92岁的澳洲富豪、Meriton（美利通）创始人哈里·特里古博夫（Harry Triguboff）正在为这家由他一手打造的公寓帝国写下“最后的操作清单”，为未来两三年定下执行要点，并把接力棒交到下一代（包括外孙、现任联席董事总经理丹尼尔·亨德勒）手中。
“我必须确保留下未来两三年的指示，”特里古博夫坐在多年前开发的肯特街Meriton顶层公寓里说。“这部分其实很好交代。他们执行得非常好，甚至比我还好。”自上世纪60年代创业以来，这位地产巨头已在东海岸开发了约8万套公寓。
彼时，他的驱动力很简单：欧洲有大量公寓综合体，而悉尼东部却屈指可数。Meriton之所以成功，是因为悉尼等城市长期供不应求。但他表示，这本应让开发商获利、也让业主增值的格局，正被贪婪的税负所“毁掉”。
这位估值保守计约260亿澳元的企业家，近来也在减少在办公室的时间——来得更晚、走得更早。他强调，这是为给高管团队放手练兵。
“我现在工时更短，因为要让新人，比如我外孙，尽可能在没有我介入的情况下主导业务。所以我让他们做更多事。效果非常好——他们做得比我当年还好，”他说。“我需要几位高管，做到没有我也能运转。”
接班人：丹尼尔·亨德勒
现年35岁的丹尼尔·亨德勒（Daniel Hendler）已在Meriton工作12年，是特里古博夫女儿莎伦之子，拥有悉尼科技大学的房地产经济学学位。作为联席董事总经理，他说自己对开发特别感兴趣。
“自入行以来，我对开发、施工、金融都很着迷，”亨德勒在少有的采访中对《澳大利亚人报》表示。“我们也在加强放贷与楼宇管理业务，其实我对公司各板块都很感兴趣。”
他坦言，管理层仍有很多要学。谈到其它房企频频暴雷，他语气暗沉地强调：Meriton不会走那条路。
特里古博夫补充：“丹尼尔和团队把既定策略执行得很好，但他们还要学会在更高风险情境下该怎么做。这是最难的地方，也正是别人破产的原因——做错了事。”
尽管“新生代”做得更好，这位从纺织工程转行、早年事事亲力亲为的开拓者，也坦然接受自己在办公室存在感变小。
“这套方法之所以有效，是因为我工时更短、却花更多时间和他们在一起，”他说。这也让他在与高管日常磨合中，发现新问题、顺手解决。“我自己也学到不少。”
布局与偏好：悉尼、黄金海岸、布里斯班
“悉尼涨得会最多，”他叮嘱团队，“悉尼什么都卖得出去。”
他也偏爱黄金海岸与布里斯班，Meriton在那里的住宅与酒店式公寓密集落子。“黄金海岸比布里斯班更好，因为有海滩。”
谈到气候偏好，他明确不会在墨尔本开发住宅：“墨尔本表现不佳。人们要去更温暖的地方。在美国也一样，繁荣的地方都更暖和。”
外孙一样直言不讳：“维州政府反商业、不断加征房地产税，正在扼杀市场。”
特里古博夫接话：“在昆州建房容易多了。你能直接和官员对话，他们会认真想你说什么。新州那边张口闭口就是‘按规定’——20年前这可能还说得通，但时代变了。”
亨德勒称，新州一个公寓项目审批曾要长达5年，而昆州6个月即可。他对新州住房发展管理局加速推进表示肯定，但仍“不够快”。
生产率、用工与“混合办公”
谈及澳大利亚的生产率难题，特里古博夫直言“确实偏低”。若政府想提升生产率，“工人就要拿到更好的回报”。
“他们在打通胀，所以尽量少付钱。可要让人愿意卖力干，就得多给，而不是少给。要提升生产率，就应该提高薪酬。”
他举例称，自己有几年没在冲浪者天堂（Surfers Paradise）建房，为吸引工人，只能加价用人，“但不会高到把自己拖垮的程度”。
至于办公方式，作为住宅开发商，他不认同混合办公。“Meriton每周五天到办公室，”亨德勒说。工地端则是“每周六天”，“我们的分包商也喜欢。”特里古博夫补充：“我们不能强迫他们加班，他们愿意怎么干就怎么干。我们一向按加班费支付。”
税负“扼住”新房供给：海外买家几乎消失
两代管理者对州与联邦税负看法一致：税收正在扼制住房增长，且缺乏足够的政策质疑与反思。
“一个100万澳元的公寓，40万被各级政府拿走。若是海外买家，税负要50万，”亨德勒说。海外客曾是Meriton的核心买家，一度占半数，如今“几乎全没了”。
特里古博夫质问：“你告诉我，谁能负担得起给政府40万？”
Meriton的内部测算显示，平均售价110万澳元的一套公寓，虽可创造4.5个就业，但买家要缴39.64万税费：地方政府2.14万、州政府19.04万、联邦政府（含雇佣税等）18.46万。外国买家因印花税附加与外资审查费，总税费高达51.86万。
开发商与资金方游说组织Urban Taskforce Australia的数据基本印证：悉尼一套新公寓，最多有34.6万成本来自税费、监管成本与基建分摊。
关于“遗产”：他最骄傲的是天际线
谈及“遗产”，他不愿多言，但坦陈自己最自豪的是城市天际线上的印记。
“我最喜欢盖楼，不是因为Meriton，而是你能看见亲手造物。在悉尼我们有大地块，我能做出惊人的景观，来的人都难以置信。”
不改好胜本色，他补上一句：“其他开发商做不了，因为他们地块太小。不过最后他们都会学我，他们一直在学我。”
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