CoStar 创始人兼首席执行官、Domain 新东家 Andy Florance 上周末走进了澳洲住房市场的终极“战场”——周六拍卖。
不出所料，他被这种现场戏剧性所震撼：在这一刻，喜怒哀乐在街坊邻里面前集中爆发。Florance 周二表示：“在美国没有对应的场景，所有情绪都在那一刻被点燃。”
Florance 和团队观摩的一场拍卖中，一位投资者出价压过了一位潜在自住买家，现场甚至有人落泪。遗憾的是，未来几个月类似的场景或将在全澳频繁上演——关键的春季销售季即将“加速”。
Domain 研究主管 Nicola Powell 预计，未来几个月市场将明显升温，自住客（包括首置买家）与投资者之间的“拉锯战”会全面打响。
利率是重要因素。Powell 说，澳储行（RBA）此前13次加息令悉尼房价下跌了约9%（约14万澳元），而今年三次降息又推动房价回升了约7万澳元。
按她的测算，最新一次降息可令购房“可负担度”改善约3万澳元。但鉴于市场需求之强劲，Powell 预计悉尼房价在接下来几个月会上涨相近幅度，从而在短时间内吞噬这次降息带来的可负担度改善。
为何如此？ 根本上，潜在需求依旧强劲，如今又被降息“加速”。作为佐证，在春季旺季真正开始前，清盘率已运行在约70%。
其次，政府的首次购房者计划（实质上允许仅凭5%首付、且无需购房者自掏腰包支付贷款保险即可获贷）如今不再设总体名额上限，此前该计划限额为3.5万名。
第三，Powell 指出，投资者正加速“回流”市场，尤其是在悉尼。“投资者通常会提前于现金利率下调作出反应——我们确实看到了这一点。”她在《澳金评论》地产峰会上表示。
“投资者追逐的是资本增值，不会被毛租金回报所驱动，尤其是在悉尼这样的市场。现在我们既有投资者占比上升，又有首置激励同步发力——而投资者与首置买家将会竞争同一价位带的房源。”她说。
正如 Florance 周末所见，这多半会“以泪收场”。这也再次突显：要解决几乎笼罩经济各环节的住房可负担危机有多难。
这是个典型的“恶性循环”。降息改善了可负担度，却也刺激了需求；而供应薄弱，价格就不断被向上挤压，吸引更多投资者入场，同时把首置买家挤出市场。
显然，供应短缺仍是澳洲住房问题的核心。尽管住房部长 Clare O’Neil 在峰会上坚称，未来5年120万套目标（即每年24万套）仍可实现，但与会者信心不足；Master Builders 的数据则显示，至2029年全国将累计约18万套缺口。
对澳新银行（ANZ）首席经济学家 Richard Yetsenga 而言，这些数字既说明问题的规模，也说明现有方案的不足。
“我们制造了一个40年的住房可负担问题，却试图靠住房供应的微小增量去解决。”他说。
“这个增量很小。全澳有1100万套住房，我们每年想建约22万套。我们是在以**每年1%**的节奏去处理一场危机。”
即便批得快，也没人建？
Yetsenga 还抛出另一重挑战：即便我们设法把大兴土木的政策拼图拼好，谁来干？基础设施、商用地产、矿业乃至国防都在抢同一批技术工人，行业仍可能无法满足需求。
开发大佬 Nigel Satterley 每天都在与此搏斗。这位总部在珀斯、却称“墨尔本是世界最佳城市”（给近期“维州批评潮”泼了盆冷水）的传奇开发商，给出了一串直观的市场变化：
上世纪80年代最流行的地块约700㎡；而 Satterley 集团数据表明，如今最受欢迎的地块在**312㎡**左右；在墨尔本，**约275㎡**的小地块更“吃香”。
为何缩水如此之多？房价攀升与建造成本上行“双击”。Satterley 估算，建造成本较疫情前上涨约50%。
在珀斯尤其严峻：技术工短缺叠加新房需求高涨，再加上矿业“虹吸”。Satterley 称，一支由四名瓦工或电工组成的小队，队长年入可达50万澳元，其余三人日薪约1000澳元。
近几个月，珀斯的竣工量略有改善，得益于更多来自菲律宾的技术移民，以及建筑商简化设计。但他表示，进一步引入技术移民至关重要，否则“很难在水电等工种上追得上”。
要解决危机，需要“更主动”的改变
Satterley 在峰会上显得格外务实，聚焦问题，更拿出解决方案。
他提到，注意到社区里养狗家庭增多（不少家庭被建议“一次养两只，白天互相作伴”），于是把狗狗乐园纳入社区配套，与更小的地块形态相互补充。
在供应链其他环节，他也在找“快刀”：
以墨尔本东南的 Casey 市为例，城规与审批资源短缺掣肘供应，他推动一个方案：由市政/联邦/州政府共同出资，三年期引入外部专业人手以消化审批积压；经费来源之一是让开发商付费快批与快速接入市政服务。这既映射了住房领域的“人手荒”，也展示了政企协同下的可行路径。
会场上，对联邦政府的努力多有肯定（行业协会甚至称 Clare O’Neil 是“一代之中最有作为的部长之一”），但真正落地仍要看州与地方政府“踩油门”的力度。
这个春季，对首置买家或许不好过。但若要把希望真正交到他们手中，我们需要更多像 Nigel Satterley 这样面向执行的解决方案。
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