一谈到房市，身边总有两种人。
一种人永远看多房市。就算今年澳洲房价暴涨23%，他们仍然坚称房价涨势还没到头，后劲十足。
另一种则恰好相反，他们最常的论调就是，涨成这个样，泡沫不知道有多少，尤其是今年，拉满杠杆往前冲，等一加息，他们哭都没有眼泪。
最近，持悲观论调的人越来愈多。
对于房市出现拐点的声音越来越大，和他们交流，大致罗列了以下几个观点。
增长放缓
虽然主要城市陆续解封，但刚刚过去的11月，澳洲地产的行情十分微妙。
CoreLogic最新的数据显示，上个月，澳洲的房屋价值虽然上涨了1.3%，但悉尼和墨尔本两大城市的房价增长却出现明显放缓，更是自1月以来最缓慢的增长。
增长的动能部分失效
房价增速放缓只是表象，更令人担忧的是之前所认为的所有增长推动因素，在上个月似乎都失去了部分动能。
首当其冲的就是固定抵押贷款利率。虽然澳洲房地产投资者正掀起一场多年未见的借贷热潮。然而，市场上的大银行2字头以下的抵押贷款利率已经消失不见了。
这直接增加了买家的紧迫感，负担能力已经成了实质性的购房障碍。
更为重要的是，11月信用评估在被收紧。贷款人被要求用更高的利率缓冲来进行评估，这导致平均购房者的借贷能力下降了5%。
预期负面
看房市要看趋势，那目前市场预期又是如何了？
不看好！
先是机构不看好。
根据CBA的最新分析，随着央行将现金利率上调至1.25%，该行预计2023年悉尼房价将下跌12%，墨尔本房价将下跌10%。这并不是个例，其它银行也做出了大致相同的预测。
其次是购房意愿。
由于对利率上升、信贷收紧和负担能力恶化的担忧，11 月CBA 购房意愿指数显示澳洲人购房意向下降了 27.5%，全年下降了 17.7%。
在该指数公布之际，CBA房屋贷款申请以及与购房相关的谷歌搜索量也同时公布，结果类似都出现下降。
那么市场风向真的要变了？
市场真的处于拐点之上了？
澳洲地产还在牛市
上述三大论点貌似有道理，其实各有各的出发点，或者说片面性。
房价增长放缓的主要是出货量增多，前期增长过快
11月新上市的房屋数量激增，将市场推至2015年以来的最高水平，但也使得清空率数字变得太理想。
上周末，墨尔本迎来了自9月中旬以来最大的拍卖周，初步清盘率仅为68.5%。与此同时，悉尼也迎来了最忙周末，清盘率更是降至一年新低的71.4%。
而且此前涨势太凶，目前的市场行情很难再出现此前的那波涨势。
动能不是失效、而是被调控
房价涨势如虹，悉尼、墨尔本的房屋负担性变差，监管机构不能作壁上观。
但是，就目前的调整政策而言，仅仅只能说是贷款上的宏观审慎，远远没有拿出真正的力道。
为什么？
不敢拿真家伙（调整政策）。
毕竟国门关闭许久，这两年房产上车的绝大部分都是澳洲本地人，他们拉满杠杆冲进房市，但凡利率出现大幅度的变动或者出台更严厉的调控政策，那么很多人将无法偿还贷款。
这将会产生多米诺骨牌式的连锁反应，后果恐怕会不堪设想。
所以，进一步收紧宏观经济政策（尤其是地产政策）是不太可能的，因为现有的提高固定房贷利率已经给市场带来预期的降温作用。
预期负面就一定会跌？
市场，靠预期、靠模型、靠公式是不切实际的。
有这两年的入市者支撑，澳洲房价没有跌的本钱。
没有收缩经济政策、货币政策，即使“水龙头”关小了，但此前的全球放水也在力挺高企的固定资产价格（尤其是房价）。
有这些因素，房产价格只会横盘，不会出现真正的拐点。
总之，政策大宽松的基础之下，只有成交量的持续走低，才可能出现根本性的拐点。
因此，完全没必要恐慌。
关注要点
最后，给大家一些推心置腹的忠告（关注点）：
投资者上场
谁是当前市场的最大受害者？
首次置业群体。
购买力是首置业者越来越少的一个关键原因，他们遭受了房价不断飙升的冲击。在截至9月底的12个月里，首置业者的住房贷款平均增长了18%，而现有抵押贷款持有者的增幅为12%。
由于需要借入越来越多的贷款来购买房产，首置业者已经被逼到市场边缘。
谁是替代者？
投资者上场。
统计局10月份的贷款融资数据显示，虽然房屋贷款需求总体下降，但房产投资者贷款承诺上升了1.1%。
仅10月份新批准的投资者贷款价值比一年前高出90%，且投资者住房的新贷款承诺价值已经连续12个月增长，2021年10月达到97亿澳元。
这已经接近创纪录水平。
所以，刚需还没完全消化，投资者已经开始回归了。
那么，投资者到底看哪里？看什么板块？
只有两个方向：郊区或者公寓(之后会专门写一篇另说)。
海外人士回归
之前一直都说是海外人士推高了澳洲的房价。
现在是要看海外人士真正实力的时候了。
虽然国门还未完全打开，但是租赁市场却按耐不住了。
目前，主要城市的房屋空置率处于多年来的最低水平（11月全澳空置率为1.5%），而且随着国际边境重新开放，预计还会进一步下降。
租房竞争加剧，房价也将会获得推动（上涨）。尤其是市中心公寓市场，以及大学、近办公区域地铁沿线的房屋。
央行宽松政策何时终止？
虽然今年的最后一次央行董事会没有出现意外之举。仍然维持澳洲经济复苏指引，并预计明年全年乃至2023年的大部分时间将保持利率不变。
但澳洲央行又不是美联储。
无论是全球经济局势变化联动还是金融市场交易员冲击，央行在抵挡不住的时候自然会放弃既定目标（如上个月市场行情）。
目前，央行的态度是，在利率处于历史低位的情况下，是保持贷款标准，并且使得借款人有足够的缓冲。
但加息之剑仍然高悬头顶。
市场预计第一次加息最快将在明年7月进行，到2023年底将有1.75%的加息。这才是考验房价的真正时候。
总而言之，房产投资者不应该有玻璃心，不要经不起一点点风吹草动。
目前市场行情只是阶段性的调整，距离房价触顶下跌还有十万八千里！
21年最后3周，往年已进入淡季的地产市场，今年仍然异常热络。
看多、看多、看横盘，你到底怎么看？
免责申明:本公司力求报告内容客观、公正，但本报告所载的观点、结论和建议仅供参考，不构成所述证券的买卖价格，在任何时候均不构成对客户私人投资建议。对依据或者使用本报告所造成的一切后果，本公司及作者均不承担任何相应后果。
发布者：afndaily，转载请注明出处：www.afndaily.com
