成功做房产投资，有几个关键要素。最大的“秘密”，银行不会主动告诉你：
你并不需要“真金白银”才能成为房地产投资者。你不必攒一大笔首付去买第一套或更多套投资房。你需要的是：认知、耐心和净值（equity）。
过去25年里，我买了几处房产——不算多（现在想想应该更早、更猛），但足以让我走到通往财务自由的半程。
核心就是你的房屋净值。还记得联邦银行那些洗脑广告吗？用自住房的净值——房产市值减去未还贷款的差额——去抵押度假屋、装修或投资房。
净值是你在不掏现金的情况下，买下第一、第二、第三套租赁房产的钥匙。
银行要看的，是你是否有足够的净值充当首付，以及有能力偿还月供（包括利率上升缓冲）。
举例：如果你拥有一套价值100万澳元的住房，尚欠贷款60万，你的净值是40万。为了保持自住房80%贷款成数（LVR）的安全线，银行通常要求其中20万“留在房子里”，但剩下的20万净值就可以用作第二套房的首付。若第二套同样价值100万，那么你总资产变为200万、总净值40万，整体刚好维持80% LVR。
随后，只要房价随时间上涨，你的财富增速就会快于负债增速，也会快于只有一套房的人的财富增速。
澳税局数据显示，澳洲约230万名住宅投资者中，大多数只有一套。最新（2023年）统计：
- 160万人持有1套；
- 423,401人持有2套；
- 129,695人持有3套；
- 46,758人持有4套；
- 18,837人持有5套；
- 19,389人持有6套或以上。
多套持有者在不少州享受到更可观的资本增值：他们既受益于自住房上涨，也受益于租给他人的房产上涨。
当然，房价有周期——有时要等好多年。我就持有过几乎原地踏步近十年的房产，所以耐心至关重要。
但耐心不等于不行动。想成功，你必须先上路：读文章、读书、写投资计划，向身边成功的房产投资者请教。
对我而言，一切始于一本书：上世纪90年代末的畅销书《富爸爸，穷爸爸》。作者罗伯特·清崎的“穷爸爸”是他学识渊博的亲生父亲，“富爸爸”则是他挚友的父亲，给了他构建财富的启蒙。
我在2001年买的，封底至今还有Angus & Robertson书店的价格贴19.95澳元。最近重读，我并不再认同书中所有观点（毕竟四分之一个世纪过去了），但其中几条仍然掷地有声：
- 买资产，不买负债：选择能带来现金流与增长的资产，而非只会吸走你钱的负债。
- 让钱替你工作：不只靠体力（或时间）赚收入，把赚来的钱再投资，让雪球变大。
- 麦当劳的本质是房地产：创始人雷·克罗克1974年对MBA学生说，“我的生意是房地产”。门店选址让麦当劳成为全球最大单一房东之一。
- 选择的力量：你每天都在用每一块钱，为自己的未来投票。
“在财务上，我们手里每一块钱，都在决定我们的未来，是富、有、还是中产。”——清崎
任何投资都有风险，要理解风险，并做好安全垫。
谨防“带看房团”和“高回报神盘”的陷阱，不要被个别恐怖故事吓退你开启旅程的勇气。
我最大的遗憾，是没更早开始，也没在10或20年前多买几套。2005年年中，澳洲首府城市住宅中位价约38万；而今天，是100万。这也解释了为什么。
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