曾是澳洲最大办公楼业主的Dexus，如今正大举进军住宅开发领域，其一系列新项目包括在悉尼北海滩（Northern Beaches）高尔夫球场对面的高端公寓项目。
这座位于Mona Vale的新开发项目仍处于筹备阶段，计划推出40余套宽敞的两居室和三居室公寓，项目完工后的估值预计约为1.4亿澳元。
Sector selection and investment vintage are really powerful drivers of alpha: Jason Howes
该项目位于Bayview高尔夫俱乐部对面，预计将吸引一批手握资金、热爱高尔夫运动的退休人士，其中不少人或许本就居住在这一片区。
Dexus这一转型动作的背后有两大原因。
一方面，这家澳洲顶级商业地产投资商早已在积极推动业务多元化，朝着“全资产类别管理者”（real assets manager）目标迈进。三年前，Dexus收购了AMP Capital在本地的地产及基础设施平台的大部分资产，包括机场、可再生能源项目以及学生公寓组合，从而加速了这一转型。
另一方面，更直接的动因在于——利用Dexus平台，切入目前住宅市场上的巨大机会。
Dexus新任基金资本与产品开发执行总经理Jason Howes表示：
“我们正在切入一个供应受限的市场。住宅投资窗口正在迅速关闭。”
“从更广义的‘居住’（living）主题来看，我们看到的是全面性的供应危机。”
Dexus正通过学生公寓、养老社区、建售公寓、土地分割等多种方式布局“居住”领域，积极抢占供应紧张带来的机会。
与此同时，Dexus也推出了一系列机会型基金（Opportunity-style Funds），以补充其以办公楼、物流仓储、购物中心和医疗地产为主的传统批发基金组合。
其中首只Dexus房地产合作基金（Dexus Real Estate Partnership I，简称DREP I）已经完成投资，募集了约4.75亿澳元股权资金，加上杠杆，投资组合规模已翻倍。
目前，第二支基金DREP II正在募资，目标规模为6亿澳元，有望扩展至10亿澳元，若加上杠杆，总投资组合规模可能达到20亿澳元。
在DREP I的15笔独立投资中，有12笔是股权投资，其余为信贷类投资。除了物流领域，这只基金主要投向了多种类型的住房项目，包括将布里斯班一栋旧办公楼改造为价值5亿澳元、容纳1200床位的学生宿舍项目。
DREP I还投资了其他多个住宅项目，如位于纽卡斯尔Merewether高尔夫俱乐部旁边的178套退休公寓开发案、墨尔本市中心的13层公寓楼、悉尼西区的绿地开发项目，以及收购了墨尔本市场上150套滞销公寓。
这些基金的内部收益率（IRR）目标为15%。
不过，Dexus在筛选投资机会时非常严格，目前的执行率不足4%，也就是说，每审查100个潜在项目，只会投资不到4个，显示出其对项目质量的高度挑剔。
Jason Howes指出，“投资时机”（Vintage）是实现超额收益（Alpha）的关键：
“在商业地产投资中，投资时机和行业选择是产生Alpha回报的重要驱动因素。”
在他看来，随着市场预期利率将下调，未来住宅需求和价格有望回升，因此当前是布局住宅投资的最佳窗口期。
“我们早早就做好了布局，提前大幅扩展了在居住领域的投资版图，以应对即将到来的市场变化。”
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