北美 BTR 巨头瞄准学生公寓运营商 UniLodge

【配图】UniLodge 墨尔本CBD项目共37层，提供652间带独立设施的单间与多人合住公寓。

澳大利亚最大的学生公寓运营商 UniLodge，在其母公司四个月前委聘瑞银（UBS）为其寻找买家之后，已钓到一位重量级美国竞购方。

据知情人士（要求匿名）透露，总部位于南卡罗来纳州、在全球管理约 3200亿美元（合4,860亿澳元）房地产资产、且以庞大的 长租公寓（Build-to-Rent, BTR） 组合闻名的 Greystar，正准备对这家成立 29 年 的企业提交具有约束力的报价。

据悉，Greystar 的竞争对手包括总部位于纽约的私募巨头 华平投资（Warburg Pincus）。华平在2018年投资了居住领域平台 Weave，并在去年收购了新加坡政府投资公司（GIC）在澳大利亚的学生公寓资产组合；该笔交易涵盖悉尼、墨尔本、布里斯班、阿德莱德和堪培拉 7 座塔楼共 5,662 张床位。值得注意的是，目前尚不清楚华平对 UniLodge 的初步兴趣是否进一步推进。

消息人士称，私募巨头 KKR 早期参与了 UniLodge 的竞拍，但随后已退出。

UniLodge 是专注于专用型住宅资产（PBSA）的房地产公司 Cedar Pacific 的运营合作伙伴。Cedar Pacific 的多数股权由加拿大亿万富翁 John McCall MacBain 创立的私募公司 Pamoja Capital 持有；Pamoja 也是 UniLodge 的最终控股公司。根据澳洲证券与投资委员会（ASIC）文件，UniLodge 在 2024 财年 实现 9,850 万澳元 营收、2,500 万澳元 税前利润。

该公司在澳大利亚主要首府城市、凯恩斯与汤斯维尔等地区城市以及新西兰 共 130 处地点 管理 逾 38,000 张床位，物业通常靠近大学校园。

瑞银为卖方递交的推介，重点突出 UniLodge 的“轻资产”运营模式 ——其并不持有不动产，而是代表第三方业主进行运营管理。此策略与 Greystar 在海外的常见做法高度契合：后者更多扮演 平台运营方 而非 资产所有者 的角色。

尽管 UniLodge 自 1996 年 创立以来一直是行业 先行者，但在竞争对手（如 Scape Australia）纷纷采取“资产+平台”双重持有策略后，其如今更像是行业 异类。对潜在买家而言，另一项风险在于，UniLodge 管理的许多资产属于 分契式（strata） 结构，涉及数百名业主且分契方案复杂；其与高校的管理合同亦存在 短期通知即可终止合作 的条款。

学生公寓行业 高度集中，UniLodge、Scape、Campus Living Villages、Iglu、Wee Hur 五家合计掌控近 80% 供应。

教育部数据显示，截至 4 月底，在澳留学生人数达 794,113 人，同比 +2%；其中 新入学人数 219,791 人，同比 -13%。该行业在疫情期间几近“休眠”，此后已显著 回暖。