原创 | 这些年!澳洲房价究竟是如何被推高的?

说起澳大利亚的房价,很多不理解的人(包括当年的本人)都认为应该不会贵,而且也不会涨,简单的依据就是这么大的地方人口才两千多万,实际情况却绝对不是这样的。

 

后来懂了,那个看法是太傻太天真了,澳大利亚在这方面一直面对的是由于规划的限制,释放住宅用地的速度远远跟不上市场上对住宅的需求,所以澳大利亚有着世界上最漂亮的房价增长历史数据之一。

 

最近澳大利亚央行 RBA 的一份题为 The Effects of Zoning on Housing Prices (规划 Zoning 对房价的影响) 的研究报告再次让大家关注这一话题,下面就从这一研究报告入手围绕这一命题讨论一下。

 

原创 | 这些年!澳洲房价究竟是如何被推高的?

 

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一、创新性量化Zoing对房价的影响

二、解读RBA 模型和计算方法

三、地产开发的思考和启发

 

 

一 创新性量化Zoing对房价的影响

 

关于澳大利亚的规划的局限性对房价造成上行压力的报告其实很多很多,从来就没有停过,甚至还有国际组织的研究报告都多次提及。

 

众多报告里最最大声的该是澳大利亚联邦生产力委员会(Productivity Commission)2011 年的题为 “Performance Benchmarking of Australian Business Regulation: Planning, Zoning and Development Assessments” 的报告和他们 2017年推出的 5 Year Productivity Review 的报告,这两份报告都明确指出澳大利亚的规划系统是房价日益高企背后的重要因素之一,更是上升到了影响国家生产力的高度。

 

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这次 RBA 的这份研究报告和以往的无数份报告最不一样的地方就是它首次通过建立模型的方式将 Zoning 对房价的影响量化了,终于大家可以对这一影响的幅度和程度有一个概念了。我们首先来看看按照研究团队的模型得出的一些数据。

 

首先,这个报告给出了规划的因素在澳洲四大城市对新建一套别墅总价的影响(如下图)。可以清楚的看到,在悉尼,规划的因素‘作恶’最甚,而且四个城市总体上都是逐年加剧。

 

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城市规划的限制的因素在布里斯本、佩斯对房价的影响程度上要好过悉尼和墨尔本许多,觉得是他们的规划流程比较高效加上需求压力也不如悉尼和墨尔本,按照后面会介绍的他们采用的模型和计算方法,规划的因素和需求压力会叠加产生作用,是可以解释这个现象的。

 

其次,这一研究目标城市有悉尼,墨尔本,布里斯本和佩斯共四个,报告里同意城市不同地区的规划的因素对新建住房总房价的影响的数据也很有意思。

 

下面两图分别为墨尔本和悉尼的情况,按照这份研究报告的发现,规划的因素和需求之间的叠加影响加上规划控制越严格对房价影响程度越大的结论都可以从图中得到印证。

 

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悉尼不同地区的 Zoning Effect

 

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墨尔本不同地区的 Zoning Effect

 

同时,这一新建住宅价格里的规划效应是逐年增加的,由于篇幅的问题就不每个城市都讨论了,这里就已悉尼为例,如果对其它城市情况感兴趣可以提供 RBA 原始报告自行阅读。

 

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规划控制对悉尼新建别墅的总价影响2000-2016年逐年变化趋势

 

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规划控制对悉尼新建公寓的总价影响2000-2016年逐年变化趋势

 

 

这一研究报告重点研究了别墅市场的情况,但也提及公寓产品,大概情况是在2016年度规划的因素对悉尼的新建公寓价格的影响为40万澳元,远远超过了墨尔本和布里斯本的10万澳元出头的水平。

 

二 解读RBA 模型和计算方法

 

虽然知道房价里包含着相当的规划上的局限性造成的影响,但这一报告给出的的这些数据显示的影响的程度还是相当令人意外的,下面让我们看看他们的数据模型和计算方法吧。

 

首先,这份报告的研究人员的前提和假设是人口、住房数量和密度都固定的情况下增加一套住房的代价,这样的做法下住房增加的代价不计入城市规模扩大带来的基础建设和交通这些设施成本,从而可以将规划对价格的影响游离出来,如果取样仅限定于一个特定的时间点的话研究的结果还是很有参考价值的。

 

下面在具体的做法上,研究人员是通过分解房价的组成开始的,就是把住房的价格分解成土地部分和建筑部分两个成分,这也是最关键的一步。

 

这其中土地的价值相对好办,可以直接采用各州政府总估价师办公室(Valuers General)的官方数据,至于建筑部分的估价报告考虑的就有三个不同的来源(见下图),分别是各州的总估价师办公室、ABS(澳大利亚国家统计局) Building Activity Survey 和行业数据。前面两个比较官方,后面的行业数据来至于行业两大权威报告 Rawlinsons Construction Cost Guide  和 Rider Levett Bucknall 发布的Riders Digest 2017。

 

三种估价依据各有长处和不足,想对这方面有详细了解的可以参考这份 RBA 的原始报告相关部分,一般情况下我们只需要看这份报告的研究人员通过将三个来源数据简单平均得出的 Baseline 值就足够了。

 

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研究人员接下来通过一个复杂的计算公式,通过市场售价、房子的特有属性(地点、大小和房间数等等)来得出土地的实际价值(具体计算方法不在本文讨论范围以内,有兴趣深入了解的请参照RBA 原始研究报告),最后房价里的 Zoning Effect 就是土地市场价格减去研究人员根据他们的公式得出的土地实际价值。

 

下面是研究人员最后的发现,珀斯,布里斯本,墨尔本和悉尼四个城市的情况。

 

上面两行分别是总房价里的建筑成分和土地成分,第三行是研究人员计算出来土地实际价值,第四行的Zoning Effect(Zoning 价格效应)是第二行的土地市场价格和第三行的土地实际价值之差,第五行是总的房价,最后一行则是Zoning Effect (Zoning 价格效应)对总的应该的实际投入(第一行和第三行数值之和)的百分比。另外括弧内的数字是该项费用占总房价的百分比。

 

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这一研究报告还讨论了Zoning Effect(Zoning 价格效应)和市场供需之间的关系,这次的研究人员强调了两者在市场上的影响是紧密相关的,基本结论是随着供应短缺程度的加剧,Zoning Effect (Zoning 价格效应) 也会随之加大。

 

他们这一结论的阐述可以归纳为下图的情况,A 是供应和需求相等的平衡点,澳洲至目前的情况永远是在这个平衡点的左边,供不应求。当供应量被规划的因素被限制在 QMax 的时候,它和供应斜线的交汇点 PSupply 就是增加一套住房应该的代价,它和需求斜线的交汇点 PZoning 就是买家在市场上实际的支付价格,PZoning  和 PSupply 之间的差别就是Zoning Effect (Zoning 价格效应) 。

 

 

市场上看到的越是供不应求的市场,增加一层或密度就越有价值越有吸引力的情况和这个图的解释相吻合。想一想其实Zoning 对住房成本的影响也是通过它对供应量增加的限制实现的就不难理解了。

 

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三 地产开发的思考和启发

 

随着澳大利亚,特别是悉尼和墨尔本的房价可负担性问题近年来的急剧恶化,这一报告再次对规划制度和系统的弊端对房价的推高作用进行研究,幅度、深度、应用数据的规模和研究团队的阵容都是空前的,更为难得和有价值的是第一次把这一影响量化了,其采用的数据模型和计算方式非常有创意,结果非常有参考价值,能够解释很多我们市场上观察到的现象。

 

这份报告给了我不少启发的同时也引起了我的一些思考。就像文章开头我提到的那样澳大利亚并不缺少地,但是行政上增加住房用地的速度远远跟不上需求,所以我们看到或听到的土地价值在土地性质变化的不同历史阶段发生大跳跃的例子多不胜数。

 

这样的事情总是如此为人津津乐道,这篇 RBA 研究报告在引言(Introduction)部分也直接举了去年墨尔本一块土地去年的成交为例,当时读到相关新闻时就对价格的跳跃有所思考,现在看来是一个绝佳的教科书材料。

 

这块地2016年5月份时的估计价值是1.2亿,因为一下子正式从农业用地被定为居住用地,在去年的开发商买入的时候则需要花费4亿。当时很多没有看明白的纷纷说这块地拿得贵了,但是这篇报告非常清楚的给出了背后的原因,相信拿了这块地的开发商今天提到这笔买卖只会庆幸和骄傲。

 

 

由于土地性质的发展过程中伴随的价格上的质变,澳大利亚本地的老牌开发商的土地持有上非常注意不同性质和阶段的土地的组合,一方面可以获取更大的利润,第二自己在公司总体的开发计划上自己也能有更多的主动权和控制。

 

像 Stockland、Lendlease 这样的公司之所以强大,就是因为他们注重长期的战略土地储备,都有自己的 pipeline。这方面想做好需要对市场的发展和政府的政策走向有着很好的解读,同时需要和各级政府有长期和良好的互动关系来获得判断发展时间表的准确信息。

 

再以墨尔本为例,它在2002年制定和通过的 Melbourne 2030 文件里划定的 UGB(Urban Growth Boundary – 城市发展界线)是维多利亚州政府管理和控制墨尔本向边缘发展的关键红线,昆士兰这方面的管理方式也非常类似,不过在昆士兰叫 Urban Footprint,他们在城市范围扩大的管理和土地性质的发展和墨尔本类似。

 

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墨尔本的 UGB 红线的制定表面上看是非常复杂和严格的,但是基本原则还是在现有居民区的边缘往外铺,就是这个红线制定以后不会轻易改动,只会在市场需求的变化比较急切的时候才会进行调整,所以这个2002年制定的红线目前唯一的一次调整是2012年,当时根据需要又划入了6000公顷的面积,在原先的界线以北加入了 Mitchell 和 Whittlesea,以西加入了 Hume, Melton 和 Wyndham,和东南的Cardinia 和  Casey,政府这样的控制和向外扩张的谨慎,使得已经在 UGB 红线以内的土地价值比较不同。

 

墨尔本农地变为居民用地基本要走以下几个阶段(下图有分布):农地(green wedge land) 准居民用地(Peri-urban land)  Urban Growth Zone  PSP land。每一步的质变都不是突然的事件,里面都有规律可循,很多的变性在宣布以前就可以有很多渠道和方法得知,悉尼只是情况不一样,规律不一样,但也有它可以把握的规律和各种消息,还有不管哪个城市,游说的力度和方式都可以对进程起到相应的作用。

 

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墨尔本的情况还有一个规律,而且这个规律在其它城市也适用,就是土地在不同阶段价格也不一样,弄懂了城市发展的趋势和走向以后再进行土地长期投资的回报是非常可观的。RBA 2011 年的一份题为“Urban Structure and Housing Prices: Some Evidence from Australian Cities”研究报告(下图)告诉我们,在墨尔本一块准居民用地(Peri-urban area)最高价格不会超过3万5千澳元一公顷,一旦这块地被划入UGB 红线,价格就会跳到每公顷30万以上,现在的行情已经远远高过这个,30万1公顷的UGZ 地早就是历史了。

 

同时,这份报告也提到了悉尼 St Leonards 的一处物业因为规划的改变,价格从300万一夜之间变为1400万的例子。

 

在澳大利亚,因为土地性质改变而带来的升值都是物业主人的,所以长期土地储备的投资是非常有利可图的。但由于这样的投资的价值变化难以计量,而且平时变化不大,只有性质改变的时候才会有巨大的跃升, 很多中国的开发企业由于直接的业绩的要求,难以操作,如果想在这方面有充分的作为而不是每次都是在较高的价格点介入地块,和国内总部做好沟通工作解释中澳在这方面的不同是一门必须的功课。

 

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这篇研究报告的绝大部分把规划限制对房价的影响称为 Zoning Effect,但是流露出这一开发商为了获得在一个地方增加住宅的权利必须付出的额外经济代价或者后面接盘买家为了获得在那里的居住权的额外经济代价从很大的意义上是一种税收。首先它是无法避免的,另外对于接盘买家效果上是和税收一样的,不同的是这笔钱最后归了原来的地主而不是政府国库。

 

特别的考虑到政府在没有经济上的收益的情况下,行政上的低效率造成房价成本这样幅度的增加就更加令人无法理解了。这也是去年联邦政府生产力委员会“Productivity Committee ”的报告清楚地指出的规划系统的低效约束生产力发展这一弊端的根源,规划上的限制带来的房价成本的增加能够一定程度上伤害房产市场的流动性,从而影响到劳动力的流动性。

 

另外,Zoning Effect 还告诉我们,买房/买地越早越好,因为 Zoning Effect 存在的另一个作用就是引导财富从后买房的人们向早买房的人们流动。这份 RBA 的研究报告还引用了美国学者的研究发现,这样的财富流通总是有利于富有阶层和有着丰富政府关系资源的族群,从而加剧社会的贫富分化。

 

END

 

现在回到这篇研究报告最初的本意和研究团队最终的建议上,这一研究的发现告诉我们澳大利亚没有根本上的土地的短缺,但是有人为的行政的原因造成的长期短缺。所以这次缓解澳大利亚住房可负担性问题的解决方案的建议还是只能第 N+1次的呼吁改革规划体系和流程,增加市场土地供应。个人觉得这次的呼吁也一样会很快地被淹没,就像什么都没有发生过一样,而且经过这次如此深入的分析和计算以后我反而更加的对这方面出现改革不抱希望了。

 

Zoning 的限制会拉高房价成本,但是受益最多的不正是千千万万的选民吗?

 

也许会有一些人意识到他们的儿子辈、孙子辈会有很大的压力,但是也绝对不足以让其中的大多数抵制眼前的诱惑。

 

这是澳大利亚一个有着错综复杂的既得相关利益(vested interest)的领域,真正要有所改变的难度不会亚于美国的枪支控制方面的改革所面临的难度。如果供应端的问题没法解决,难保会看到决策阶层和舆论会在需求端想办法,我们很可能会有越来越多的接受移民的数量的讨论。

 

这是另外一个有很多 vested interest 的领域,也是不会有大的变化,所以我预测最有可能的情况就是我们对明明知道的问题视而不见继续前进!

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