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- 前 言
- 家=幸福感
- 房奴的焦虑感
- 嗅到危机的银行
- 这是无房贷的假期吗？
- 残酷的现实
前 言
疫情当下，很多澳大利亚人会问一个问题：如果我还不起房贷，怎么办？
短期来看，这个问题的答案很简单。
如果您是在四大银行贷款买房，那么暂时可以不用担心房贷偿还的问题。
但是，长期来看，答案可能就没那么明朗了。
眼下，很多人都明白一点，即新冠疫情引发的健康危机正在逐步发展成为一场金融危机，并且这场危机可能导致深远和持久的经济衰退。
所以，很多澳大利亚人担心自己的财务安全，这一点很正常。
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家=幸福感
和中国一样，对于很多澳大利亚人而言，最大资产就是他们的房屋。除了是资产外，住房还是归属感、熟悉度和安全感的代言词。
疫情发生之前，小编的朋友圈经常会有中介推送的各种楼盘信息，独栋屋、联排、studio、flat、公寓……什么房型都有。
精美的图片，再加上颇具诱惑力的措辞，让人蠢蠢欲动。
所有的这些广告都有一个共同点，就会标注上首期仅仅XX澳元。
新冠疫情发生之后，特别是联邦政府抗疫行动升级之后，不少人可以会认为这个行业会或多或少受到冲击。
但是从目前来看，地产中介并未就此停止卖房的脚步。朋友圈里更热闹了，疫情仿佛成为了一种商机。
一些代理中介会说，当疫情来时，有套房才知道有个地方叫做居家隔离。
尽管联邦政府对聚集性活动实施了限制举措，不少地产代理商也推出了虚拟看房的应对招数。
悉尼的地产中介Dennis说道：“如果政府下令禁止所有聚集性活动，我们将选择进行数字拍卖，如Zoom（基于云的视频会议服务）和允许远程签署合同的技术。”
2
房奴的焦虑感
如果有一份稳定的工作，供房只是每月从工资中扣除的一个正常项目，我们已经习以为常。
但是，失去工作的那一刻，您的这种焦虑感就会陡然上升。因为这个时刻，您可能才意识到自己有可能会还不上款。至于焦虑的严重程度，这完全取决于您有多少缓冲。
据安保资本（AMP Capital）的首席经济学家Shane Oliver的预测，新冠病毒对经济的打击可能比第二次世界大战后的任何时期都要严重。
他表示：“ 深度衰退，例如失业率达到或超过10％，在高房价和高负债包围下的澳大利亚住房市场脆弱性明显上升。”
“这可能会使住房价格下跌20％，简言之，和股市一样，住房市场会出现崩盘。”
根据西太银行的预测，到2020年10月，澳大利亚的失业率将上升至7％。
您可以看到，如果新冠病毒引起的经济危机持续下去，失业率很容易攀升至更高水平，从而导致大规模房贷违约，房地产市场崩溃以及经济危机进一步升级。
根据澳大利亚最大求职网站SEEK发布的最新就业报告，截至今年2月的一年中，招聘广告数下降了7.4％。这也表明，新冠疫情和夏季林火对当地就业市场造成的冲击开始显现。
就新州和维州而言，招聘广告数较上年同期分别下降了13.6％和8.5％。
就不同行业而言，咨询和战略岗位的招聘广告数降幅最大，2月同比下降了16.9％。其次是制造、运输和物流业，2月同比下降了13.2％。
其他行业，包括零售业、建筑业，体育和娱乐业的招聘广告数均大幅下降。
SEEK 澳新市场董事总经理肯德拉•班克斯（Kendra Banks）表示，尽管林火没有对就业市场造成重大影响，但新冠（COVID-19）所带来的冲击却十分显著。
他说：“毫无疑问，新冠病毒正在对澳大利亚就业市场造成重大破坏。”
这也是银行现行住房贷款政策所面临的最大威胁。
3
嗅到危机的银行
坦率地说，大量房贷违约将让澳大利亚银行陷入危机而不能自拔。事实上，澳大利亚各大银行已经嗅到危机的味道。
例如，澳大利亚银行业协会（ABA）发表紧急申明称，所有银行成员都同意给小企业减缓偿贷压力。
但是，值得注意的是，银行并没有承诺让房贷客户摆脱困境，只是说如果需要的话，会允许他们休息一下。
这是一个明显的遗漏。
数小时之内，四大银行均表示，如果确实需要，他们将给房贷客户多一些时间来偿还贷款。
让我们来简单地回顾一下四大银行的陈述。
澳大利亚联邦银行（CBA）一名发言人说：
对于我们所有的房贷客户而言，如果需要，最常可以暂停还款6个月。
西太银行（Westpac）发言人说：
“对于因COVID-19而失业或收入遭受损失的客户，如果需要可以与我们联系，我可以将其偿贷时间延期三个月，并在审查后可再延长三个月。”
澳大利亚国民银行（NAB）发言人表示：
“客户可以暂停最多六个月的住房贷款还款，三个月检查一次。
澳新银行（ANZ）则表示：
“[客户可以]要求推迟最多六个月的房贷还款，三个月时审查1次，期间利息将资本化[2]”。
4
这是无房贷的假期吗？
之所以将ANZ排在最后，是因为这些银行公告突出了一个明显的问题。您看到上面的“ [2]”了吗？
在澳新银行新闻稿的底部，上面写着：
“[2]利息资本化是将未付利息增加到未偿贷款余额中。当在延期或宽恕期内推迟付款，未付利息会进行资本化，未偿贷款余额也会相应增加。”
CBA也确认，“任何暂停还款将在剩余的贷款期限中进行资本化。”
当然，这是一种非常复杂且隐晦的说法。
通俗点讲，羊毛出在羊身上。在所谓的房贷“假期”之后，您还是必须还款，并且余额将比延期前要大”。
在这场金融危机来袭之前，澳大利亚家庭的财务状况已经受到挤压。
现实情况是，尽管银行已确保，如果您在年内剩余的大部分时间内因任何原因无法偿还房贷，您都不会失去房屋。
但是，对于某些（并非全部）银行客户而言，这只会意味着更多的财务痛苦。
可以想象一下：一部分人丢了工作，所以不得不动用积蓄来偿还一个月或两个月的贷款。然后打电话给银行说希望将房贷还款延期三个月。
三个月后（仍处于失业状态），一部分人请求延长贷款期限并获得批准。
快进到六个月，他们可能已经回到原来的工作，或者找到了新工作。然而，接着他们将面临没有房屋贷款缓冲以及需要偿还更大月供的前景。
在此期间，他们可能还积累了一些短期个人债务，以便在过去六个月中得以维持生计。
因此，银行虽然可以采取这些措施防止短期的金融灾难（即住房市场崩溃和银行陷入财务困境），但是实际上，许多家庭依旧存在陷入财务困境的风险。
但是，目前看来，几乎没有其他选择。
5
残酷的现实
澳大利居民家庭负债率位居全球第二位，这是一个现状。
最新的数据显示，澳大利亚居民家庭负债是GDP的120%，仅次于瑞士。
自上个世纪90年代以来，澳大利亚缔造了连续28年未有经济衰退的奇迹。但是，这样的一个奇迹的背后却是不断飙升的居民负债。28年期间，澳大利亚居民家庭的负债几乎翻了三倍。
澳大利亚广播公司（ABC）在55000名受访者中开展的一项调研显示，90%的受访者认为家庭债务已经成为一个上升至国家层面的问题。
就个人而言，有37％的人疲于应付负债，千禧一代中近半数受访者表示债务对他们个人而言是一个问题。
需要注意的是，调研结果显示并不是所有的房贷被简单地用来购房。
在过去二十年中，很多人一直在“兑现”房产升值的部分。
墨尔本大学的罗杰·威尔金斯教授（Roger Wilkins）说道：“即便是对于不参与房屋买卖、并且居住在同一个地方的人群而言，其中也有30%-40%的人负债逐年上升。”
“在人们负债逐年上升的条件下，他们本质上和负担房贷是一个意思，即人们利用房子升值的部分来为消费买单，即房子带来的财富效应。”
“消费可以表现为多种形式，比如装修房屋、度假、购买新车。”
降低利率等类似的举措已经成为一种推动需求的保证方式。通过这种方式原本可以推动就业、刺激房贷、推升住房交投活动。但是，这些举措目前的作用似乎看不到任何水花。
事实上，澳储行（RBA）一直都知道这一点。我们看到在多个场合，澳储行行长洛威屡次强调货币政策的有效性已经不同以往。
对于联邦政府推出的176亿澳元财政刺激计划，不少经济人士也是吐槽满满。
以现金发放政策为例，老年人和低收入人群是重点，但是这部分人都吓坏了，并没有在消费，而是害怕支出。
另外，加速贬值和扩大即时注销范围于长期是利好。但是，小企业现金流的下降有的时候是受大企业的利润收缩所导致，并非自身投资意愿的问题。
END
就住房市场而言，我们所要思考的一个问题是，对于一个建立在负债基础上的房价上涨，历经这么多年之后，我们拿什么来继续支撑房价的上涨？
参考来源：
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