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- 政策定调
- 市场判断
- 结语
3月29号，本届政府的最后一份财政预算案正式出炉。
就房市而言，对比前两年的财政预算案，已经很明显地可以确定：政府要为楼市托底，鼓励刺激住房消费。
大家务必要高度关注和重视！
政策定调
财政预算是事关地产的政策
从新财年起，首次置业保障计划新增 25000 个名额，允许首次置业者以低至 5% 的首付购买符合条件的住宅物业，而无需支付贷款人的抵押贷款保险。
从 2022 年 10 月 1 日至 2025 年 6 月 30 日，支持 10000 名符合条件的购房者，包括非首次购房者和永久居民，以低至 5 %的首付在偏远地区购买或建造新房。
同一时期，每年支持 5000 名符合条件的有孩子的单亲父母购买他们的第一套住房或以低至 2% 的押金重新进入住房市场。
三个政策的核心就是鼓励年轻人、首次置业群积极入市。
这是对房市的大利好。
澳洲房价飙涨两年，有能力的首次置业者早已搭上前几轮的东风积极入市。如今政府还在不遗余力地鼓励首置族和年轻人，说得再直白点，就是联邦政府为他们兜底，有积蓄就快买房！
回顾过往，只要政策松绑，房价必涨，这是千古不变的真理。
也难怪总理都直呼：帮助租房者的最好方式就是帮助他们买房。
当前的货币政策
当前，澳洲央行仍然坚守自2020年11月以来的创纪录超低利率。
但是央行已“腹背受敌”，加息压力空前。
消费品价格升高以及能源价格飞涨，使得澳洲目前的核心通胀已经处于五年多以来的最高水平。
随着总体预算赤字约700亿澳元的新预算到来，澳洲总体债务正向1万亿澳元大关。
虽然债务水平基于持续的经济增长，但在中期（相较于短期与长期）内将趋于稳定并有所下降，但是新的经济措施无异于将加息压力拉到最高。
美联储已动，澳洲央行加息是迟早的事！
关键在于时间点以及次数。
市场普遍预计6月将是加息重要窗口，且澳洲央行今年恐将加息3次，将现金利率降至0.75%。
所以，加息就是对房地产市场泼冷水，收紧购房者贷款、提高贷款成本就是将市场重新拉入理性轨道。
事关房地产走势的重要因素– 移民
涨了两年了，还想要继续就只能靠新一波需求了。
那么这波需求最大的指望就是新移民和海外人士。
新财政预算中，2022-23年移民配额与此前一年持平，总计共160,000个移民名额。技术类（占总配额的70%）及家庭类将恢复到疫情前的占比情况。
值得注意的是，偏远地区签证的移民配额大幅度增加，是去年的2倍之多，达到了25,000个名额。
所以，不仅首府城市要进人，乡村边远地区也不能落下。
莫里森承诺会将移民数量恢复至疫情爆发前的水平，这无疑是对房地产市场的一剂强心剂。
综上所述，新的财政预算已经明确：今年联邦政府将继续为房地产市场托底。
2020年、2021年的房价飙涨本质是由于央行放水、超低利率导致的，并不是联邦政府政策主导的楼市。
而今年则不同，房价还能涨多久，市场还能热多久，就取决于接下来政策刺激的力度有多大了！
市场判断
低清空率不足为奇
清空率走低并不代表市场变冷。
近期，墨尔本、悉尼的清空率一直维持在65%-70%之间左右徘徊。在5月联邦大选前，清空率将会持续保持在低位。
清空率低的主要原因是房屋挂牌量的回升。
但是市场终究会回正！
房价的基础就是土地价格。
从长线来看，土地价格一直在升高。2021年悉尼土地价格增长34%，从之前的43万澳元增加到53.4万澳元。在墨尔本，去年最后一季度土地上涨6.4%，其土地中位价达到34.7万澳元，创历史新高。
价格高企，推手犹在。
开发商一直在扩大发展和增加土地存量，去年年墨尔本主要土地交易高达38亿澳元，这其中包括第四季度12亿澳元的销售额。
这仅仅单是土地价格，还不算已经涨得离谱的建筑成本以及人工成本。所以，房价不涨很难！
人口是澳洲根本
房价虽然还会涨，且势必会超过通胀，但是不会继续放肆飙涨。
首先是利率上涨拉动，其次则是关于澳洲国本。
人口是澳洲国家大计，切不能被高房价所阻碍。
澳洲就算环境再好、医疗、教育再突出，如果房价太高，就一定会打消大部分海外移民的念想。
而如果澳洲没有人口红利（海外移民）支撑，澳洲经济前景将不可想象，毕竟澳洲现在真的太缺人、缺劳动力了。
更主要的是，澳洲未来的移民政策仍将以高技术人才引进为主。
有技术、能找工作、有稳定工资，这类移民无疑将是澳洲房市再次启动的源源动力。
稀缺资源才保值
在澳洲，想要抗通胀，房产是为数不多的选择。
你看看你周围人，只要有钱了第一位大多都还是买房。所以千万不要怀疑房子的金融属性，优质房产的天花板还远远未到。
前两年房价普涨的时代已经到头，市场即将开启大分化时代。
稀缺资源（地段、景色、学区等）的房产虽然价格高企，但是却异常坚挺，异常保值。
优质物业不涨，谁也别想涨！
如果你手上好房子没有，烂房子却很多，今年也是个好机会。
什么是烂房子？
简单说，就是过去两年房价大涨之下还稳坐钓鱼台的物业，大概率就是烂房子。
只要人来了，首次置业、刚需动起来，就是交易的好机会。大家务必抓住机会，把手上的烂房子赶紧抛掉。此条适用于所有房屋类型。
对于急切的刚需和置换今年一定要入市，一定要用尽政府政策和羊毛福利。
而纯投资，则需要观望政策尺度，尤其是后续对于海外人士购房的政策导向。
一定要切记：有投资客的地区，不一定价值很大，但没有投资客的地区，一定不值得你去投资。
结语
过去两年的澳洲楼市很好操作，因为房价一直飙涨。
而2022年难操作，因为房价涨跌完全取决于政策的力度与市场行情的动态关系。
但一定要记住：不要在预测的政策下行动，而要在政策落地后第一时间果断出手。
毕竟，能在楼市里赚钱的注定只是少数人！
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