(Tim Lawless)说,利率上升是房价下跌的主要驱动因素,新数据显示,在首次加息后,房价开始迅速下跌。

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他表示,“市场看起来对加息相当敏感…悉尼和墨尔本的市场已经在放缓,但在5月的几周后出现了拐点。我们看到房价下降幅度在加速,但8月和9月的加息似乎没有像开始时那么大的影响。”

悉尼的房价跌幅居全澳之首,在5月至9月期间下跌了7.6%,而墨尔本的房价同期下跌了4.9%。在其他首府城市房价开始下跌之际,布里斯班的房价仍在上涨,但现在却出现了大幅下跌,在过去两个月下跌2.9%。

劳利斯表示,尽管房价自今年早些时候以来一直在下跌,但自去年以来房价增速已经在放缓,当时固定利率开始上升,澳洲审慎监管局(APRA)减少了购房者的最高借款额度。

Wheatley Finance的所有者、抵押贷款经纪人惠特利(Andrew Wheatley)表示,过去几个月来,客户再融资或重新协商贷款的要求越来越强烈。

尽管很多人在利率上升之前就开始联系贷款机构,试图获得更好的交易,但他现今收到的信息变得越来越紧迫。

惠特利表示,“很多人联系我说,‘我的抵押贷款还款有麻烦了,我需要找人谈谈。’”

“我也注意到,过去三四个月里,人们没有迅速涌入市场并抢购房产。以前他们不得不这样做,是因为时间拖得越长,房价上涨得越快,再等6个月可能会让买家多掏5万澳元。”

买房代理巴科斯(Cate Bakos)表示,自5月份加息以来,购房者已经惴惴不安,许多人意识到他们有资格从银行获得的贷款正在减少,担心自己在财务上应付不了。

他说,“加息加剧了这种担忧,尤其是对那些以前从未经历过加息的人来说。很多紧张的买家都很谨慎,也有自己的缓冲,他们会说‘银行说我可以借160万澳元,但我要的金额是不要超过130万’。”

联邦银行澳洲经济主管艾尔德(Gareth Aird)表示,随着利率继续上升,房价可能会进一步下跌。“房价将继续下跌,直到利率停止上升。”

贷款价值也受到了冲击。艾尔德称,澳洲统计局(ABS) 7月份的数据显示,住宅房地产贷款下降了8.5%,6月份下降了4.4%。

他预测,在房市低迷期间,全澳房价从峰值到谷底将下跌15%,而澳新银行(ANZ)等其他银行预计,房价将下跌18%。

艾尔德说,“这要以利率再上升50个基点为条件,10月和11月预计分别上升25个基点。如果利率上升得更高,这可能会改变人们的预测——没有人知道储行会把现金利率上调到什么程度,包括他们自己,而这将决定房价会跌到什么程度。”

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