标普发出信用预警：Lendlease 280 亿澳元购物中心基金或遭下调

评级机构 S&P Global 警告称，Lendlease 旗下280 亿澳元购物中心基金在推进出售其位于新州中海岸的旗舰商场、以满足投资者赎回之际，面临信用评级下调风险（已被列入“负面观察名单”）。

【配图｜新州中海岸的 Erina Fair 购物中心正挂牌出售。】

这发生在对 Lendlease 拥有的100 亿澳元 Australian Prime Property Fund（APPF） 平台及其三只物业基金（含购物中心基金）的控制权之战愈演愈烈之时。

行业超级年金基金 Hostplus 与 UniSuper 正牵头推动，拟以竞争对手 Mirvac 替换 Lendlease 成为该平台的基金管理人（平台资产涵盖写字楼、工业物业与购物中心）。

APPF 购物中心基金（APPF Retail）的投资者大会定于 10 月 1 日 举行，议案为是否罢免 Lendlease。该基金已在重整中：估值 8.5 亿澳元的 Erina Fair 正挂牌出售，现由 APPF 基金与**韩国国民年金（NPS）**共同持有。

若出售成功，APPF Retail 将仅余 4 项资产：昆州 Sunshine Plaza；新州 Macarthur Square 与 Tweed City；以及西澳 Lakeside Joondalup。

S&P Global 警示称，拟议中的 Erina Fair 出售将削弱 APPF Retail 的规模与多元化。与此同时，基金在即将到来的开放赎回窗口中将面临的赎回规模仍未知。

“CreditWatch 的纳入反映出这样的可能性：如果资产出售削弱投资组合规模与多元性，且信用指标未出现相应改善，我们可能将 APPF Retail 的长期评级下调一档。”
“我们预计在确认赎回金额、Erina Fair 的处置情况以及处置收益的用途后，作出 CreditWatch 的最终结论。”——S&P 通知

与此同时，购物中心基金预计 2026 财年的总回报率为 9.6%。

Lendlease 发言人就 S&P 的信用预警回应称：“APPF Retail 由分布在澳洲增长走廊的高质量大型区域型购物中心构成，拥有多元租户基础。组合出租率超过 99%，回报展望稳健，并通过混合用途机会释放价值，进一步强化零售表现。”

Lendlease 与 Mirvac 在 APPF 平台的工业基金（约 20 亿澳元）上也已交锋。上周就更换管理人的关键投票因未达法定人数而未能通过，Lendlease 暂时保住管理权。本周将举行第二次、也是最终会议再次表决；Lendlease 首席执行官 Tony Lombardo 曾表示，若失去 APPF Industrial 管理权，将于 10 月 2 日 召集重新投票。

此外，市场亦盛传，针对 APPF 的第三只基金（估值 50 亿澳元+、持有悉尼 Salesforce Tower（55 层）与 1 Farrer Place 等写字楼资产）更换管理人的动作也在酝酿中，惟尚未正式提交议案。