澳洲住房负担能力危机恶化!悉尼房主六成收入被拿去还贷

根据Barrenjoey的最新分析,澳洲住房负担能力危机正处于创纪录高位——悉尼的抵押贷款还款占到家庭可支配收入的61%以上,而利率上升将进一步打击借款人。

根据该投行首席经济学家马斯特斯(Jo Masters)牵头的分析,在澳洲首府城市,按揭还款占住房收入的平均比例已从大流行期间34%的低点升至49.4%。

报告称,在首府城市,用于支付月还款中值的收入占比已升至44.5%,高于全球金融危机后41%的平均水平,也远高于大流行期间34%的低点。

利率上升使抵押贷款的可偿付能力被凸显了出来——在低利率时代,积攒首付是最大的障碍,可偿付能力不是什么大问题。

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《住房负担能力报告》表示,这一数字可能在未来几个月达到56%的峰值,然后由于房价下跌和收入增加,到2024年将下降至约44%。

报告称,“在很短时期内,预计利率(包括固定利率和浮动利率)的快速上升的幅度将超过房价下跌,一套住宅中值的新抵押贷款偿还成本所占收入比预计将升至56%的峰值——这是全国水平上该指标的创纪录高点。”

借款成本上升将远远抵消住房价值下降的影响。根据澳储行(RBA)到11月将把现金利率上调至2.85%的预测,Barrenjoey分析称,澳洲人的借款能力将较储行5月开始加息之前下降24%。

房价下跌给澳洲这两个最大的城市带来了一些安慰。衡量购买力的一个关键指标——住宅价格中值与家庭收入中值之比,在第二季度较一季度有所下降,悉尼从13.3倍降至13.1倍,墨尔本从10倍降至9.6倍。

然而,布里斯班的房价负担能力有所恶化,该比率从3月份季度的9.4倍升至9.9倍,阿德莱德的从7.7倍升至7.9倍,珀斯从6.8倍升至6.9倍。霍巴特和达尔文则保持不变,分别为10.3倍和5.1倍。

报告说,“我们预计,到2024年,全国房价收入比将从10.5倍的高位下降到约8倍——大致相当于大流行之前的水平。”

但如果澳储行采取更激进的措施,将现金利率上调至3.8%,那么整体借款能力将下降30%。如果通胀保持高位并进一步上升,这将进一步降低借款能力,因为银行会在评估家庭支出时考虑通胀的影响。 报告称,“利率和通胀都有可能高于我们的预期。”

“综合这些因素,到2023年年中,借贷能力可能比峰值下降37%。这样的结果无疑将导致房价下跌幅度超过我们的基本假设,从而影响更广泛的经济。我们预计,在这种情况下,澳储行将迅速放松货币政策。”

报告警告说,偿还比率高估了偿还抵押贷款所需的收入,因为中等收入的人通常不会购买中值价位的房子。

相反,报告称,购买住房的倾向于更富有的人群——超过50%的住房是由收入最高的40%的人购买的。

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