堪培拉,为什么是澳洲最佳投资城市?

现如今,澳洲房价正以2003年8月以来最快的速度上涨。

澳房热潮,除了本地购房需求的增长,澳联储现金利率的降低和加印$1000亿澳币也更是猛踩一脚刺激消费的油门,通胀似乎不可避免。为了跑赢通胀,不少消费者将眼光投向房产投资,这也进一步将房市推向风口浪尖。

然而,以悉尼为首的大中城市,其动辄百万的高房价让不少跃跃欲试的投资者望而却步,既想要参与这场房市狂欢,却又碍于沉重的资金压力而止步不前。当人们总是习惯性地将目光投放到悉尼墨尔本的房产市场时,或许在不经意间遗忘了这个澳洲首都城市 —— 堪培拉,今天就来了解一下堪培拉的房产市场究竟有何可圈可点之处。

堪培拉,为什么是澳洲最佳投资城市?
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堪培拉,为什么是澳洲最佳投资城市?

在如今房产热潮的大形势下,悉尼墨尔本等大城市独立屋价格的上涨势头强劲,公寓楼也一改疫情前期的颓势,水涨船高,日渐上涨的入市门槛挡住了不少投资者的步伐。堪培拉自然也不可避免地卷入这场房市热潮,房价上涨势头明显,但其房价总体水平相较于悉尼墨尔本,仍处于较低的状态,入市门槛极低。

下面就将从四个关键词入手,带您快速了解堪培拉的房价优势。

堪培拉,为什么是澳洲最佳投资城市?

图1.2

堪培拉,为什么是澳洲最佳投资城市?

图1.2

堪培拉,为什么是澳洲最佳投资城市?

(悉尼&堪培拉房价变化趋势 – SQM)

堪培拉期房公寓,一房入市门槛仅30万左右,一些Town Centre甚至可以以20多万的价格购入超高投资回报比的公寓,即便是在City市中心,也有40万左右起的一房公寓。

然而,以悉尼作为房产热点城市的代表,同样面积的一房公寓,主力价格区间依然在70万左右。根据SQM 2021年5月数据,悉尼两房公寓中位要价在$708,227,而堪培拉两房公寓要价仅$481,302。

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在堪培拉,不仅房产总价极具竞争力,其首付比例也相当友好。若为本地买家(澳洲PR或者公民),几乎所有楼盘都接受5%首付交换合同,对于海外买家(FIRB买家)Linc也可以在很多楼盘中申请到5%交换的首付。这意味着在堪培拉投资一套公寓仅需不到2万澳元的初始资金。即便是在房屋settle或者购买现房时,在贷款80%的情况下,购房本金总共也只需5-6万澳元。

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同样以悉尼为例,从历史数据变化来看,相较于2020年,悉尼公寓房价有较明显的回落,与去年同期相比下降了4.9%;而堪培拉的公寓房价稳定,涨势明显,与去年同期相比上涨了9.6%。

从图1.3和图1.4中不难看出,悉尼的房价在过去几年一直处于大起大落的状态,涨幅大,跌幅也不小;而堪培拉的房价始终保持稳步攀升状态,泡沫极低,在过去10年中也不曾有过明显的价格回落。在如今房市处于风口浪尖,近乎全民参与的状态下,若想要稳中求胜,堪培拉不失为优秀的房产投资胜地。

图1.3图1.4
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(2016-2021年4月 悉尼/堪培拉房价变化率)

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对于公寓和大多数联排而言,物业费是购房者在置业后的主要费用之一。无论是投资还是自住,物业费都是购房者不可避免的支出。相较于悉尼多数物业动辄每季度上千的物业费,堪培拉city的两房公寓通常只需每年2,800-3,000澳元,平均到每个季度则只需700-750澳元,其他地区的可能更低,一房公寓和一些设施简单的联排甚至只要1,000多澳元一年,这无疑对投资者来说又是一笔可观的节省。

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「满估」这个概念对于有贷款经验的买家而言,应该并不陌生。在贷款获批之前,银行/基金公司会进行房产的实地估价,估价完成后会出具贷款合同,贷款才能正式批准。估价的多少直接关系到贷款金额。

过去几年中,悉尼墨尔本的公寓楼买家们早已习惯了估价仅为房屋合同价的70%-80%左右,但与此同时,而堪培拉的买家们则要幸运得多,因为在这里即便是公寓楼,估值绝大多数时候也都是满估的状态,只有少数楼盘可能因为开发商Rebate和优惠等因素出现95%估值的情况。

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面对疫情的冲击,堪培拉房市的抗压能力在租金水平上体现得淋漓尽致。 

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数据显示,得益于人口规模相对较小和对疫情高效的把控,去年以来ACT人口流动显示为净增长,仅次于QLD,而同时NSW和VIC则为人口净流出,这在很大程度上构成了堪培拉疫情期间房屋租赁需求热度不减甚至反升的底层逻辑。

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众所周知,不论疫情前后,堪培拉的住房空置率在全澳都是极低的存在。

来自SQM 的数据显示,自2019年底疫情开始之初至今,堪培拉的空置率虽经历了短暂上升,但最高也只有1.7%,后逐渐回落至如今的0.7%;同时期悉尼的空置率,整体呈明显的上升态势,空置率最高达到4.0%;墨尔本更是在疫情初期空置率一路飙升到最高4.7%。

而这还仅仅是数字,数字之外,投资房招租难问题,在悉尼和墨尔本的众多房东中已经是一个巨大的现实问题,并且实际情况或许比空置率数字所体现的更为严重和直观。

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图为墨尔本Docklands零零总总的公寓楼

(2005年1月至2021年4月 住房空置率曲线 – SQM)

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Domain 所提供的2020年12月租金报告显示,悉尼的公寓租金水平与上季度相比下降了5.1%,与去年相比下降了7.8%,公寓租金中位数降至$470;而堪培拉的公寓租金水平与上季度相比上涨了3.1%,公寓租金中位数达到$495,反超悉尼,成为全澳公寓租金最高的首都城市!直至今年三月份,堪培拉的租金水平持续保持上涨趋势,公寓租金中位数达到$500,始终领跑全澳。

以Linc管理的堪培拉City公寓为实例,两年新的两房两卫公寓的租金为每周$700左右,年租金收入达$36,400;物业管理费$2,800-$3,000每年,5.5%的中介管理费加letting fee 在$2,702一年,再加上每年的水费$667.68、$1,600的Land Tax 、$1,500的rates,以及$600左右一年的Landlord Insurance,合计租金净收入达$26,530。以60w的房价贷款80%为例,一年的本息还款额一共为$22,000-23,000。 租金收入完全cover支出+房贷无压力。

(在全澳租金水平整体下降时,堪培拉租金水平不降反增 – Domian)

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在堪培拉租金水平反超悉尼的情况下,其房价又远低于悉尼,不难得出堪培拉公寓的租金回报率远高于悉尼公寓的结论,而事实也确实如此。

SQM 数据显示,悉尼的两房公寓租金回报率今年以来一路下滑至3.4%,而堪培拉的两房公寓租金回报率则稳步上升至近6%,高出悉尼近75%。而这还是整个堪培拉的总体数据,在一些热点地区例如city,ANU和UC附近等,租金回报率(Gross)达到甚至超过7%的比比皆是。

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(2009年8月至2021年3月 租金回报率 – SQM)

以堪培拉北部大区Gungahlin在售的Sierra楼盘为例,一房公寓仅售25万+,而一房租金可高达400刀/周;作为对比,悉尼的热门地区Zetland,一房公寓65万起,租金却也只有500刀/周,还未必好租。

公寓房价中位数与租金中位数 ACT – GUNGAHLIN

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NSW – ZETLAND

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那么,堪培拉为何有如此突出的投资回报率?

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堪培拉70%以上的常住人口供职于政府部门,每年来堪培拉务工的政府工作人员亦不在少数。这个人群收入高,岗位稳定,甚至在疫情期间都没有失业的风险,每年还伴随1-2%的工资提升,某些特殊岗位政府还有房租补助。因此,即便在澳洲国境关闭,留学生群体难以返澳的情况下,堪培拉的房价和租房市场依然非常稳定。

疫情期间尚且如此,则更不用说待疫情过去,国境开放,返澳留学生这另一支强力租房群体合流,来自澳国立 (ANU)、堪培拉大学 (UC)以及未来将落地堪培拉的新南威尔士大学分校 (UNSW) 的众多留学生,势必增加堪培拉租房市场的需求,投资者几乎不用担心空租问题的发生。

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堪培拉长期以来并非房产投资者的焦点所在,这在一定程度上使得堪培拉成为房产泡沫经济中的幸存者。也正因如此,ACT政府对于海外买家的限制并不严苛,甚至有许多利好政策,鼓励海外买家在堪培拉购房置业。

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自住免印花税政策在很大程度上降低了人们的购房门槛。堪培拉的自住免印花税政策分为以下两种:

    一. 首次置业自住免印花税,对于所购置的房产价值无限制,全免!

    二. 非首次置业者,在2021年6月30日之前交换期房合同,自住免印花税*。距离该优惠政策截止已不到一个月,想要享受此政策的投资者们需要抓紧机会。

*具体政策优惠需咨询Linc顾问

更多政策详情可参考LINC往期文章,

但请注意文章内容的时效性哦~

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堪培拉的投资优势中,最大的一个就是没有针对非本地买家(FIRB买家)的

附加印花税(overseas surcharge),对于无PR的海外买家而言,其投资房的印花税和堪培拉本地居民别无二致。这对于印花税本就低于其他州的ACT来说,海外附加印花税的免除则使ACT的购房成本一降再降。

州 & 领地海外附加印花税
首都领地 ACT0%
新南威尔士州 NSW8%
维多利亚州 VIC8%
南澳大利亚州 SA7%
昆士兰州 QLD7%
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非常值得一提的,也是鲜有人知的是,在ACT境内购房后,其印花税的税务处理方式与NSW和VIC等澳洲其他州(State)并不相同。在NSW和VIC,购房时产生的印花税会与房价本身一起算作房屋的成本(capital base),而在ACT,由于其土地的lease hold特性,其印花税则属于费用(expense)而非本金(capital),这使其可以在当下财政年度中就可以做为投资费用进行抵税。

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除上述购房优势外,ACT还将其移民政策与房产市场结合,在本就优势满满的州担基础上,增加了购房加分的政策,助力州担。ACT的州担保中的购房加分政策,简单来说就是购置本金(房价-贷款额)25万+的房产,即可递交Matrix时加5分*,此政策适用于190和491的签证申请。

5分对于移民意向者来说,可以是一年的Professional Year,可以是怎么也考不出的4个8,也可以是在ACT工作一年、生活一年。然而,人们往往耗不起这一年又一年,有多少人可能离移民上岸就差5分,却不得不眼睁睁地看着移民政策越收越紧。

因此,购房加分对于迫切需要5分加分的移民者来说,可谓是雪中送炭;而对于本身既有移民意向,又有投资意向的买家来说,则可谓是一石二鸟。

*详细要求可添加Linc投资顾问进行咨询

讲了这么多堪培拉的购房优势,那到底有哪些楼盘适宜外州买家投资选购呢?LINC地产凭借多年的从业经验,为各位读者挑选总结了堪培拉的热门楼盘,从南到北、从公寓到联排,可投资、宜自住,总有一款适合你。

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