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- 前言
- 房拍屡创新高
- 房价还会涨
- 监管机构态度
- 结语
前 言
眼下，澳洲住房市场很火！
至于有多火，一些混迹楼市多年的中介表示：“太疯狂了。”
对于仍在观望的人群，房价的过快上涨形成了巨大的心理压力。
随着现在市场上传言，有人到处扫房，啥感觉？
不用想，很多人的答案肯定是，赶紧买啊。这样一来，市场上买房的人越来越多；房主看着这么多人来看房，心里自然想着，要不价格再往上提一点？
于是，住房市场就形成了一个“众人拾柴火焰高”的局面。
面对如此火爆的楼市，有人疑问：房价这么涨，行吗？监管机构不管吗？
01
房拍屡创新高
无论是成交价，还是成交量，澳洲住房市场的上涨，来的有点猝不及防。
以房拍市场为例，近日，悉尼和墨尔本多处住房，均以超出底价上百万的价格成交。
在上周末的拍卖会上，位于西悉尼Mount Vernon的一套五居室独栋，吸引了13名注册买家，最终以500万澳币的价格拍卖成交，远高于卖家预期的400万底价。
成交后，房屋代理商都说：“结果太意外，绝对是市场疯狂的一个迹象。”
“以前，差个几十万都是稀罕的，现在，动不动就高出上百万，太疯狂了。”
然而，这还不是个例。
同期，在墨尔本Brighton一套三居室独栋屋的拍卖过程中，最终买家以高达518万澳币击败其他三位潜在竞争买家，以高于底价（400万）118万澳币的价格拿下。
更有意思的是，这位买家计划拆除原有住房，然后重建。
换句话说，实际购买成本远不止518万澳币。
“感觉大家都在抢房子，不计成本地抢。”一名中介说道。
拍卖成交率似乎也证明了这一点。
最近几周，悉尼和墨尔本的房拍市场，拍卖成交率几乎就没有跌出过80%，新州这两周的拍卖清空率甚至一度超过90%。
以上种种，一房难求、卖方市场……来形容当下的澳洲市场，一点也不为过。
不过，随着楼市的迅速升温，关于房价上涨可持续性的疑问也随着而来。
02
房价还会涨
就现阶段而言，房价还是会继续上涨的。
事实上，不只是澳洲房价在涨，全球的房价都在涨，发达国家中的代表有美国、加拿大，欧元区有德国、荷兰、西班牙；新兴经济体则有中国等。
即便不和这些国家比，在“最亲密伙伴”——新西兰的房价涨幅面前，澳洲的住房涨幅可以说是黯然失色。
在截至今年2月的一年内，新西兰房价飙升了21.5％。
相比之下，虽然澳洲房价正在以1980年代末以来的最快速度上涨，但是，同期的同比涨幅也不过4%，不到新西兰的1/5。
至于未来能涨多少？
根据澳洲大多数经济学家预计，未来几年内，澳洲全国房价将继续上涨，总计涨幅约为20％。
其中，澳洲联邦银行近日预测，在未来两年内，悉尼和墨尔本的房价将上涨至少12%。西太银行预测，未来两年悉尼房价将上涨20%。
值得一提的是，这是整体涨幅，不同地区、不同位置的房产表现可能各有差异。
以颇受澳洲买家欢迎的“水景房”为例，根据研究机构的预测，在未来两年内，悉尼滨水区域房产涨幅预计高达23%。
考虑到各国政府和央行都在巨量放水，全球房价上涨并不奇怪。
在多个场合，澳洲央行行长菲利普·罗伊（Philip Lowe）也说过，在宽松货币政策驱动下，副作用之一就是资产（包括房产）价格上涨。
不过，这只是其中一个大家都知道的原因。另外，大家不知道，或者不愿意说的原因则来自心理层面。
对于观望的人群，房价的过快上涨会形成巨大的心理压力。
可以想象，好不容易攒够了首付，担心房价下跌才不敢买，现在市场上传言有人到处扫房，啥感觉？
房价就这样蹭蹭涨上去了。
往往一个区有一套房子高价成交，这个区整体房价就暴涨；暴涨了之后就没人卖了，房子变稀缺，更贵了。
目前，澳洲媒体中谈论的“存量有限”说的就是这个现象。
不过，房价是一个关乎国体、国运的关键议题。可以确定，政府不会容忍房价无理性地上涨下去。
可以想象，如果你是个工厂老板，累死累活一年赚个10%，别人买卖房产轻松赚20%，啥感觉？是不是觉得应该把厂子卖了去炒房？
但是，住房投机和其他产品投机的结果差太多。其他投机暴跌，亏得大部分是自己的钱。然而，房产暴跌，亏大的可是银行，最严重的情况下会危及整个金融系统。
03
监管机构态度
大家都认同一点，房价上涨，信贷必不可缺。
和上轮金融危机不同，本次疫情危机条件下，银行系统现有状况要好得多，有足够的资本储备放贷。
这也是经济条件虽然不好，但房价依旧快速上涨的一个主要原因。
因此，限制住了信贷，也就控制住了房价，至少不会疯了一样上涨。
控制信贷有两种方式，一种是央行加息，一种是银行收紧贷款标准。
在澳洲，发生第一种情况的概率不大。
在最近的发言中，澳洲央行行长菲利普·罗伊（Philip Lowe）已经明确表示，在工资获得满意涨幅之前，不会考虑加息。
按照他的逻辑，失业率需要从目前的6.4%降至约4%，推动工资涨幅超过3%，央行才有可能加息。
目前的工资增长率仅为1.4%，这一目标在短期内无法实现，至少需要等到2024年。
不过，划重点。
在同一天发言中，罗伊也强调：“高房价和工资停滞不是一个健康的组合。除了加息外，其他监管机构有别的手段可以使用，例如收紧房贷标准。”
他说：“澳洲金融监管委员会已经表态，如果贷款标准恶化，金融风险上升，将考虑采取相关回应举措。”
实际上，包括四大银行在内的放贷机构已经有这样的预期，或者已经采取了行动。
其中，ME Bank已经于本周收紧了对高负债率客户的信贷标准，并表示将拒绝负债收入比（debt-to-income，DTI）超过7倍的申请。
四大银行中，澳新银行首席执行官谢恩·埃利奥特（Shayne Elliott）近日指出，低利率推动房价快速上涨，引发监管机构对楼市过热的担忧。
到某个时期，银行可能被迫收紧风险较高的抵押贷款。
用Elliott的话来说，高房价虽然得到了“有力支撑”。但是，如果这种情况持续下去，政策制定者最终会介入干预，就像之前几次房价上涨周期一样。
根据澳洲审慎监管局（APRA）最新发布的最新数据，在新增房贷中，贷款价值比（Loan-to-Value Ratio，LVR）以及负债收入比（debt-to-income，DTI）高的贷款比例明显上升。
其中，DTI超过四倍的贷款比例从57.7％升至59.3％，为2018年以来的最高水平。LVR高于80%的贷款比例也从39.9％上升至42％，创2008年以来的最高水平。
这些数据表明，居民买房杠杆率明显上升，离监管结构介入的日子也是“越来越近”。
根据经济学家的预测，四大银行预计会在今年下半年收紧信贷标准。
END
楼价上涨、投资者、富人、有房一族、乃至政府都是喜闻乐见的。
毕竟，房产一升值，消费起来没那么大压力。消费一起来，就业、经济就能好转。
但是，楼价上涨过快，大批刚需人群被挡在市场外面，贫富差距越来越大，无家可归人士越来越多，万一加息又死一批……这些又是实实在在的社会问题。
所以，澳洲房价虽然涨，但是大概率只能是慢慢涨，您觉得呢？
不过，特定细分市场的楼价可不一定，您说是吗？
参考链接
https://www.businessinsider.com.au/australian-property-prices-intervention-apra-lending-rba-2021-3
https://www.businessinsider.com.au/australia-auction-sales-above-reserve-underquoting-2021-3
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