时隔4年, 澳洲新一轮房价下跌与上一次有何不同?

前言

经济学家警告称,如果出现储行(RBA)新建模的结果,房价跌幅可能与上一次回调幅度相当,但此次加息对家庭的冲击将比以往更大。

时隔4年, 澳洲新一轮房价下跌与上一次有何不同?

储行上周表示,加息两个百分点可能会使房价在两年内下降约15%。

这一降幅将与许多主要经济学家的预期相似,市场普遍认为现金利率最早将在6月开始上升,这将使新购房者的抵押贷款还款成本更高,并减少他们可以借款的金额。

18年房价下跌诱因

在2020年新冠危机袭来时,房价几乎没有下跌,但在2017年至2019年期间,房价曾出现低迷,当时银行监管机构加大了投资者或只付息借款人获得贷款的难度。

2018年,金融服务皇家委员会将焦点转向难以还款的客户,令贷款人感到紧张。一些银行开始仔细审查借款人的小额支出,比如出行或咖啡消费。

AMP Capital高级经济学家奥利弗(Shane Oliver)博士表示,在上一次衰退中,首府城市的平均房价下跌10%,悉尼下跌了15%。

但他表示,考虑到通胀因素,首府城市的跌幅将在14%左右。储行的建模显示,经通胀因素调整后,未来的价格降幅为15%,因此,理论价格降幅可能较小,并取决于通胀水平的高低。

上次,尽管利率没有上升,但房价还是下跌了。

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“这主要是因为贷款变得更难了,所以借款的成本不会增加,但可借的贷款额却减少了,”奥利弗说道,并称投资者的抵押贷款利率有所上升。

“当时和现在一样,人们的负担能力在下降,这使得市场容易受到货币紧缩的影响,而货币紧缩又以限制信贷的形式出现。这一次,它将以加息的形式出现。”

根据Domain的数据,从2017年第二季度到2019年第一季度,悉尼房价下跌了近14%,而墨尔本在2017年第四季度开始下跌,在类似时间触底之前下跌了10%。这一跌幅令2020年的跌幅相形见绌,在那之后,紧急水平的低利率再次推动房价飙升。

未来两年,会跌多少?

奥利弗预计,到2024年,澳洲房价从峰值至谷底将下跌10%至15%

悉尼和墨尔本的房价可能会处于这一区间的高端,而其他城市的房价降幅可能会较低。奥利弗说,这只会让价格回到去年3月或4月的水平。

西太银行(Westpac)高级经济学家哈桑(Matthew Hassan)说,储行与他自己的预测相似。

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他预计,未来两年房价将下跌14%,利率将上升2个百分点。

上一次重大调整是澳洲房价下跌12.6%(经通胀因素调整后),悉尼和墨尔本的跌幅更大,“考虑到所有因素,这是一次相当深度的价格调整,尤其是考虑到当时还没有升息。”

哈桑还表示,上次许多因素共同推动价格下跌,包括皇家委员会和贷款限制,但人们也担心在2019年选举前对负扣税减税的限制,对公寓建筑质量和易燃包层的紧张,以及税收增加阻止国际买家。

与上次的投资者推动相比,这一次则是由自住业主推动。

这主要是因为加息将对抵押贷款产生巨大影响,令债务水涨船高——主要是自住业主债务,而不是投资者债务,而这将会导致与利率上升相关的偿债成本很快流入家庭。

联邦银行(CBA)澳洲经济学家埃尔德(Gareth Aird)则预计,官方利率将小幅上调至1.25%,房地产价格将下跌8%。

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他说,“(上次)储行没有提高现金利率,只是对投资者贷款和只付息贷款有一些限制,这就足以让市场降温。”

“这一次,利率一开始可能不会有很大影响,因为许多借款人使用的是固定利率,但这将随着时间的推移而改变。在18个月的时间里,大多数固定利率借款人将会到期,鉴于债务占收入的比例处于历史最高水平,加息将产生最大的影响。”

如果个人的抵押贷款利率从2%升至4%,其债务的利息成本就会翻倍。

首次置业者成为“炮灰”

澳储行预计要上调利率,生活成本也在上涨,导致首置业者攒钱和借贷的能力降低,在这个节骨眼上想要买房更难了!

My Housing Market首席经济学家安德鲁(Andrew Wilson)表示,特别是悉尼和墨尔本的首次置业者面临的关键问题是猛涨的房租以及快速上涨的生活成本

时隔4年, 澳洲新一轮房价下跌与上一次有何不同?

SQM Research显示,今年3月,澳洲住宅租房空置率下降至1%,这也是自2006年以来的最低水平。

过去12个月内,首府城市的独立房房租增长近15%,而单元房房租则增长超过11%。悉尼3月份租房空置率为1.6%,墨尔本租房空置率为1.9%。

较低的租房空置率对房东来说是非常利好的一件事,而且他们也可以借此来涨房租。

此外,数据显示,截止到2月28日的三个月内,新州首次置业者平均房贷最高,达到了592,107澳元;首都领地首次置业者平均房贷为531,956澳元;维州为502,478澳元。

而借贷方预计会全面传递利率进一步上调,有房贷的人预计每年要多付数千澳元,首置业者的借贷能力也会受到影响。

但当下经济环境中,脆弱的工资增长率根本无法帮助抵消高昂的生活成本。

同时,随着更多房地产投资者进入市场,今年首次置业者面临的可负担性问题会愈发恶化。

结语

那么面对似乎情况并不乐观的市场趋势,投资者和首次置业者真的就没有一点机会了吗?

并不。

首先,澳洲房价虽然可能会如预测一般出现下跌,但不会崩盘;其次,大选后新任执政党定将会出台优惠政策支持首次置业者,从而刺激房地产市场;另外,大家可以关注一些小众区域,避开热门市场,另辟蹊径做出更适合自己的选择。

澳洲楼市风风雨雨这么多年,起伏都是正常现象。我们可以先做足“前戏”,伺机而动在未来某个最佳节点稳准狠地下手

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