房价暴涨下,澳洲楼市,竟然出现陷阱!

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  • 乘兴而来,败兴而归
  • 当指导价变成“误导价”
  • 屡禁不止
  • 如何避免被坑?

寒冬来袭,房市的火爆局面却继续延续,无数买家寻寻觅觅,却也难以找到心仪的好房。

Sally和她的丈夫,从去年年底到现在,超过半年的时间,一直找不到合适的房子。眼看着房价一路飙涨,他们不禁担心,今年会不会连入场的机会都没有。

“我觉得我们是‘找房困难户’,预算100万澳币左右,想在墨尔本东边的郊区买房,太破旧的房子看不上,看得上的房子价格又超预算。“

“我们看广告上的指导价在80-90万左右,就去参加拍卖,结果拍卖出来的价格真是令人吃惊,高出指导价20-30万非常常见。“

“遇到一回,旁边的买家直接喊120万,我们都不敢出声。现在看到指导价,都自觉地往上加个10%-20%,不然肯定又是白跑一趟。”

房价暴涨下,澳洲楼市,竟然出现陷阱!

图源:Rea.com

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乘兴而来,败兴而归

像Sally这样让指导价“误导”的人还有很多,本地媒体Financial Review报道称,售价远高于广告的指导价已然变成常态,在墨尔本的富人区Brighton,房子售价甚至高出指导价33%-43%。

房价暴涨下,澳洲楼市,竟然出现陷阱!

数据:Financial Review(单位:澳币)

在悉尼,同样的场景也是一次次上演,很多买家被“诱人”指导价所吸引,但又一次次在拍卖“厮杀“中败下阵来,白白浪费了时间和精力。

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当指导价变成“误导价”

所谓“指导价过低”(Underquoting) 指的是出售房子的指导价(Price Guide),远低于预估售价(Estimated Selling Price)和房东内心的底价(Reserve Price)。

只有售价高于房东的底价,才会最终成交,否则房东有权不卖房子,就会变成流拍(Pass in)。

房地产经济学家Michael Yardney曾说过销售中流行一句话:报价低,房子走得快,报价高,房子砸手里。(Quote it low, watch it go, quote it high, watch it die)      

出现指导价过低的一个重要原因是,中介为了吸引更多客户来咨询,制定远低于预估售价的指导价。

市场上卖房的中介,一般都是为房东服务,周旋于买家与房东之间,为房东争取更大的利益,压低指导价,可以吸引更多的人来参加拍卖,烘托房子“炙手可热”、“供不应求”的紧张氛围,促使买家喊出更高的价格。

房东没有及时和中介沟通,也会导致房东底价远高于指导价。

在拍卖之前,房东会收到意向买家的反馈和报价(Pre-auction Offer),如果反馈良好,房东很有可能提高内心的底价。

但是,如果房东没有及时告知中介底价提高,中介则不会调高广告的指导价,这就出现了房东的底价远高于指导价的现象。

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屡禁不止

针对指导价过低的不良现象,澳洲监管机构不断完善法律,对一些严重违规行为处以巨额罚款,以正风气。

新州公平交易协会Fair Trading作为监管机构,在今年五月底的短短两周之内,就发布了137张处罚通知和224次警告,总计罚款超过15万澳币。

这种现象为何会屡禁不止,长期存在呢?

其中一个问题在于,中介挑选房屋的标准存在灰色地带,一些中介会挑选周围低价卖出的房源来制定指导价。

另外,房东只需要在拍卖当天告知中介内心底价,而无需在此之前公开底价,房东底价的不透明,导致了买家只能依靠指导价进行判断。

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如何避免被坑?

首先,全方位了解房源信息,做到知己知彼,百战不殆。买家在拍卖前需要认真考察房子,包括地理位置、地块面积、户型、设施和内部条件。

同时,可以和中介多沟通,了解房东的情况,包括房东出售房子的原因,如果房东急于出手,则有可能心理价位较低。如果中介愿意透露潜在竞争买家是什么样的,也能稍微推断竞争对手的购买意愿、购买能力。

房价暴涨下,澳洲楼市,竟然出现陷阱!

买家在实地看房时,可以邀请专业人士对房子进行检查,请验房公司对房子结构缺陷和安全隐患等进行检测;如果房子后院中央有巨大的树,日后有可能需要砍掉,则需要和砍树的团队了解是否能够砍伐以及砍伐的费用等。

通过搜集方方面面的信息,对房子有更为深入的了解,更容易对房子的价值做出较为准确的估计。

接下来,利用互联网做好房价评估。除了参考广告上房子的价格,买家更需要在网站上搜索房源附近的类似房源的价格,尤其是需要参考具有相似土地面积、位置、户型,且销售时间差距不大的房子。

各大银行也有对每个房子进行估值,买家只需要在网上输入地址,就会得到一份估值报告,通过对比多家银行的估值和该房子上一次的售价,做到心里有数。

房价暴涨下,澳洲楼市,竟然出现陷阱!

Commonwealth Bank的房价估值网站

沟通过程中保持头脑冷静,也是非常重要的。银行Commonwealth Bank数据表明,44%的人愿意花更多的钱买下他们喜欢的房子。

大部分溢价过高的房子,主要是由过于感性的买家(Emotional Buyer)买下,这些买家比较情绪化,非常担心失去自己心仪的房子(Fear Of Missing Out),在拍卖师、中介的煽动和周围人的起哄之下,喊出远超心理价位的价格。

因此,在与中介沟通中,即使面对非常喜欢的房子,也需要保持冷静,否则中介容易感受到买家“非买不可”的情绪,并将这个讯息转达给房东,导致房东期待过高,提高内心的底价。

在拍卖中,镇定自若,按照自己的节奏喊价,不容易让竞争对手摸清自己的底牌,也能确保自己的报价不超过预算。

另外,买家也可以多预备几套备选的房子,正所谓“有备无患”,即使错过一套房子,也能有其他房子可供选择,不至于过于灰心。

最后,买家可以邀请专业中介协助谈判。

虽然市场上大多数中介都是为房东服务,但依然能找到愿意为买家服务的中介,请他协助谈判甚至参加拍卖。

这些中介有着丰富的经验,能够出谋划策,提供理性客观的建议。

在好房难求的卖方市场,您是否也遇到指导价过低的情况?欢迎说出您的故事,分享您的经验!

注:文中Sally系真实人物的化名,如有雷同,纯属巧合

参考文章:

https://www.afr.com/property/residential/housing-markets-boom-and-so-does-underquoting-20210608-p57z6l

https://www.afr.com/property/residential/victoria-revises-underquoting-laws-as-the-market-turns-20190912-p52qkp

https://www.corelogic.com.au/resources/understanding-psychology-buying-home

https://www.consumer.vic.gov.au/housing/buying-and-selling-property/buying-property/understanding-property-prices

发布者:afndaily,转载请注明出处:www.afndaily.com

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