悉尼、墨尔本租金虽下降,写字楼资产价值仍然保持稳定

摩根士丹利(Morgan Stanley)分析师表示,尽管悉尼和墨尔本等主要市场的租金已经下跌,但上市业主持有的写字楼保值情况良好。其中,Charter Hall是澳大利亚最大的商业地产管理公司,Dexus是办公类资产最大的单一所有者,加上Centuria office REIT写字楼资产基金都在全年业绩公布前公布了其投资组合的重新估值,显示价值出现小幅上升。
 
摩根士丹利(Morgan Stanley)分析师Simon Chan和Lauren Berry指出,人们担心,随着租金下跌,写字楼价值可能进一步下跌。他们在最近的一份客户报告中写道:“自疫情爆发以来,根据中介的反馈,悉尼的净有效租金下降了15%至20%。”一些投资者已经担心资产价值会下降。

墨尔本写字楼市场全澳最大,新建数量超过悉尼-澳洲-头条吧全球新闻网
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像大型购物中心那样出现价值下降了10%至20%的情况。如果这种规模的下跌最终发生,Charter Hall管理下的资产将大幅下降,该公司管理的520亿澳元投资组合中有45%是办公大楼。
 
摩根士丹利分析师指出,写字楼价值的这种下跌,还会对Dexus和centuria运营的上市写字楼基金的净有形资产构成压力。
 
“虽然我们并不认为写字楼市场租金会在短期内回升,但我们认为租金前景至少已见底。”
 
“我们的渠道检查证实,租赁活动很强劲(尽管有收缩),就业市场的积极势头表明,净吸收可能比2020年显著改善。”

尽管摩根士丹利团队主要利用贴现现金流对上市房东进行估值,但他们也注意到了一些重大交易,比如Dexus与新加坡投资者Mercatus合作,收购了悉尼布莱街1号(1 Bligh Street)三分之一的股权。这笔价值3.75亿澳元的交易是按照该大楼最近的账面价值和4.38%的资本化率达成的。
 
这些交易以及其他交易已经证明,办公室资产与零售资产相反,海外和国内买家都认为,在中长期内,租金最终将回到历史水平,”分析师写道。

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