澳洲房价开启跌跌不休模式!什么时候能抄底入市?

上月,悉尼房价下跌1.6%,创下1989年以来的最大跌幅。

自4月份见顶以来,澳洲房价一直在下跌。许多经济学家预计,到房地产市场触及最低点时,房价将至少下跌15%。

如果这种情况发生,这将是澳洲有记录以来最大的跌幅。

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其他首府城市仍有滞后,但房市低迷之势正在蔓延。墨尔本、霍巴特、布里斯班和堪培拉紧随悉尼脚步,而珀斯似乎也失去了动力。阿德莱德和达尔文的房价仍在上涨,但后者的房地产市场是出了名的不稳定。

那么,如果你想“买”或“卖”房,目前形势意味着什么?历史是否为我们提供了市场如何复苏的线索,最初的迹象是什么?现在有可能抄底吗? 房价变动的关键驱动力是什么?

历史表明,房地产市场的低迷往往与较高的抵押贷款利率有关。

全球金融危机期间和之后(2008年至2015年)的房地产周期,突显了加息和降息对房地产价格的影响有多快,尽管在此期间还有其他因素在发挥作用,包括增加和取消财政支持,这也对市场产生了影响。

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目前的房地产市场对利率变化尤为敏感,因为房主正面临“四重打击”。

“房价下降的速度比我们在上一次低迷时看到的要严重得多。”CoreLogic亚太研究负责人劳利斯(Tim Lawless)说,“住房可负担性更差,家庭负债更高,通胀和利率上升带来的冲击更大。”

这意味着决定房价何时开始再次上涨的最大因素是利率,以及澳储行何时将再次开始降息周期。

劳利斯表示,“当我们看到利率开始企稳时,那很可能是房地产市场开始企稳的信号,这可能会在明年年中左右,如果不是更早的话。”

有两个迹象表明,我们可能正在接近利率周期的峰值:一是通胀开始回落,朝着2%至3%的目标区间回落,二是紧张的劳动力市场开始放松。

房市低迷(和上升)是否遵循特定的模式?

首先,说到首府城市,你往往会看到悉尼和墨尔本领先,布里斯班和阿德莱德等较小的城市紧随其后。尽管也有例外。

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Domain负责研究和经济事务的鲍威尔(Nicola Powell)说,与其他州府相比,悉尼和墨尔本的房价波动往往更大,因为房主对经济状况的变化更敏感。

“一般来说,就是收入更高、家庭负债更多、相应地投资活动更大的地方……因此,你往往会看到更大的波动,既包括价格上涨时的波动,也包括价格下跌时的波动。”

城市郊区的房价呢?

同样的道理,在一座城市内,房价较高的郊区和地区往往是最先显示出低迷或房价上升迹象的地方,然后才会蔓延到其他地方。

悉尼东区(eastern suburbs)的房价在2021年6月达到峰值,因此该区的房价已经连续三个季度下跌。

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在低端市场,如Blacktown、中央海岸(Central Coast)和悉尼西南部,房价仍在上涨。

鲍威尔说,因此,如果你想在周期中找到房价触底的地方,就要密切关注价格较高的地区。

“当我们进入复苏阶段时,高端地区可能会率先恢复,东区就是其中之一。”

房市低迷通常会持续多久?

Domain最近的一项分析观察了悉尼市场周期的持续时间,发现低迷期的持续时间少于此前上升期的一半。

鲍威尔说,“低迷期通常比上升期更短,也不那么严重。”

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例如,2000年至2004年的房地产繁荣持续了42个月,直到达到峰值,而在随后的低迷时期,房价从峰值跌至下一个低谷只用了18个月。

劳利斯指出,在市场见顶之前的12个月里,房屋价值的年度涨幅都等于或高于随后从峰值到谷底的整个跌幅。

他补充称,“在每次市场见顶前的两年时间里,资本收益总是比随后从高峰到低谷的下跌更可观。”

现在可以抄底吗?

劳利斯表示,人们应该根据自己的情况和预算来决定是否买房。

但有几个关键指标——综合宏观经济和房地产市场因素——表明市场可能正处于转折点。

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消费者信心的追踪情况及时地与房地产市场呈现出“接近完美”的相关性。

消费者心态的任何改善都会给你一个信号,表明房地产市场也开始好转。

房产指标还包括房源数量、房产的平均销售时间以及卖家的折扣率。

鲍威尔博士补充说,参加拍卖的人数,竞拍者的人数,以及拍卖清盘率都是市场的一个很好的晴雨表。

“60%被认为是清盘率的基准,因此,如果清仓率低于这一水平,通常表明市场正在调整,我们将看到价格下跌,而当清盘率高于60%时,情况显然会相反。”

上周,悉尼的拍卖清盘率降至49.9%,这是自2020年4月中旬以来首次跌破50%关口。

在低迷时期,是先卖房还是先买房?

鲍威尔博士表示,对于这个问题,没有绝对的答案,但由于高端市场往往会引领低迷,它可能会为某个特定买家群体——升级房产者,创造一个“最佳时机”。

如果你在一个价格首先下跌的市场买入,理想情况下,你应该在价格仍然坚挺的时候卖掉较小的、不太值钱的房子,然后在价格继续下跌的更高端市场买房。

当然,这种情况没有考虑到找到下一套房子的难度,一旦你卖掉了,你可能会陷入困境。

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