冷静!澳洲央行加息对房市影响真的有限!

前言

周二的时候,澳洲央行进行了近 12 年来首次加息!

随后,各大银行经济学家就开始出来发声,说澳洲房市要遭到重创了,今年央行会连续加息,房市能跌10%。

但当加息这个消息被所有人接受后,静下来想想。

加息带来的影响可能会被一系列其他强劲因素所抵消。

而在过去的2年里,除了利息以外其他因素,才是推动澳洲房价疯涨的主要原因。

冷静!澳洲央行加息对房市影响真的有限!

澳洲央行加息对房市的影响有限

首先说澳洲央行加息,最直接的反映是在贷款利率上面。

周二央行加息后,澳洲四大银行迅速跟进:

联邦银行(CBA)表示,从5月20日开始,自住房还本付息贷款的标准可变利率将上调25个基点至4.80%;

澳新银行(ANZ)的可变利率将在5月13日上调至4.64%。

西太银行(Westpac )表示从5月17日起将新老客户的可变利率提高25个基点;

国民银行(NAB)也宣布5月13日加息,幅度相同。

冷静!澳洲央行加息对房市影响真的有限!

加息确实会对房市造成影响吗?

答案是肯定的,但影响有限。

要知道从过去30年的数据来看,澳洲现金利率的平均值在3.94%!

冷静!澳洲央行加息对房市影响真的有限!

2019年之前,澳洲的官方利率一直是维持在1.5%以上的水平。

澳洲房价依然是有涨有跌,一个循环接着一个循环。

所以,即使是今年澳洲央行加息陆续加息,到圣诞节前加到了2%,也只是回到了之前的水平。

自1990年以来,各大银行已数次上调标准浮动房贷利率,但房价该涨还是涨。

尤其是这一次,市场上说加息有大半年时间了,大家都知道早晚的事,都做好准备了。

那受影响最大的是谁?

首次购房者!

较高的利率对潜在首次购房者的影响更大,因为现在房价太高了,他们需要借入大量钱来买房。

当利率上升时,一些近期购房的高杠杆首次购房者可能会遇到贷款压力。

当有足够多的人因个人、家庭、财务或就业原因被迫出售,并且潜在的首次购房者数量也下降,那么首次购房者所在地的房价可能会下降。

但考虑到首次购房者仅占所有业主的10%左右,影响确实有限,市场差不多在几个月内就能恢复增长。

此外,虽说央行现金利率的上调已通过澳大利亚四大银行传导,但比价网站Rate City的数据显示,规模较小的银行依然提供利率低于3%的贷款产品。

事实上,从去年11月份开始,澳大利亚央行上调现金利率之前,银行的利率已经开始上升了。

当时我们在文章中也详细解释了商业银行加息的原因。

而很大比例的借款人,并没有意识到自己已经错过了较低的利率。

过去18个月熬着住房贷款再融资活动略有增加,但现实是,根据波士顿咨询集团的统计来看,澳洲有5000亿澳元的贷款,这些借款人在5年多的时间里都没管过!

也间接说明了许多澳洲业主都对加息的影响免疫或有弹性!

所以,说加息会对澳洲房市造成重创并不准确。

这些因素才是关键

加息,只是澳洲央行用来减缓通货膨胀的一个常用的工具。

澳大利亚统计局 (ABS) 发布的最新消费者价格指数(CPI) 显示,2022 年 3 月季度的 CPI 上涨 2.1%,年度上涨 5.1%,通胀创下自 2000 年来最大的季度和年度增幅,远超央行3%预期了,所以央行才会立即采取行动。

冷静!澳洲央行加息对房市影响真的有限!

而澳洲央行加息或会刺激公寓需求大增!

因为抵押贷款成本增加将推动买家购买更便宜,高密度住房。

与独立屋相比,目前公寓价格被低估,这使其成为对许多买家来说更有可行性和吸引力的选择。

那在明显通胀持续走高的时候,为什么许多人还是会选择买房?

因为,房地产具体明显的抗通胀特性:

1)房地产是金融属性最强的刚需产品,同时也是个人投资者最易投资的实物资产。实物资质具有其内在价值,与金融资产不同,即使市场再下跌,投资者还拥有一套实际的房子;

2)房产有通胀传导作用,通胀走高房东可以将其转移到房租、房价成本上,同时具有可调稳定现金流;

3)在长期通胀周期中锁定利率随着时间的推移,通胀可以减少债务负担。

与此同时,就业、人口增长以及建筑成本上涨还正在创造强劲的条件。

就业强劲

4月份,虽然全澳招聘广告出现小幅下降,但仍比一年前高出26.3%!

对劳动力的高需求意味着就业将持续强劲增长。

澳新银行就业广告在4月份下降了0.5%,但仍比大流行前的水平高出57.3%。

劳动力市场状况非常紧张,国家技能委员会(National Skills Commission)互联网职位空缺指数(IVI)记录的3月份新提交的招聘广告增长了3.7%(10,200个新招聘广告),证实了这一点。

一份由SEEK公司发布的就业报告显示,3月份28个行业类别中,有26个行业的招聘广告有所增加,其中酒店和旅游业的招聘职位增长最多。

3月份,就业人数增加了18,000人,低于市场预期的30,000人。失业率下降到3.95%,是1974年以来的最低值。

海外移民回归

CoreLogic的数据显示,今年的头3个月,墨尔本的公寓中位价下跌了0.2%,但一些地区的公寓价格反向增涨。

比如:East Melbourne区上升了6.2%。

Parkville的公寓价格也出现了上涨,幅度为5.1%,Kensington上涨4.5%,Carlton 上涨4.4%,Southbank上涨4.2%。

冷静!澳洲央行加息对房市影响真的有限!

悉尼东区Eastgardens的价格上涨了4%,中央海岸Terrigal和Hamlyn Terrace则攀 升了6.5%。

CoreLogic的研究主管Eliza Owen说,悉尼和墨尔本公寓市场出现上涨的主要原因是海外移民的回归。

2月份与疫情有关的出行限制放宽以后,海外抵澳旅客人数迅速增加,这将提振公寓市场。

随着海外移民继续回归,本就短缺的澳洲住房市场会继续紧张。

建筑成本高企

高昂的建筑成本将继续给价格带来上行压力。

不断上涨的建筑成本将增加新建和翻新房产的成本,从而增加所有现有房产的重置成本。

从长远来看,毫无疑问成本的上涨将对房价产生重大影响。

结语

综合来看,央行加息短期内确实会对房市造成部分影响,首次购房者受到的冲击最大!

但对房市的整体影响有限。

从历史角度来看,利率的回升只是回到“常规”状态,考虑到房地产资产明显的抗通胀特性,买房的人数并不会有显著下降。

再加上就业、人口增长以及建筑成本上涨创造的强劲条件,需求持续存在。

因此,澳洲房价长期来看并不会出现大幅回调。

甚至可能产生积极影响,吸引了更多买家进入高密度公寓市场。

发布者:Richard,转载请注明出处:www.afndaily.com

(0)
上一篇 2022年5月4日 上午6:57
下一篇 2022年5月6日 上午7:01

相关推荐

澳洲财经新闻 | 澳洲财经见闻 - 用资讯创造财富