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- 前言
- 澳洲央行加息对房市的影响有限
- 这些因素才是关键
- 结语
前言
周二的时候，澳洲央行进行了近 12 年来首次加息！
随后，各大银行经济学家就开始出来发声，说澳洲房市要遭到重创了，今年央行会连续加息，房市能跌10%。
但当加息这个消息被所有人接受后，静下来想想。
加息带来的影响可能会被一系列其他强劲因素所抵消。
而在过去的2年里，除了利息以外其他因素，才是推动澳洲房价疯涨的主要原因。
澳洲央行加息对房市的影响有限
首先说澳洲央行加息，最直接的反映是在贷款利率上面。
周二央行加息后，澳洲四大银行迅速跟进：
联邦银行（CBA）表示，从5月20日开始，自住房还本付息贷款的标准可变利率将上调25个基点至4.80%；
澳新银行（ANZ）的可变利率将在5月13日上调至4.64%。
西太银行（Westpac ）表示从5月17日起将新老客户的可变利率提高25个基点；
国民银行（NAB）也宣布5月13日加息，幅度相同。
加息确实会对房市造成影响吗？
答案是肯定的，但影响有限。
要知道从过去30年的数据来看，澳洲现金利率的平均值在3.94%！
2019年之前，澳洲的官方利率一直是维持在1.5%以上的水平。
澳洲房价依然是有涨有跌，一个循环接着一个循环。
所以，即使是今年澳洲央行加息陆续加息，到圣诞节前加到了2%，也只是回到了之前的水平。
自1990年以来，各大银行已数次上调标准浮动房贷利率，但房价该涨还是涨。
尤其是这一次，市场上说加息有大半年时间了，大家都知道早晚的事，都做好准备了。
那受影响最大的是谁？
首次购房者！
较高的利率对潜在首次购房者的影响更大，因为现在房价太高了，他们需要借入大量钱来买房。
当利率上升时，一些近期购房的高杠杆首次购房者可能会遇到贷款压力。
当有足够多的人因个人、家庭、财务或就业原因被迫出售，并且潜在的首次购房者数量也下降，那么首次购房者所在地的房价可能会下降。
但考虑到首次购房者仅占所有业主的10%左右，影响确实有限，市场差不多在几个月内就能恢复增长。
此外，虽说央行现金利率的上调已通过澳大利亚四大银行传导，但比价网站Rate City的数据显示，规模较小的银行依然提供利率低于3%的贷款产品。
事实上，从去年11月份开始，澳大利亚央行上调现金利率之前，银行的利率已经开始上升了。
当时我们在文章中也详细解释了商业银行加息的原因。
而很大比例的借款人，并没有意识到自己已经错过了较低的利率。
过去18个月熬着住房贷款再融资活动略有增加，但现实是，根据波士顿咨询集团的统计来看，澳洲有5000亿澳元的贷款，这些借款人在5年多的时间里都没管过！
也间接说明了许多澳洲业主都对加息的影响免疫或有弹性！
所以，说加息会对澳洲房市造成重创并不准确。
这些因素才是关键
加息，只是澳洲央行用来减缓通货膨胀的一个常用的工具。
澳大利亚统计局 (ABS) 发布的最新消费者价格指数（CPI） 显示，2022 年 3 月季度的 CPI 上涨 2.1%，年度上涨 5.1%，通胀创下自 2000 年来最大的季度和年度增幅，远超央行3%的预期了，所以央行才会立即采取行动。
而澳洲央行加息或会刺激公寓需求大增！
因为抵押贷款成本增加将推动买家购买更便宜，高密度住房。
与独立屋相比，目前公寓价格被低估，这使其成为对许多买家来说更有可行性和吸引力的选择。
那在明显通胀持续走高的时候，为什么许多人还是会选择买房？
因为，房地产具体明显的抗通胀特性：
- 房地产是金融属性最强的刚需产品，同时也是个人投资者最易投资的实物资产。实物资质具有其内在价值，与金融资产不同，即使市场再下跌，投资者还拥有一套实际的房子；
- 房产有通胀传导作用，通胀走高房东可以将其转移到房租、房价成本上，同时具有可调稳定现金流；
- 在长期通胀周期中锁定利率随着时间的推移，通胀可以减少债务负担。
与此同时，就业、人口增长以及建筑成本上涨还正在创造更强劲的条件。
就业强劲
4月份，虽然全澳招聘广告出现小幅下降，但仍比一年前高出26.3%！
对劳动力的高需求意味着就业将持续强劲增长。
澳新银行就业广告在4月份下降了0.5%，但仍比大流行前的水平高出57.3%。
劳动力市场状况非常紧张，国家技能委员会（National Skills Commission）互联网职位空缺指数（IVI）记录的3月份新提交的招聘广告增长了3.7%（10,200个新招聘广告），证实了这一点。
一份由SEEK公司发布的就业报告显示，3月份28个行业类别中，有26个行业的招聘广告有所增加，其中酒店和旅游业的招聘职位增长最多。
3月份，就业人数增加了18,000人，低于市场预期的30,000人。失业率下降到3.95%，是1974年以来的最低值。
海外移民回归
CoreLogic的数据显示，今年的头3个月，墨尔本的公寓中位价下跌了0.2%，但一些地区的公寓价格反向增涨。
比如：East Melbourne区上升了6.2%。
Parkville的公寓价格也出现了上涨，幅度为5.1%，Kensington上涨4.5%，Carlton 上涨4.4%，Southbank上涨4.2%。
悉尼东区Eastgardens的价格上涨了4%，中央海岸Terrigal和Hamlyn Terrace则攀 升了6.5%。
CoreLogic的研究主管Eliza Owen说，悉尼和墨尔本公寓市场出现上涨的主要原因是海外移民的回归。
2月份与疫情有关的出行限制放宽以后，海外抵澳旅客人数迅速增加，这将提振公寓市场。
随着海外移民继续回归，本就短缺的澳洲住房市场也会继续紧张。
建筑成本高企
高昂的建筑成本将继续给价格带来上行压力。
不断上涨的建筑成本将增加新建和翻新房产的成本，从而增加所有现有房产的重置成本。
从长远来看，毫无疑问成本的上涨将对房价产生重大影响。
结语
综合来看，央行加息短期内确实会对房市造成部分影响，首次购房者受到的冲击最大！
但对房市的整体影响有限。
从历史角度来看，利率的回升只是回到“常规”状态，考虑到房地产资产明显的抗通胀特性，买房的人数并不会有显著下降。
再加上就业、人口增长以及建筑成本上涨创造的强劲条件，需求持续存在。
因此，澳洲房价长期来看并不会出现大幅回调。
甚至可能产生积极影响，吸引了更多买家进入高密度公寓市场。
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