整个亚洲，都在抄底日本！

最近，随着日元持续贬值，整个亚洲出现了一场抄底日本房产的浪潮。

一夜之间，日本人猛然发现自己身边的资产，在外国人眼里变得相当廉价。

今年年初至今日元兑美元累计下跌超过16%，目前的日元汇率已经创下24年来最低值。

日元兑人民币目前已经到了近27年以来的最低值，贬值幅度达到了25%以上。

汇率上贬值了25%，相当于现在买日本资产价格都打了七五折。

此时不抄底，更待何时？

汇率砸出如此黄金坑，国人岂能错过。

近水楼台先得月。

先下手的，就是亚洲人。

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据世邦魏理仕（CBRE）统计，2021年亚太地区对日本不动产的投资额为25亿美元，比2020年增加6.1％。

图片来源：日经中文网

而2022年，仅GIC（新加坡政府投资公司）等的3个项目就达到2021年投资总额的一半。

如果日元贬值进一步推动对日投资，2022年日本房产的投资额有可能创出3年来最高水平。 　　

另外，从2022年4月开始，主要来自东南亚的富裕阶层咨询北海道札幌的公寓房产件数也猛增2-3倍。

5月底，香港高氏资本合伙人经营的基金也成功购入东京、名古屋等32栋出租公寓。

7月初，香港和英国30岁左右的资本家们乘坐直升机在东京上空游览并视察，为今后开发，针对东京主要区域的土地，商店等进行视察。

自从日元贬值以来，询问房产的数量翻了一倍，购买房产的外国人数量是之前的3倍。

品川、新宿等东京市中心的房产最受欢迎，东京、大阪等大城市圈内2000万日元左右的房子也都相继畅销。

除了投资住宅之外，用来做民宿、酒店的房产也有不少海外人士咨询，计划为疫情后的观光复苏做准备。

不止个人买家，亚洲资本也是大手笔狂买。

7月7日，来自全球的10家大手投资集团参加了日本大型楼房交易投标，预计以每年1兆日元的规模进行投资。

近几个月，亚洲的基金公司也在疯狂购买日本的房产。

新加坡的主权财富基金等相继取得酒店和住宅楼，2022年的投资额有可能创出3年来最高水平。

新加坡的投资基金QIP于6月上旬推出了以日本大城市的住宅为投资对象的基金，作为第1批投资对象取得了大阪和名古屋的3处房产。

投资总额达到4千万美元，包括东京圈等地在内，将寻找进一步投资的机会。

从新加坡的投资者来看，2月GIC以约1500亿日元收购了西武控股的31个酒店和娱乐设施。

3月大型上市基金Ascott Residence Trust宣布将以约100亿日元取得大阪和福冈的租赁住宅和学生公寓。

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为什么要在现在这个阶段抄底？

一句话就能说清楚：

目前，日本处于低利率、日元贬值最低水平的双低阶段。

亚洲没有其他市场，具备日本房产所提供的流动性和稳定性。

疫情当下，经济复苏艰难，稳定的现金流才是王道。

日本房产今年在亚洲年度交易量中占据最大份额，而且长期以来一直被视为一个资产安全港。

尽管疫情反复，日本房产市场依旧坚挺。

据日本的房地产调查公司东京KANTEI统计，5月东京圈（东京都、神奈川县、埼玉县、千叶县）二手房平均期望出售价格（按70平方米计算）比上月提高11万日元（0.2％），涨至4699万日元（约合人民币233万元），价格连续13个月上涨。

日本不动产经济研究所发布的《2022年5月首都圈新建公寓市场动向》，首都圈新建公寓售卖户数签约率为70.2%，连续4个月超过70%。

数据来源：日本不动产经济研究所

东京圈公寓每套平均价格为6088万日元，平均价格同比去年同期上涨3%，时隔2个月再次上涨。

三井不动产Residential于1月在东京千代田区推出的楼盘均价超过2亿日元（约合人民币991.94万元），开盘半年即售罄。

在寸土寸金的日本，新房仍无法满足庞大的刚需。

所以，二手房才是当下日本房产市场的主流。

近畿圈（包括大阪府、京都府、兵库县等）的二手房价格比上月上涨13万日元（0.5％），涨至2785万日元（约合人民币138.13万元），连续4个月上涨。

中部圈（长野县、岐阜县、静冈县、爱知县、三重县）为2198万日元（约合人民币109万元），上涨34万日元（1.6％）。

爱知县上涨36万日元（1.6％），涨至2336万日元（约合人民币115.86万元），创出年初以来最高价。

不只房价，地价也在涨。

7月1日，日本国家税务局公布了2022年全国路线价(道路沿线地价)，调查结果显示日本全国平均路线价比去年上涨0.5%，这是自2020年以来时隔2年首次上涨。

但海外投资者更看重的，是租售比。

相比全球，日本房价并不算高。

先看东京，房价跟上海、北京差不多，但租金水平却大幅低于东京。

再看一眼大阪，房价低于北京、上海，但租金却远超。

因为它有三个核心因素：

政治稳定、相对较高的市场透明度和拥有大量可靠租户的核心房产。

日本的住宅市场是亚洲规模最大、全球流动性最强的市场之一。

它最大的优势就在于：

入住率高、租金收入稳定、超低的借贷成本。

其中，当下日本房产最突出的优势就是，租金稳定。

为什么稳定？

因为日本的租客，十分稳定。

在日本大城市工作的年轻人，大多数会选择在离公司近、交通便捷的地方租房。

日本的租约是2年起租，而日本人很少换工作，很多人甚至一辈子只会就职于一家公司。

除非买房，一般不会搬家。

当然，在日本买房有一个必要的前提是：

必须是日本核心城市核心地段的优质房产。

因为日本总人口是在减少的，只有大城市才能不断虹吸人口，支撑起房产市场。

除了这些，日本房产还有以下优势：

　　

1、永久产权

2、基本都是精装修，不需要配备任何家具电器可直接出租

3、有专业的管理公司管理，清扫房屋，安排租客，省心省力

4、海外购房者没有资产来源要求和背景调查

汇率差+利率差+房价涨幅+稳定的租金=稳定、看得见的到手收益

疫情反复，当下每个月稳定能打到卡上的现金流相当难得，能给我们不确定的生活多多少少增加一分确定性。

这个窗口期有多长，全看日本什么时候加息。

日本会加息吗？

我不知道，但我知道，这个窗口期不会很长。