受供应端问题与借贷能力提升共同驱动，澳大利亚全国住宅价值录得自2023年10月以来最强月度涨幅。
房地产数据公司 Cotality 的最新研究显示，今春澳洲楼市竞争态势明显。其全国房价指数（HVI，追踪月度房价变动）在2025年9月环比上涨0.8%，为2023年10月以来的最强单月表现。
按季度计，HVI 上涨2.2%，相当于中位住宅价值增加18,215澳元，涨幅高于二季度的1.5%、是一季度1.1%的两倍。
所有首府城市与州域（非首府）地区在月度、季度与过去12个月三个口径上均录得上涨，但节奏有所分化：
- 珀斯与布里斯班季度涨幅领先，分别为4.0%与3.5%；
- 达尔文更强，季度上涨5.9%；
- 悉尼与墨尔本相对温和，季度分别+2.1%与+1.0%。
从分层看，低价位住宅季度+2.6%，中位住宅+2.7%，高价位住宅+1.8%。
供应“卡脖子”
推动房价上行的关键因素之一是挂牌供给不足。Cotality 指出，各首府城市的在售库存均低于均值：
- 9月季度挂牌量较五年均值低约18%；
- 同期销售估算高出7.3%。
Cotality 研究总监 Tim Lawless 补充，在涨幅最强的城市，库存缺口更显著：
- 截至9月底，达尔文在售量较均值低约53%，
- 珀斯低45%，
- 布里斯班低31%。
与此同时，季度成交估算高于均值，“供需错配”明显。
他表示，更低利率、实际收入增长与情绪回升也将支撑今年春季至年末的价格表现。“年内合计75个基点的降息对住房活动起到了关键支撑。以10.6万澳元家庭中位收入测算，借款能力较2月首次降息时提升约7%；更低的利率也提振了消费者信心，而这对高承诺度决策至关重要。”
热点与新政叠加
这轮数据恰逢政府扩大版首置担保计划（First Home Guarantee）上线前夕（10月1日启用）。新政允许合格首置以5%首付获贷并免缴 LMI（贷款保险）。
Cotality 认为，计划新房价上限将吸引大量首置关注、形成需求集中。但短期内影响房价的因素并不止于此。
Cotality 研究主管 Eliza Owen 对《The Adviser》表示，新政或对低端市场带来短期提振，但利率与住房供给等长期因素将更具决定性：
“这存在张力：政府与合作放贷机构希望提升自有住房率，而贷款监管框架仍然低风险取向。这意味着有人符合计划资格，却未必符合银行授信。”
她援引西太银行6月测算称，全国约40万人可能符合扩容后计划资格，“但这只是计划资格而非房贷批核，印花税与银行可负担性评估等门槛会进一步筛减实际使用人数。”
关于利率，Owen 指出其不仅影响借贷能力，也影响信心与预期：“在三次降息、情绪回升与实际收入走高之后，需求正在抬升，推高春季房价。同时，供给端——如施工节奏与挂牌量——尤为关键。全国挂牌量仍较历史均值低约20%，这加剧了价格压力。”
央行按兵不动
澳储行（RBA）在2025年9月会议上将现金利率维持在3.60%不变（据《The Adviser》报道）。
要点速览
9月全国房价指数 +0.8%，为 2023/10 以来最强单月；
季度 +2.2%（中位值+18,215澳元）；
珀斯、布里斯班、达尔文领涨；悉尼、墨尔本温和；
库存低位（挂牌较五年均值-18%），成交高于均值（+7.3%）；
年内累计降息75bp→ 借款能力+7%（以家庭中位收入测算）；
首置担保计划扩容或带来低端需求短期上冲，但利率与供给主导中长期走势。
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