完美风暴:澳联储暂停加息的背后,或是一场百年大劫!

昨天下午14:30,澳联储传来了一个让大部分人欣喜的消息——7月份暂停加息,将官方利率保持在4.10%,与前值持平。

受此影响,澳元在决议落地后出现急促下跌,而澳洲股市则出现迅速拉升。显然,在美联储暂停加息,以及英国央行“核爆”加息的复杂经济环境中,澳联储的货币政策也成为了国际资本市场的高度关注对象。

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完美风暴:澳联储暂停加息的背后,或是一场百年大劫!
利率决议出炉后的澳元兑美元(AUDUSD)暴跌

本次暂停加息的决议,看似顺利落地,但是其背后的宏观角力却非同小可,而真正阻止本次加息的,也许是一场即将登场的金融灾难。

在聊这场潜在的灾难前,我们先来了解一下影响澳联储昨天利率决议的几大因素:

首先,上周三出炉的澳洲5月通胀数据出现了大幅超预期降温,从4月的6.8%下降至5月的5.6%。加速降温的通胀也为本次暂停加息的决议提供了必要条件。

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其次,长期以来作为“海外资金的净进口方(net importer of overseas capital)”,澳大利亚本国的利率和国债收益率,是用来吸引海外资金的金字招牌。如果二者与其他主要经济体之间出现较大点差,那么澳洲就会面临海外资金的外流


所以,在种种宏观经济因素之下,澳联储本次暂停加息,并不是一个干净利落的决议,而是在牵一发而动全身的困局中,被迫做出的最保险之选。


原因在于西方金融市场,乃至整体经济中一个鲜少被提及的板块——商业地产,确切的说,办公楼市
而这也就是这场潜在危机的震中。

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近几个月来,包括美国最大银行摩根大通(JPMorgan)在内的大量企业,开始进一步收紧员工居家办公(WFH)政策,而摩根大通则勒令要求全员必须5天全日制回归办公室。

在表面上,做出此类规定的公司大多是以“工作效率”为由而要求员工回到岗位,但实际上,大量研究结果表面,居家办公其实明显提升了绝大多数员工的工作积极性和效率。

所以,“工作效率”只不过是幌子,而真正的原因在于办公楼市的空置率已经冲破了数十年新高

空置率高有什么问题呢?

问题其实非常之大。

首先,空置率高就是大量办公楼空置的结果,办公楼市的需求下降,导致租金出现相应下降。


对于承租方来说,必然是一个喜讯——有谁和钱过不去呢?

但是,对于办公楼市的投资方和贷款方来说,这个问题就非常严重

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这也就是第二个问题:办公楼投资方的租金收入锐减

对于办公楼市这种资本和债务要求极高的地产项目而言,投资方所追求的通常是稳定的收益,类似于国债等低风险固定收益资产。

但是和国债相比,办公楼市显然缺乏流动性——国债可以在二级市场出售变现,而办公楼市极高的价格,通常需要极长的变现周期。

极高价格带来的另一个问题,就是投资方在进行投资时(比如购买一栋办公楼),往往需要举债,无论是从私募债权市场还是从银行等金融机构贷款,举债的本质就是要向放贷方定期支付利息。

那么,这就把我们带到了第三个问题:办公楼的高空置率造成的低租金,又引发的投资方现金流收入锐减,再加上债务成本(利息)的上升(央行加息),你还会愿意继续去投资,持有办公楼类资产吗?

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美联储2022-2023年加息情况一览,数据来源:美联储

如果你的答案是“不”,那么你并不是孤单,因为全球最大资管公司贝莱德(BlackRock)、全球最大特殊资管公司之一的博枫(Brookfield),以及太平洋投资管理公司(PIMCO)在内的许多巨头,已经开始选择性战略违约(strategic default)。

违约,就是没有履行义务。

战略性违约,就是在考虑到这笔买卖根本不划算之后,选择性地故意不去履行义务。

再简单点说,就是及时止损,放弃这些办公楼市的投资项目。

止损之后就是出局,出局必然就会套现

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至此,就带来了第四个尚未发生,但是可能出现的问题:大规信贷模挤兑(资金外流)

回顾2008年波及全球的次贷危机,就不难理解办公楼市正在面临的困境:当高利率引发投资方违约之后,投资方止损出局,而这些办公楼市就面临不断贬值的风险。

引发08年全球金融危机的美国次贷危机,虽然起因是次级贷款在高利率环境下出现大规模违约,但是真正将这一危机输送至全球各国的,却是被打包出售的债务衍生品——放贷银行将债务划分为不同级别,打包出售给投行,而投行又将债务销往全球。

波澜效应也因此出现,而当时的债务衍生品,就是住房抵押贷款证券(Mortgage Backed Securities/MBS)。

那么今天,用于商业地产的商业地产抵押贷款证券(Commercial Mortgage Backed Securities/CMBS),以及用于衡量25个相关债权产品的CMBX交易所交易基金,已经出现明显承压情况。

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贝莱德旗下的iShares商业地产抵押贷款证券(Commercial Mortgage Backed Securities/CMBS)交易所交易基金(ETF)收益率一览,数据来源:BlackRock

一旦利率继续上升,那么这场危机的将一触即发

另外,如果我们回顾今年3月爆发的美国地区性银行集体暴雷事件,特别是作为第一块骨牌倒下的硅谷银行(SVB),就会想起高利率挤兑科技风投储户从硅谷银行踩踏式取款,最终引发挤兑并导致银行破产的恶性事件

而这一系列问题,并不是只发生在美国,此时此刻也正发生在澳大利亚

数据显示,墨尔本和悉尼的办公楼盘空置率分别在2023年第一季度出现总体上升,其中投资等级较低的B级办公楼盘(普通水平)空置率则冲破了20.8%。

那么,按照澳联储近期的目标——“14万人失业就能够控制通胀”这一说法进行推理,我们可想在未来几个月甚至一年的时间里,高利率环境会不断压缩各类企业的利润空间,迫使企业缩减员工数量。

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如果不再需要那么多员工,那么还是否需要那么大的办公室呢?

另外,对于小型企业来说,如果彻底在高利率环境中出局,那么新增的空置办公楼盘又该怎么处理?
所以,本次澳联储选择暂停加息,除了考虑到美联储在6月中旬的动作(暂停加息)以外,办公楼市的窘境也是一大考量因素。

毕竟谁也不想在疫情刚刚官宣结束后,再次迎来一场大型危机。

如果真的爆发,那么已经债台高筑的各国政府,以及弹尽粮绝的各国央行将没有能力再次启动量化宽松政策。

这一次,将会是近百年来最完美的风暴。

发布者:Ian,转载请注明出处:www.afndaily.com

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