来源：《澳洲金融评论》｜翻译整理：澳洲财经见闻
联邦政府斥资100亿澳元设立的旗舰项目——“澳洲住房未来基金”（Housing Australia Future Fund，简称HAFF），在首轮招标中承接了大量项目，结果“噎住了”。开发商和社区住房机构纷纷表示，这一项目亟需改革，以加快建房速度。
HAFF于2023年底设立，是数十年来澳洲首个全国性住房计划，目标是在五年内为关键岗位工作者和低收入人群提供4万套可负担租赁住房。
然而，该计划在繁琐的官僚程序中陷入泥潭，导致许多急需建设的项目长期推迟，甚至尚未收到应得的款项。截止今年3月底，负责管理HAFF的国家机构Housing Australia已签署91份合同，总额达66.5亿澳元，用于交付8246套社会及可负担住房。
其中部分资金用于新建住房，部分则用于已建成或在建的项目，以将其纳入全国可负担租赁住房体系。
例如，总部位于伍伦贡的社区住房机构Housing Trust，去年在首轮招标中脱颖而出，获得三个项目的优先合作资格。本周，该机构终于在其中两个项目上接近拿到付款。
Michele Adair, managing director of community housing provider Housing Trust. Dominic Lorrimer
Housing Trust董事总经理米歇尔·阿戴尔（Michele Adair）表示：“我们刚刚在过去48小时内完成了其中两个项目的合同收尾步骤，现在终于可以开具发票并期待收到付款。”
然而，这些被称为“可用性付款”（availability payments）的资金——用于弥补租金不足部分的补贴——最早要到8月才会开始发放，而这批住房早在去年12月就已全部入住。
阿戴尔无奈地说：“每个月拿不到这笔补贴，我们就损失约9000澳元。从2024年12月到2025年5月，我们已经亏了大约5.4万澳元。作为一家中型非营利住房机构，我们唯一的收入就是从租户那里收的低价房租。”
HAFF的最大优势也正是它的最大短板：首次将开发商、社区住房机构、投资者与各级政府聚在一起，为解决澳洲住房短缺共同努力。但由于流程复杂、环节繁多，反而拖慢了项目进度。
私人开发商Traders in Purple董事查尔斯·达乌德（Charles Daoud）直言：“在澳洲光靠一个开发商自己推动建房就已经很难了，更别说现在还要协调五个利益相关方（联邦政府、州政府、社区住房组织、机构投资者和开发建造方）及其顾问。”
他建议，应该效仿昆州20亿澳元的住房投资基金（Housing Investment Fund），允许项目先签署大框架协议、开工后再进行细节谈判，从而加快项目启动。
他说：“所有这些程序应该是并行或分阶段进行，而不是所有审批都卡在最前面。否则项目根本动不了。”
首轮进展太慢，开发商直呼“效率太差”
根据公开数据，截至目前，在2023年3月招标结束后选中的1.38万套住房中，仍有5565套项目（共92份合同）因大选临近而被冻结。Housing Australia当时表示，大选前无法签署新合同。
由于联盟党曾威胁要终止该基金，主要行业养老基金支持项目的步伐也陷入停滞。IFM Investors（澳洲最大养老金资金管理机构之一）就因政策不确定性，暂停了对HAFF的投入。
尽管大选结束已超过七周，目前仍不清楚又有多少新合同得以签署。Housing Australia本周五表示，将在新财年更新进度数据，并承认需要“提速”。
发言人表示：“第一轮招标节奏很快，是一项试点探索，旨在吸引市场上的各种提案。这种做法确实带来了一定的创新，但也导致采购流程和合同谈判周期拉长。”
HAFF提供的资金形式包括减免贷款（用于降低项目启动资本成本），以及季度可用性付款等。
Housing Trust的两个项目——分别是9套联排别墅和9套独立公寓——专门面向女性家庭户，虽然建造时未依赖HAFF资金，但通过纳入HAFF系统，这些房屋将永久作为可负担租赁产品存在，而非像新州规划法规要求的仅限10年。
阿戴尔强调，现有体系的推进速度必须加快。
她说：“当全国每小时有3000人向无家可归援助机构寻求帮助时，大家都感到焦虑和绝望，对建房进度的拖延越来越难以接受。”
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