澳洲人口结构出现重大变化,楼市思维要变!

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  • 前言
  • 澳洲梦因房破碎
  • 人口结构影响地产走势
  • 政府出手
  • 租房压力陡增
  • 结语

前言

近两年,澳洲房价飞涨。

越来越多的中产阶级家庭望房兴叹。

二十年前,澳洲首府城市的中位房价仅为当地家庭年均收入的3-4倍。二十年后的今天,全澳房价与收入的比率达到了创纪录的7.7倍。

澳洲人口结构出现重大变化,楼市思维要变!

换句话说,要想回到20年前的水平,无非只有两种可能。一是房价下跌超过60%;二是平均收入上涨超过200%。

但,这两种可能都只是“痴人说梦”。

澳洲梦因房破碎

尽管利率仍然维持历史最低水平再加上政府出台的大量刺激措施,但飞涨的澳洲房价已导致中等收入的首置业者买不起70%的房屋。

面对独立屋中价均已攀升至100万澳元以上的悉尼、墨尔本和堪培拉,就算是有能力买房的家庭也要多等待一段时间才能有足够的首付。且付首付才是万里长征第一步,每个月的固定贷款才是更让人头疼的事,这也使得澳洲家庭承担了创纪录的债务水平。

数据显示,当前普通首次购房者需要多存一年的钱才能攒出20%的首付,大约是13万澳元。首次购房者需要9年的时间来积攒存款,而在20世纪90年代初只需要大约4年。

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而作为社会中坚力量的中等收入家庭,首次购房者们现在只能负担30%的房屋,低于去年的40%。

这其中,悉尼的负担能力最差,几乎三分之二的首置业者只能买得起一成房源。即使在高薪的首置业者中,也只能负担该市四分之一的房产。

在墨尔本,情况稍好一些,60%的首置业者只能买得起该市约25%的房产库存。霍巴特的首置业者受到的冲击最大,五分之四的人只能争夺该市10%的房屋。

人口结构影响地产走势

更值得注意的是,澳洲的人口结构正在慢慢发生变化,并对房地产市场未来走势起到潜移默化的影响。

联邦政府国家住房金融和投资公司(NHFIC)的一份报告指出了澳洲人口结构的变化,即单人和夫妇家庭的数量激增

澳洲人口结构出现重大变化,楼市思维要变!

NHFIC估计,在全澳1000万个家庭中,约有300万是有孩子的夫妇。另外270万是无子女的夫妇,还有111万单亲家庭和260万单身家庭。

据预测,到2032年,将有1170万个家庭,包括额外的59.5万个单身家庭,48.8万对没有孩子的夫妇和36.1万对有孩子的夫妇。人口老龄化预计将成为孤独家庭的主要促成因素,老年妇女更有可能成为这一群体

在房产价格飙升的当下,政府该如何出手挽救澳人的澳洲梦?

政府出手

疫情推动的房地产繁荣已经使首置业者被挤出市场,提供更多新住房以改善长期负担能力问题变得更加关键。

政府已经开始行动。

房价快速上升促使联邦对住房负担能力展开调查,该调查由自由党议员法林斯基(Jason Falinski)领导,预计将在下个月公布最终报告。

法林斯基的方向就两个,即增加澳洲住房供应的不同方案,并放松对开发商的限制。

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在此之前,其实政府已经早已有动作。

联邦政府推出包括价值高达2.5万澳元的HomeBuilder补助金,刺激了更多的建筑活动。

NHFIC的报告显示,独立屋预计将对未来几年的建筑活动做出最大贡献,2020-21年建造的80,600套将被2022-23年的119,300套所超过。在2023-24年,预计将再建101,700套独立式住宅。

在此期间,新的中等密度和公寓建筑预计会减少

在一些城市,将新的住房存量推向市场可能需要六年多的时间。这对开发商和政策制定者来说都是一个真正的挑战。

租房压力陡增

买房压力大,租赁市场也好不到哪里去。

以往,买不起房或是大概率事件,租不起房在很多人看来还是小概率事件。但是,事情的真相却是,不再是低收入人群,大批中等收入人群也背负上了“深重”的租房压力。

在我们的印象中,有一份体面的工作,拿着高薪收入,租一套别墅,再不济,租一套大面积豪华公寓是理所当然的事情。

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但是,现实却是狠狠打脸。

在澳洲,就业机会大都集中在首府城市内城区。过去十年,首府城市租金的大幅上涨,让很多干着体面工作,拿着高薪收入的人群同样挣扎在租房的第一线。特别是夫妻中只有一个人工作,另一个全职在家照顾小孩的家庭,情况尤为不乐观。

结语

当房价快速上涨,有房人伴随资产的升值越来越有钱,而没有房产的人伴随租金上涨则越来越没钱。

当达到一定程度,就会形成社会贫富差距的日趋扩大,经济社会阶层“鸿沟”现象日趋严峻。

到时候就不会是澳洲梦碎这么简单的了。

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