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- 前言
- 澳洲房产7-10年翻一番准确吗？
- 疫情对当前房市的影响
- 澳洲房市“神话”是否会破灭？
- 结语
前言
澳大利亚房产界一直流传着一个说法：澳洲房价每7-10年就会翻一番！
很多在澳洲买房的投资者都是看中的就是澳洲房产“7-10年一翻番”的特性。
如今澳洲房地产市场的繁荣，已经把普通人拥有房子的传统梦想变得越来越可望而不可即了。
今天我们细数过去十年出售价格中位数翻倍的区域，验证一下这个“7-10年翻一番“的说法是不是真的。
澳洲房产7-10年翻一番准确吗？
先看上一个房产周期的数据。
2006年，全澳洲独栋屋中位价差不多在33万澳元左右，公寓中位价位31万澳元左右。
十年后，2016年全澳洲独栋屋的出售中位价为49.9万澳元，公寓出售中位价为44.5万澳元。
由此看来，全澳范围内独栋屋的出售价格在十年时间里仅增长了51%；公寓出售价格增长了44%。
很明显，如果从全澳房产出售价格平均数来看，澳大利亚大部分区域的房产出售中位数都没有在过去十年内翻一番。
将视线聚焦到各大首府城市，会发现十年间其房产出售的平均价格增长幅度大有不同，但是没有一个首府城市在过去十年的时间里真正实现房产出售价格中位数翻番增长的情况。
悉尼，墨尔本和达尔文这三个城市的房产出售价格增长在过去的十年里接近翻了一番，但在珀斯和霍巴特这两个城市，独栋屋和公寓的出售价格总变化却远低于50%。
以上表格显示了在过去十年时间澳大利亚各个州的出售中位价是否增长翻番的分布情况。
其中，新南威尔士州，维多利亚州和北领地的独栋屋在十年的时间里有超过10%的所属区域出现了出售价格十年增长翻番的情况。
公寓出售价格在过去十年出现翻番增长的情况也只有在新南威尔士州，维多利亚州和北领地出现，其比率也是10%左右。
另一方面，塔斯马尼亚州却没有任何一个所属区域出现十年出售价格增长翻番的情况。
所以，房产价格每7到10年就会增长翻番的这种说法，确实会在某些区域出现，但并没有100％的把握这个说法能适用于所有情况。
这也就凸显了在购买物业时机和策略的重要性！
房地产是一个长期的投资，并不是现在购买，过两年能卖就马上获利。
新冠疫情在当前房产周期中的影响！
再来看当下的这个房产周期。过去2年中，新冠疫情从多个方面影响着澳洲房市。
1. 首次购房者活动激增！
在疫情开始时，首次购房者占住房需求的很大一部分。在较早的经济衰退后，这群买家利用了创纪录的低抵押贷款利率，政府激励措施选到了经济适用房。
澳洲统计局（ABS） 数据显示，在 2017 年至 2019 年房地产市场下滑期间，首次购房者的新贷款数量有所增加。
自 2020 年 6 月起，随着 HomeBuilder 计划的推出，首次购房者活动激增，该计划与首次购房贷款存款计划以及其他针对首次购房者的州政府补助和印花税优惠一起使用。
结果是首次购房者活动激增，并在 2021 年 1 月达到顶峰。
自 2021 年 1 月的高峰以来，首次购房者的活动有所减少，这反映出随着房价大幅超过收入，进入门槛更高。
截至 2022 年 1 月，向首次购房者发放的贷款为 10,964 笔，高于十年平均水平 8,682 笔。按比例来看，1 月份首次购房者贷款占自住者抵押贷款需求的 24%，与十年平均水平一致。
需求推动了房价上涨。
2.城郊地区房市崛起
2020 年和 2021 年的移民趋势显示，离开城市前往封锁期以外地区的人数有所增加。
州际移民推动住房需求，而恰巧澳大利亚偏远地区的房源数量异常低，无论是在销售市场还是在租赁市场。
自 2020 年 3 月以来，澳大利亚城郊地区房价增长近 40%，而首府城市的房屋价值增长了约 21%。
在过去两年非常流行的生活方式地区，阳光海岸、伊拉瓦拉和黄金海岸等地区创造了新的百万美元市场，这些地区的房屋中位价现在超过百万澳元大关。
3. 租金上涨 11.8% 至历史新高
的 CoreLogic 租金价值指数也飙升至历史新高。
虽然租金在 2020 年 3 月至 2020 年 8 月期间温和下降了 -0.8%，但这些值迅速回升，随后在 2021 年飙升。
租金上涨有多种原因。
2017 年至 2020 年年中，投资者活动相对低迷，导致租赁供应受限。
Airbnb 等租赁服务的兴起也可能削弱了租赁市场的供应，这使得业主能够转向短期租赁住宿市场，部分地区在过去两年澳洲本地旅游业的增长而上涨。
对于近期购买长租房的投资者而言，租金可能因购买价格上涨而上涨。
在 2021 年期间，年租金价值增长处于 2008 年以来的最高水平。
在整个澳大利亚，自 2020 年 3 月以来，广告租金中位数已增加每周 30 澳元至每周 470 澳元。
在疫情期间，租金偏好明显转向密度较低的住房市场，这些地方租金上涨压力更大。
这一趋势在过去一年中有所发展，租金负担能力逐渐将更多需求转向租金成本更实惠的高密度公寓市场！
澳洲房市“神话”是否会破灭？
全球疫情催化了澳大利亚房地产市场的显着变化。
从澳洲边境到各大城市的封锁，再到央行前所未有的大放水刺激措施，对疫情时期的购房者产生了巨大影响。
澳大利亚房价在2年内涨了25%，创历史新高！
尽管疫情刚开始的时候房价有所下降，但整体房价在 2020 年 3 月底至 2022 年 2 月期间上涨了 24.6%。
其中，市场上供需不平衡影响不断加深。
在 2020 年 4 月至 2020 年 9 月期间，全澳房价下跌了 -2.1%，然后在低利率、高家庭储蓄、政府补助和住房供应急剧减少的情况下房价一路飙升。
到 2022 年 2 月，澳洲住宅房地产的总价值从疫情开始时的 7.2 万亿澳元增加到了 9.8 万亿澳元。
澳大利亚住宅价值中位数增加了 173,805 澳元，达到 728,034 澳元。
专家表示，与现在买房的人相比，在疫情期间买房的人更有可能在未来 10 年房价翻倍！
因为市场面临着较长时间的低迷期，然后是进入缓慢回升期。
AMP Capital 首席经济学家 Shane Oliver 表示，过去两年房价的大幅上涨，再加上央行加息将使房价难以在十年内再次翻番，这意味着投资者需要等待超过7-10 年时间，房价才有望翻倍。
“如果你在疫情期间买房，或者在上个增长周期见顶时，也就是 2017 年买房，你已经看到房价急剧上涨，所以即使这次房产进入低迷时期价格回调 10%，你的房子在 10 年内也有望翻一番。”
“但如果你最近才买，就会有点困难，因为你的起点要高得多，价格比疫情低点高出25%。当你在高位买入时，需要更长的时间才能让价格翻倍。”
CoreLogic 的研究主管 Tim Lawless 表示，房价在一个增长周期内翻倍的情况很少见。
Ray White 首席经济学家 Nerida Conisbee 也认为，由于增长放缓，尤其是当前的悉尼买家不太可能在未来十年看到价值翻番。
“我们知道，我们可能会经历至少12个月的价格增长平稳期，所以现在可能不太可能让你的资金翻番，如果你在2020年4月购买的话，所以时机是一个很大的因素。”
Tim Lawless先生同意此观点了。
“在 2012 年初至 2017 年中的上一个房市增长周期中，悉尼房价上涨了大约 75%，但直到去年 8 月，悉尼房价才录得至少 100% 的增长。”
所以，若想短期获利除了需要一些运气，还需要在正确的时间抓住正确的周期时机！
结语
最后再说下澳洲房市泡沫的问题。
每次提到澳洲房价还会上涨，评论区都会有大批人说楼市要崩了，楼市要完了！
事实上，澳洲房产泡沫的报道在过去20年以来从未停止过，从2004年起，已经有报道指澳洲房价过高。
到了2008年以后，澳洲的房产爆破论连绵不绝，有专家认为房产泡沫不但会爆破，而且会连累各大银行，最后拖垮经济。
近两年来，更有人用“屠杀”等可怕字眼来形容澳洲房产即将面临的灾难。
但当房市在2017年上一个周期见顶的之后到2020年的3年时间里，澳洲房价也只是 出现了10%左右的调整！
甚至没有跌回上个房产周期开始的价位，然后就又开始反弹了。
房产是否存在泡沫，见仁见智，有人说唯有泡沫爆破之后，才能断定泡沫曾经存在过。
从乐观角度看待房价，资产价格的上下浮动乃正常现象，在自由市场里，资产价格因为投资过热而被推高是难免之事，最后资产价格会因供过于求而回调。
如果资产价格经过较长的时间循序渐进地下跌，人们称之为价格调整，如果短期内大幅度下调，专家则称为泡沫爆破。
与其费时分析泡沫是否存在或预测它何时爆破，不如趁早多赚点钱，时刻确保有足够的资金应对突发性的灾难，这比分析经济泡沫更有利。
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