“房地产税”将增加持房成本,非地产股坐收渔翁之利

10月23日下午中国人大网发布《全国人民代表大会常务委员会关于授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作的决定》,从该文件的内容可以看到,开展房地产税改革试点的目的是:引导住房合理消费、土地资源节约集约利用、促进房地产市场平稳健康发展。

国务院还没公布房地产税试点具体办法,地方政府也没公布具体实施细则。所以未来房产税试点范围和税率、征收办法、以及试点实施启动时间尚不可知,唯一可以确定的是试行5年。

从“引导住房合理消费”这句话中可以推断出房产税一定是累进税率,持有房产越多,房屋面积越大的人,纳税义务也就越重。但同时又要促进房地产市场平稳健康发展,也就是在征收房地产税的过程中,既要让税收起到遏制房价增长的目的,也要确保大部分房屋拥有者不会因为交税负担过重而抛售房屋,造成房价大幅回落,甚至出现暴力抗税事件。

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房地产税的税率需要统计海量的,相关地区居民收入、支出、现有财富数据后,才能估算出合适范围。这需要极大的工作量,财政部和税务总局出台“房地产税试点办法”可能还需要一些时间。

其实早在2011年中国政府就开始在上海和重庆进行房产税试点,然而这两个地方的房产税征收范围并不广。上海是针对二套房征收,重庆是针对别墅和高档住房征收。从实际试点效果来看,并没有起到“引导住房合理消费”的作用,并且当地政府从房产税中得到的收入也非常少。因此这次房地产税可能与十年前上海和重庆的房产税将有很大不同,税基和税率也许会激进的多。

房地产税的推行无疑会增加保有环节成本,让“房住不炒”的理念进一步深入人心。北京、上海、杭州、广州等多地,土地流拍,出让终止等事件表明地产商投资风格也就更为谨慎,客观反应了在连续强力的调控政策之下,民众购房热情减弱。

2019年6月,银保监会主席郭树清在陆家嘴论坛就说过:全社会的新增储蓄资源一半左右投入到房地产领域,一些房地产企业融资过度挤占了信贷资源,导致资金使用效率进一步降低,助长了房地产投资风险行为。中国A股长期不涨,很大一部分原因就是融资需求过多,流动资金供给不足,房产税开征后将促进资金流向股市。

首先房地产税最开始执行的几年,中国楼市会逐渐进入一个新的平衡,在此过程中房价波动可预期性变差。企业扩大房地产投资和居民非刚需购房的动力减弱,贷款需求减少。社会存款可以流向芯片、工业软件、新能源、新基建等高新产业。其次居民以购房为目的的储蓄减少后,社会消费增多,内循环动力增强,非地产股将迎来发展机会。最后,过去十多年房地产行业资金需求旺盛,推升了整个社会的利率水平。沪深两市个股的波动率比债券大,但历史收益率却与债券相差无几,所以炒股被视为不务正业。房产税的推行有利于降低社会利率水平,让股票的性价比变高。

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