澳洲房市 “泡沫”风险高居全球第4!?什么时候会破?

前言

彭博社经济(Bloomberg Economics)最新分析显示,19个经合组织(OECD)国家的总体房价租金比和房价收入比高于2008年金融危机前的水平,这表明房价已经偏离基本面。

这其中,澳洲在某些方面正面临着最大挑战,在发达国家房地产市场风险排名中位列第四。

也就是说,澳洲现在已成为全球房地产泡沫破裂风险最大的国家之 一!

其实,从2000年开始到今天,过去22年中,市场上不断传来澳洲房产泡沫破裂的声音。

那这场漫长的“泡沫”究竟何时会破?

全球房市面临危机!

彭博经济指出目前,全球经济共同对抗的困难包括:严重的通胀、股市动荡和战争。

现在全球又面临着另一个重大威胁:房地产市场繁荣的大规模瓦解!

随着各国央行迅速提高利率,不断飙升的借贷成本意味着,那些原本就急于买房的人终于达到了极限。

澳洲房市 “泡沫”风险高居全球第4!?什么时候会破?

在加拿大、美国和新西兰等国家,曾经炙手可热的住宅房地产市场突然转冷。

最近这几年来,由于抵押贷款利率处于最低水平,政府出台了刺激措施,再加上远程办公盛行,购房者开始寻找更大的住房,房价一直在飙升,而现在的情况则截然相反。

这项分析显示,目前 19 个经合组织国家(OECD)的房价租金比,以及房价收入比已经高于2008年金融危机前的水平,这表明房价已经偏离了基本面。

在许多政策制定者寻求遏制几十年来最快的通胀之际,控制房价泡沫同样是他们目标的一个关键部分。

这其中,澳洲在某些方面正面临着最大挑战,在发达国家房地产市场风险排名中位列第四。

澳洲房市 “泡沫”风险高居全球第4!?什么时候会破?

根据研究,只有新西兰、捷克和匈牙利的房地产市场崩溃风险高于澳洲。

分析发现,澳洲市场在房价租金比、房价收入比和实际房价增长等关键因素方面表现很糟。这表明,该国已是世界上泡沫最严重的房地产市场之一,尤其容易受到价格下跌的影响。

随着市场对全球衰退的前景感到不安,房地产市场放缓可能会产生连锁反应,从而加深经济衰退!

房价下跌将侵蚀家庭财富,削弱消费者信心,并可能抑制未来的发展。

房产建设和房屋销售无论是在世界哪个角落,都是促进经济活动的巨大推动器。

危险在于商业和金融周期同时下降,这可能导致房产进入更长衰退期。

过去十年的量化宽松政策已经助长了房地产市场的泡沫,我们可以很快就会进入另一边,因为住房负担能力已经捉襟见肘,偿债率可能会急剧上升。

随着不良贷款风险的增加,这种情况会使银行贷款变得混乱,从而扼杀经济赖以生存的信贷流动。

在美国和西欧,引发金融危机的房地产崩盘多年来一直困扰着银行体系、政府和消费者。

房价下跌将对消费者支出和整个经济产生直接影响,因为房地产通常是家庭财富的重要组成部分。

伦敦彭博经济研究的 Niraj Shah 表示,当全球同步收紧货币政策时,价格大幅下跌的风险显然更大。

今年已有 50 多家央行一口气加息至少 50 个基点,预计还会有更多加息。

在美国,美联储上周将主要利率提高了 75 个基点,这是自 1994 年以来的最大涨幅。

葡萄牙在欧元区尤其处于危险之中,而奥地利、德国和荷兰也看起来很泡沫。

根据标准普尔全球评级的分析,在亚洲,韩国房价看起来也很脆弱。

该报告指出了家庭信贷相对于名义 GDP、家庭债务增长率和房价上涨速度的风险。

在欧洲其他地方,瑞典的住房需求出现了戏剧性的转变,这引发了该国的担忧,瑞典债务相当于家庭收入的200%。

高盛集团的经济学家上周在一份报告中写道,房屋销售的信号通常比价格提前约六个月,这表明几个国家的房价可能会进一步下跌。

众多经济学家们认为,房地产市场大幅降温是发达经济体可能放缓的一个重要原因。

澳洲房市 “泡沫”风险高居全球第4!?什么时候会破?

澳洲房市 “泡沫”或许在2000年就开始了

世界范围内,最普遍和最近发生的两次房地产泡沫分别发生在美国和爱尔兰,分别发生在2006年至2011年和2007年至2013年。

以美国为例,在2006年第一季度之前的五年里,总价格上涨了54.1%。

在之后的五年里,截至2011年第四季度,价格下跌了37.1%。

爱尔兰的摇摆更加剧烈。

在截至2007年第一季度的五年中,房价上涨了52.9%。

到2013年第一季度,价格下降了51.6%。

在每个国家的泡沫中都有不同的因素在起作用,但它们与全球金融危机不谋而合,也是全球金融危机的催化剂。

反观澳大利亚,实际上很难说澳大利亚是否存在房地产泡沫。

如果它处于泡沫之中,那将是一场漫长的泡沫,大约从2000年开始。

澳大利亚的房地产泡沫,如果存在的话,可能最终会“大到不能倒”。

澳洲房市 “泡沫”风险高居全球第4!?什么时候会破?

太多的工作、生计和财富都与砖瓦密不可分。

2022年第一季度,澳大利亚家庭的总财富增长了 1.2%,达到了 14.89 万亿澳元的新纪录!

而这背后最主要的就是房价飙升推动。

根据澳大利亚统计局(ABS)周四公布的国民账户数据,截至 3 月底,人均财富升至创纪录的 574,807 澳元。

自 2020 年 3 月以来,国民财富惊人的增长超过三分之一归因于资产价格的升值,自疫情爆发以来,澳洲住宅房地产的价值飙升了 40%。

2020 年和 2021 年的惊人价格上涨意味着即使房价下降到一些银行预测的水平,房价仍可能远高于疫情初期的水平。

所以,值得注意的是,房价可能在短期内剧烈波动,但从长期来看,总体轨迹是上升。

在家庭储蓄依然强劲;澳洲仍存在住房短缺问题;劳动力市场也很强劲的情况下,没有理由怀疑澳大利亚主要城市,例如悉尼和墨尔本将会在中长期内再经历合理增长。

澳洲政府支持房产“泡沫”?

本周澳洲房地产市场最火热的话题是什么?

新州将进行印花税大改革!从明年1月起,首次购房者将可选择用土地税取代印花税购房。

而这也仅是新州2022/23财年新预算案中数十亿澳元住房计划的一部分。

再加上工党政府承诺的“帮助购房”措施,将会给澳洲下跌的房市提供缓冲。

全球经济现在处于脆弱状态。

假如澳洲政府真的减少支持,对央行来说在刺激增长上是一大负担。

如果房地产业真的暴跌,将会对澳大利亚经济造成巨大冲击。

根据澳洲物业委员会的资料,澳洲有超过四分之一的工资依赖地产行业,而且该行业雇佣的人数最多,涵盖了商人、地产中介、建筑工人、贷款经纪人、银行职员、保险从业员、律师等。

政府希望通过补贴措施让澳洲年轻人可以入市,同样又是给所谓的“泡沫”房价提供了缓冲。

结语

ABS数据显示,澳洲有超过300万房地产投资者。

房地产投资使数以百万的澳洲人更加富有,但是今天有许多人都在思考,房地产投资是否为最优方案。

也有人认为,如果不购买房产,也没有什么其它好的选择。

难道投资于跌宕起伏的股票?或是存入利率超低的银行而赔钱?

所以,澳洲房地产长期有效性至关重要!

只要你没有过度的压力,就可以选择忍耐熬过低谷期。

不论是投资还是自住,房产都应作为一项长期投资。

而房价飙升的最大问题不是泡沫,而是在富人和穷人之间制造巨大的鸿沟。

那些有资产的人最终会过得很好,那些没有资产的人最终被远远的甩在后面。

风起云涌,瞬息万变的房地产市场不断考验着我们的判断能力。

购买房时避免超出合理的情况使用预算。

展望一下未来几年,你是否能负担得起7-8%(长期平均值)的利率的还贷?

在失业的情况下或休长假照顾小孩时是否还能跟上还款要求?

你有足够的储蓄用于其它意外费用吗?

在购房之前,你需要对所有这些问题的回答是肯定的。

如果不是,你可能最终会为了偿还欠款而卖掉房产,这通常会导致损失。

也不要去想政策来了会怎么样,更多的想想政策来了之后你会怎么样,对自己会有多大影响。

哪怕再过十年,澳洲房地产市场也大概率还是保持现在的局势:

像个谜又像一束光,带给我们困顿、也带给我们希望。

人心的欲望和奢念,其实都是一样的,不管是现在还是将来。

究其根本,不管何时,我们都是为了更美好,更自在的生活努力。

而在澳洲,“买房”恰好就是解决方案之一。

发布者:Ian,转载请注明出处:www.afndaily.com

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