精品基金管理公司 Quintessential 借助投资者对商业地产股权日益增长的热情（受利率下降推动），为其从超级基金投资者 ISPT 手中收购价值 1.7485 亿澳元的布里斯班写字楼筹集了资金。
该交易已在截止日期前完成交割与结算。此前，Quintessential 发起了一轮为期六周、规模 9800 万澳元的股权融资，投资者踊跃参与，融资仅用不到三周便超额认购并提前收官。
Quintessential 正通过这座位于毅力谷（Fortitude Valley）的 12 层写字楼锁定更高租金收益。
此次收购的物业是毅力谷的 12 层建筑 “绿方北塔”（Green Square North Tower）。据预测，新业主将从中获得 6% 至 6.5% 的年度收入收益率，以及 15% 至 19% 的预期内部收益率。
“股权投资的复苏力度可能超出了大多数人的预期，”Quintessential 首席执行官贾斯汀・米尔斯（Justin Mills）向《澳大利亚金融评论报》表示，“现在所有人都在谈论信贷，但近几周和近几个月里，已经出现了不少股权融资大获成功的案例。”
这笔交易也反映出商业地产市场的趋势转变。疫情过后，利率上升和债券收益率上涨（二者通常被视为房地产定价的风向标）使商业地产资产价值面临巨大压力。
写字楼估值受冲击最为严重，部分案例中跌幅高达 25%。这使得大型机构和上市企业对重新入市持谨慎态度，直到它们确认价格下跌趋势已最终企稳。
米尔斯表示，在市场不确定时期，私人投资平台和联合投资方往往能抢占先机。在零售地产领域，Fawkner Property、Haben 和 Sentinel 等私人联合投资方就一直在这样做。
贾斯汀・米尔斯（Justin Mills）
“在部分市场的投资者选择观望之际，只要能合理评估风险，就能找到优质收购机会。对我们而言，关键是先排除风险，保障资本安全，” 米尔斯说。
根据 Quintessential 的估算，“绿方北塔” 的收购价相较于其 3.7 亿澳元的重置成本（指重新建造同类建筑所需成本）折让了 53%。这一折扣具有重要意义 —— 当前建筑行业面临供应短缺，开发商发现新建项目成本高昂。与此同时，随着 2032 年奥运会筹备工作逐步推进，布里斯班写字楼市场有望获得联动提振。
该建筑位于圣保罗台地（St Paul’s Terrace），目前已全部租出，其中 80% 的空间由政府租户租用。Quintessential 资本部门负责人丹尼尔・科尔曼（Daniel Colman）表示，这样的租户结构让投资者感到安心。
“我们发现，此次交易获得了大力支持，这表明投资者正以更规避风险的方式重新进入写字楼领域，” 他说。
商业地产投资中最明显的风险之一是租约到期问题：这座布里斯班写字楼的平均租约到期时间较短，仅略超两年。Quintessential 将这一风险转化为机遇 —— 与最大租户续签了七年租约，并引入一名新租户签订六年租约，使该建筑的平均租约到期时间延长至五年以上。
“我们曾认为租金有 12% 至 20% 的上涨潜力，如今已证实这一判断属实，” 米尔斯表示，“我们认为，这为未来某个时间点的资产重估奠定了良好基础。”
Quintessential 去年以 2.5 亿澳元收购的另一座布里斯班写字楼，已实现了此类租金上涨。近期基于收入增长情况，该建筑的估值已上调至 2.81 亿澳元。
更近一段时间，Quintessential 还为投资者带来了另一项收益：该公司以 2.16 亿澳元出售了阿德莱德港的一处大型物流设施（这是南澳大利亚州有史以来最大规模的工业地产交易），投资者在短短六年内实现了本金翻倍以上的回报。2019 年，Quintessential 仅以 8000 万澳元从 Stockland 公司手中收购了这处阿德莱德港配送中心。
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