在澳洲,最赚钱的房产投资方式竟是…!

2014年年底,一对澳洲夫妇以35万澳元的价格购入了墨尔本一处600多平米的空置土地。

8个月后,在该地块上建起了一栋150多平米的4居室独立屋,花费约28万澳元。

2020年年初,该独立屋以127万澳元卖出,五年时间,房产升值2倍多。

有数据显示,自建住房的平均价格要比同一地区的现房低13%左右。随着房地产市场大涨,不少人越来越看好自建房的升值空间。

而在建房补贴HomeBuilder的刺激下,澳洲人正在扎堆建房。

据住房产业协会(HIA)预测,今年澳洲将迎来建房高峰期,全澳各地约有13万栋新屋将开建。

因此,我们有必要理性地算笔账:自建房到底划不划算?

自建房成本几何

买房还是建房?

在澳洲房地产市场牛气冲天和自建房热潮席卷的当下,这一老生常谈的问题值得再次关注。

我们先来核算下,如果在2020年建造一栋独立屋到底需要花费多少钱?

要考虑的第一件事是房屋所在土地的价格,各州之间的价格差异很大。

根据最新报告显示,2022年,悉尼的土地中位价全澳最贵,达543,000澳元,而墨尔本(327,000澳元)、昆士兰东南部(272,000澳元)和珀斯(215,000澳元)对于投资者来说仍然更具可负担性。

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再来看建筑成本。

工料测量师 Rider Levett Bucknall(RLB)制作了一份新报告,显示了 2022 年第一季度澳大利亚各地新建单层和双层住宅每平方米的当前成本。

可以预见,悉尼的成本较高,最高为每平方米 5900 澳元,最低为 1960 澳元。墨尔本紧随其后,分别为 4000 澳元和 1860 澳元,其次是布里斯班和黄金海岸。在阿德莱德、堪培拉、达尔文和珀斯建造新房通常更实惠。

当然,关于自建房成本只是一个非常粗略的估计,还有很多因素并未考虑,比如土地坡度是否需要平整、装修材料和配件的档次、工期延误等。

那么,就成本的角度来看,买房和建房怎么选?

有专家认为,土地价格在总成本中所占的比重越大,买地建房相对来讲就更划算。

因为在澳洲投资房地产,土地永远是重中之重,所谓“买房”,其实就是“买地”。

当一处物业升值时,实际上是地价上涨。考虑到翻新整修和结构老化,房屋,即土地上的建筑物,是在不断贬值的。

在澳洲,房屋本身是以每年2.5%的速度折旧的附属品;而土地是永久产权,是房地产增值的源泉。

现在是买地建房的好时机吗?

在HomeBulider计划的助推下,建筑成本正面临飙升的趋势。

澳大利亚一般房屋的建造成本在15个月内飙升了94000澳元。

澳洲房产行业协会(HIA)和澳大利亚新闻集团的分析数据显示,自1970年7月以来新房的价格是如何暴涨的,当时新房的平均建造成本仅为11543澳元。

此外,由于翻新和新建独立屋的需求飙升,熟练工人的短缺也进一步加剧。

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砌砖工、屋顶安装工和木匠再度成为了炙手可热的职业,工资水涨船高。

交付时间是一个令很多自建房房主们头疼的问题,不断延长的工期意味着额外的建造成本与开支。

建筑成本上升,现在还是买地建房的好时机吗?

答案是,建房也许并不是好时机,但买入合适的空置地块不失为一个好的选择。

尽管土地也可能受到市场低迷和波动带来的不利影响,但是购买土地更有可能确保买家实现保值和增值。

除了可以避免为现有房屋建筑的修缮支付额外费用外,在敲定该块土地的最终用途之前,买家可以拥有更多的选择余地。

今后既可以根据需求进行施工建房,也可以原样转售,赚取差价。

另外一个好消息是,建房成本正在以一年来最慢的季度速度上升,在全国范围内,12月季度仅攀升了1.9%,随着需求的下降,未来12个月可能会进一步放缓。

自建房VS成品房

除了成本外,与买成品房相比,自建房还有一些其他方面的利弊。

自建房的优势:

1. 个性化。买地建房意味着买家需要介入各个步骤:寻找和购买合适的土地,选择建造商、确定房屋的楼层大小和设计风格……个性化选择意味着你可以打造一处自己梦想中的家园。而这一需求是购买现成房屋很难实现的。

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2. 首次购房者补助金。该计划用于购买或建造新房屋,符合条件者将获得1万澳元的补助金。

3. 初期资金投入较少。前期只需支付土地的金额,而建房费用按工程进度逐次支付,买家有充分的时间准备资金。

自建房的缺点:

1. 时间和精力。成品房一旦购买成交可以随时搬入,而买地建房意味着买家需要等待半年,甚至一年的时间。

此外,买地建房比购买成品房的步骤更复杂,风险更大,买家要付出更多的时间和精力。

2. 建筑贷款。建筑贷款是一种特殊类型的房屋贷款,旨在协助为新房屋的建设筹集资金。与普通房屋贷款相比,建筑贷款利率通常更高,且手续费也更高。

3. 土地选择受限。想要选择一块称心如意、升值潜力大的地块不是一件容易的事情,尤其是在首府城市,核心地段已经很难买到空置地块,只能考虑远郊,未来升值空间难免受限。

结语

房屋是大部分人一生中拥有的最昂贵的资产,购置什么样的房产也是一个非常个性化的决定。

无论做出什么样的决定,了解每个过程涉及的成本都是很重要的。此外,多方面比较优缺点才能找到最适合自己的理想居所。

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