澳洲房价会跌回疫情前水平?

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  • 澳洲上调的利率与房价
  • 澳洲房地产背后的动力
  • 结语

前言

6月30日,2021-22财年最后一天,澳洲四大银行之一的澳洲国民银行(NAB)修正了最新房价预测,随着利率上升速度比预期更快、难度更大,预计到明年年底,悉尼和墨尔本的房价可能下跌 20% 或更多。

根据 NAB 第二季度住宅物业调查的预测,在 2021 年飙升 25.3% 之后,悉尼的房价预计今年将下降 8.8%,2023 年下降 13.4%。

NAB 预计墨尔本的房价明年将下跌 14.1%,而布里斯班和阿德莱德在今年实现稳健上涨后,将大幅下跌——分别下跌 16.3% 和 16.3%。

最近这种新闻屡见不鲜。

各大房产版面充斥着对迫在眉睫的房地产市场调整的预测,对价格可能下跌多远的预测差异很大。

不可否认,利率上升、消费者信心下降和生活成本上升都正在影响着房价走势。

当然,还有大环境也非常重要。

因此,不只有NAB持悲观预测,澳新银行(ANZ)和联邦银行(CBA)均预计从现在到 2023 年底房价将下降 15%,西太平洋银行(WBC)预计将下降 14%。

这与2021年底的情况截然相反,当时的市场非常疯狂,房源数量很少,大量买家开始抢夺。

快速变化的环境让人感觉压抑。

事实上,澳洲房地产市场并非像看起来那么可怕。

澳洲房价会跌回疫情前水平?

澳洲上涨的利率与房价

5 月份的房价指数显示,自疫情开始以来,全澳增长首次出现下滑,其中悉尼和墨尔本领跌。

全澳各地的增长正在放缓,布里斯班和阿德莱德等一些市场表现强劲。

在截至 5 月底的一年中,全澳房价格还是上涨了 14%,自 2020 年 3 月以来上涨了 35%。

相比之下,5月份全澳房价下跌0.11%,悉尼下跌0.29%,墨尔本下跌0.27%。

所以,即使房价在未来 18 个月内像主要银行预测的那样急剧下跌,这些也不及过去2年涨幅的一半。

从长远来看,房价必须下跌 26% 才能回到 2020 年 3 月的水平。

很多人最关心的是利率不断上升会对澳洲家庭造成巨大影响。

澳洲房价会跌回疫情前水平?

澳洲利率会上升多高?

澳洲央行行长洛威( Philip Lowe)表示,预计今年的通胀率约为 7%,并誓言“采取必要措施”将其恢复在 2% 至 3% 的范围内。

这意味着更多的加息。

现在经济学家普遍预计,现金利率将达到 2.5% 的峰值。

而金融市场预期今年的现金利率将达到 3%,并在 2023 年滑向 4%。

但是,澳洲银行业现在对于新借款人已经开始进行财务压力测试了,在测试评估中将利率提高了2个甚至3个百分点。

结果发现,大多数借款人仍可以提前还款,意味着大多数抵押贷款持有人无需担心利率上涨。

大多数主要银行似乎也将两年内的最高利率定价在 5% 至 6% 左右,与历史平均水平相比仍然相对较低。

对于许多澳洲家庭来说,生活成本上升是一个更大的问题,通胀现在远高于央行的 2% 至 3% 的目标区间。

然而,澳大利亚央行也表示,预计高通胀将是暂时的情况,而不是永久性的。

所以,加息不可能永无止境加下去,那样势必会造成澳洲经济崩溃。

房价也是一样,不会长期下跌。

澳洲房地产背后的动力

许多因素综合在一起,促成了澳洲部分地区房地产需求持续高涨的可能性。

房地产市场虽然不会像近年来那样强劲,但这意味着在许多地区不太可能出现大量潜在购买者。

澳洲房价会跌回疫情前水平?

海外移民将创造更多需求

一方面,海外移民在疫情期间随着边境关闭而停止,预计将很快恢复。

这些新移民中的许多人倾向于在市中心地区定居,特别是在悉尼和墨尔本等主要城市,而且他们通常首先租房。

在大多数城市,出租物业已经严重短缺,尤其是在需求飙升且住房供应非常低的内城郊区。

这将有助于投资者活动的持续增加,再加上移民,可能会在今年剩余时间里使主要城市受益。

在房价增长放缓、买家竞争减弱、租金迅速上涨的背景下,澳洲许多地区的投资者活动开始强劲。

现在投资者更多看的是负担能力,比如在阿德莱德北部郊区,可以购买 30 万澳元的独立屋;在南郊, 40 万澳元以下也可以淘到不错的物业。

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州际移民

在特定市场中,持续的州际移民也推动了买家需求的增长,昆士兰州东南部等热点地区有大量新移民。

阿德莱德也出现了强劲的州际移民,除此之外,澳洲其他地方投资者的州际移民也在不断增加。

新冠疫情改变了工作的模式。

在全球范围内,疫情让许多企业都开始重新考虑工作与员工的关系,以及生活的“优先级”,而远程上班的流行即是一个很好的例子。

英国已经开始试点4天工作制。

8月份开始,澳洲部分公司也将开始试点该制度。

未来在家工作势必将继续为澳洲城郊地区创造更多的住房需求。

新房供应可能会持续受限

随着买家需求达到顶峰,到 2021 年底,REA上的新房源数量飙升至新的纪录水平。

在主要首府城市的房源低于五年平均水平的情况下,新上市房源下降都意味着整体供应减少。

与此同时,建筑审批正在减少,并且随着材料和建筑成本上升,一些在建的住宅可能无法及时完工。

未来几年,市场上新房供应或将有限。

市场冷却对一些人来说是个好消息

对于可能在火热市场中难以竞争的潜在买家,例如首次购房者、首次置业者或预算较少的人,会乐意看到房价下跌。

竞争更少,交易的紧迫感更低,选择更多,获得有利交易的机会更大。

当然,现在是否是购买的好时机,还要看准买家自己的情况。

如果你在新冠疫情期间存了很多钱,并且有信心即使利率攀升,也可以完全还得起贷款的话,现在是非常好的时候买入。

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政府补贴措施助力购房者

5月份的政府换届带来了一些新的住房政策,这将使一些澳大利亚人更容易购买他们的第一套住房。

澳大利亚总理阿尔巴尼斯(Anthony Albanese)在竞选时做出重要承诺是“帮助买房”(Help To Buy),将允许每年 10,000 名参与者以低至 2% 的首付购买房屋。

以及新政府将扩大现有的住房保障计划,为城郊地区首次购房者增加 10,000 个名额。

从现金补助到共享股权计划,全澳其他州和地区都存在对购房者的援助,无论是首次购房者还是其他有需要的群体(如关键工人)。

志在帮助这些人买到房子。

澳洲房价会跌回疫情前水平?

结语

所以,从澳洲大环境来看,利率上涨是因为通胀的原因。

通胀只是暂时性的,不会永久高企。

大多数主要银行似乎也将两年内的最高利率定价在 5% 至 6% 左右,与历史平均水平相比仍然相对较低。

澳洲人的还款压力虽然上升,但是还没有到完全不可负担的地步。

相反,澳洲住房需求依然存在,各种因素将会成为澳洲房市的推动力,在度过调整期后促使房价再次上涨。

等待房市崩盘,可以抄底入市的人或许会失望了。

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