澳大利亚住房可负担性问题依旧难以解决

 

澳大利亚住房行业协会（HIA）发布的最新数据表明，今年第三季度澳大利亚全国范围的住房可负担性虽略有改善，但仍处于历史最低水平。

 

HIA发布的“住房可负担性指数（Housing Affordability Index）”表明，今年第三季度，该指数小幅改善了0.5%，但同比仍下降4.4%。

 

HIA首席经济学家Tim Reardon说道：“过去几十年来，澳大利亚的住房可负担性持续恶化。尤其是首府城市，对新房的需求量明显超过了新房供应量。”

 

据其透露，今年第三季度澳大利亚全国住房可负担性之所有略有改善，主要原因是受今年年初监管机构出台的宏观审慎新规影响。

 

鉴于澳大利亚审慎监管局（APRA）于今年三月底出台了“只付息贷款金额不得超过所有新增贷款的30%”，由此可见，新规更多的是针对投资者而非自住者。

 

Reardon 说道：“受此影响，市场的回应是上调投资者按揭利率同期下调自住按揭利率。对于自住购房者而言，住房可负担性因此得到改善。”

 

尽管悉尼目前仍是澳大利亚最不具住房可负担性的城市，但是今年第三季度，悉尼和布里斯班、阿德莱德、珀斯以及达尔文的住房可负担性指数有所改善。

 

与此相反，墨尔本、霍巴特和堪培拉的住房可负担性指数则出现下降。下图为悉尼、墨尔本和布里斯班的近期走势：

 

HIA发布“住房可负担性指数”已有17年。该指数是基于一系列指标如工资、房价和贷款成本计算而来。指数越高，表明可负担性则不断上升。

 

HIA最新公布的数据与其他指标所反映出的市场动态保持广泛一致，表明在历经长时间快速上涨后，澳大利亚主要城市的房市开始出现降温迹象。

 

尽管悉尼房价年增长率仍处于相对高位，但是CoreLogic公布的数据报名悉尼的房价在今年第三季度仅上涨0.2%，不及墨尔本、霍巴特和堪培拉。

 

 

尽管宏观审慎监管措施在一定程度上对投资活动构成了制约，但是近期的住房贷款数据表明进入市场的首次置业者数量明显增加。

 

七月份数据表明，新增自住房贷创下新高，增长2.2%，为151.6亿澳元。与此同时，自今年7月1日起，新州和维州全面实施首次置业者购房印花税减免措施。

 

按照规定，首次购房不超过（维州为60万，新州65万）者可免缴印花税。超过（维州为60万，新州为65万）但不超过80万的购房者可享有印花税优惠。

 

HIA首席经济学家Tim Reardon说道：“悉尼仍是澳大利亚最不具住房可负担性的城市。以中位价为例，买房人必须获得当地平均收入的两倍工资才可避免按揭还款压力。”

 

综上所述，尽管监管机构采取措施抑制市场投机行为，并针对首次置业者出台了优惠政策，但是住房可负担性仍是一个未决的难题，同时澳大利亚各地呈现明显的差异。