冰与火的碰撞，澳洲房地产细分市场别有洞天！

前言

古语云：“时来土成金，运去金成土”！

澳洲地产投资亦是如此。过去一年，无论是听到，还是看到，跌成为了澳洲住房市场的代名词。

然而，在当地住房价格下行周期中，我们似乎忽略了那些依旧火爆的细分市场，譬如旅游业带动的酒店资产、新兴涌现的租赁型资产、蓬勃发展的写字楼市场等等。

眼下，澳洲酒店住宿行业正在经历自悉尼奥运会以来最大规模的变革。尽管澳洲住房建设速度持续下滑，但是当地酒店业却正处于快速发展时期。

澳洲旅游住宿协会首席执行官Carol Giuseppi表示，酒店住宿业的快速扩展得益于投资者看好行业发展前景的信心。他说：“酒店住宿行业需求持续增长旺盛，同时低利率和澳元走软对行业发展持续构成利好。”

据Giuseppi透露，澳洲联邦政府先后谈判签署了超过100项双边航空服务协议，继而为吸引更多的海外游客赴澳旅游开辟了道路。

例如，中澳两国于2016年12月签订“开放天空”协议，取消两国间在航空服务方面的运力限制，推动两国间贸易和旅游业发展。

Giuseppi说道：“中澳两国之间的航空运力从2005年的285,000个席位迅速增长至2018年的150万个席位。”

就澳洲酒店住宿业而言，自悉尼奥运会召开期间达到峰值后，澳洲酒店住宿业在较长时期内经历过明显的增速放缓。相关数据显示，2000年至2016年期间，悉尼和墨尔本酒店客房数量仅新增3000间。

主题酒店引领潮流

同样，自2000年以来，酒店的流行风格发生了明显的变化。

眼下广为流行的“生活方式”酒店无论是设计上，还是配套上明显不再那么千篇一律，更具居家风格。相比以往刻板老气的家具和通用的公共区域，眼下的酒店配置采用的是讲究个性、独树一帜的家具和装饰。

去年4月在悉尼Surry Hills开业的Paramount House Hotel酒店就是一个明显的例子。这家拥有29间客房的酒店在很大程度上迎合了那些想要融入本土生活游客的需求。整个酒店突出的风格即是捕捉城市的本质。

酒店持有方Russell Beard说道：“如果您是游客，您想要留在一家可以了解这座城市的酒店，您往往不会想要看到一些通用的东西。”

除了规模较小酒店运营商外，全球酒店业巨头希尔顿也在积极调整旗下产品。例如，2017年12月在悉尼Barangaroo地区新开的West Hotel就是希尔顿旗下Curio Collection主题系列酒店之一。

花旗集团（Citi）分析师表示，随着澳洲零售资产业主先后削减旗下投资组合，价值高达110亿澳元的购物中心集中投入市场。由此可能会导致零售资产价格的大幅下挫。

在提供给客户的报告中，花旗集团分析师Adrian Dark，David Lloyd和Suraj Nebhani再次强调了零售资产的投资风险，给予卖出评级，并警告称，整个行业正在经历重大变革。

报告指出：“自2018年年中以来，澳大利亚可供出售的主要购物中心数量大幅增加。与此同时，买家兴趣似乎明显减弱。我们预计这将导致购物中心资产价值走低，导致杠杆率增加的同时，开发回报率进一步降低。”

例如，澳洲最大的购物中心运营商Stockland（ASX：SGP）近期以总计1.43亿澳元的价格向私人投资者出售了两处位于布里斯班的购物中心。

据了解，Stockland目前正在持续剥离旗下零售资产。本次出售的两处购物中心分别是位于布里斯班的Cleveland购物中心和Toowong零售商业中心，较合并账面价值溢价2.9％。

该首席执行官Mark Steinert表示：“布里斯班零售物业资产的出售有助于推动当前财政年度的总资产销售额达到2.561亿澳元。我们的目标是在两年的时间内剥离4亿澳元的零售物业，在不到九个月的时间里已经完成了64%。”

“零售资产的剥离不仅有助于提升我们的资产负债表，同时也有利于我们回笼资金用于物流资产的再投资和股票回购。此外，我们能够灵活地利用其它投资机会，并且风险调整后的回报率相对更高。”

无独有偶，证券经纪机构里昂证券（CLSA）对本财报季的审查结果显示，在销售增长疲软、资产价值下跌的影响下，购物中心运营集团盈利面临下行压力。

里昂证券地产团队负责人Maconochie指出，本财报季的结果显示，零售销售已经稳定，但是收入增长则出现恶化，主要表现为同店销售增长疲软、有形资产净值下滑。

Maconochie说道：“尽管零售销售有所改善，但是收入增长则随着租金上涨而出现恶化。低质购物中心估值对整体净有形资产产生了负面影响。”相关数据显示，整个行业同店零售收入平均增速从上年的2%放缓至1.6%。

澳洲上市公司中主要的零售购物中心业主Stockland和Vicinity等开始陆续剥离旗下低质量零售资产。Maconochie说道“鉴于租赁环境充满挑战，我们看到零售开发项目不是出现延期就是规模降低。”

与此同时，摩根大通（JPMorgan）的分析师也指出，在过去的财报季中，澳洲很多零售物业投资信托和基金表现惨淡，开始寻求资产出售。

例如，Westfield购物中心业主、澳大利亚地产巨头Scentre希望通过出售资产来改善集团的财务状况；而Vicinity和Stockland则希望通过出售资产来提高投资组合质量。

在提供的客户的投资报告中，摩根大通分析师表示称：“我们认为Scentre三项零售资产50%权益的出售有望释放大约16亿澳元的现金流。同期，购物中心业主Vicinity出售的四项零售资产价值大约在3.1亿澳元左右，加上其他开发商出售的资产，近期上市待售的零售资产规模已经高达40亿澳元。”

回顾澳洲上市公司本季度财报密集发布期。我们注意到从事写字楼地产开发、租赁相关服务的上市公司财报表现尤为强劲。

据悉，高科技集团、律师事务所、和会计/咨询行业公司是悉尼市中心写字楼的最活跃租户。

近期，四大会计师事务所之一的德勤宣布在环形码头的Quay Quarter Tower租用超过32,000平米的办公楼，租期为十年。

Quay Quarter Tower位于悉尼大桥街50号，归安保资本（AMP Capital）旗下地产基金持有。就在德勤大面积租用该写字楼前，

同期，澳洲写字楼和物流地产商Growthpoint Properties开始逐步回归珀斯商业地产市场，旨在能够获得相比东部海岸地区表现更为稳健的投资收益。

据公司董事总经理Tim Collyer透露，公司斥资9130万澳币购买了位于珀斯西部的A级写字楼。此举是公司进军珀斯写字楼市场的“切入点”。

Growthpoint Properties旗下拥有规模最大的A级房地产投资信托。公司发布的最新财报显示，截至2018年12月31日的半年内，受益于租金上涨，投资物业升值，公司利润大幅提升至8650万澳元。不计物业升值，公司实现收入1.36亿澳元，继而为其购买珀斯写字楼物业提供支撑。

Tim Collyer表示，目前写字楼和工业地产正处于上升周期，投资回报是确定的。

同样，全球投资管理集团Heitman LLC携手昆州资产管理公司Marquette Properties，斥资1.15亿澳元收购了位于布里斯班的一处写字楼。

据了解，写字楼位于布里斯班Edward Street 288号，过去25年一直被加拿大私募Quadra Pacific所持有。去年，Quadra Pacific将这处写字楼以及位于Mary Street的另一处资产委托仲量联行（JLL）负责销售。

据预计，交易完成后，Heitman和Marquette将对大楼进行大整修，包括楼梯工程和外墙升级等。对于Heitman而言，本次交易推动其去年在布里斯班商业地产的投资组合达到7亿澳元。在收购Edward Street写字楼之前，Heitman还曾携手Abacus公司以1.7亿的价格收购了投资集团Impact Investment Group位于布里斯班的另一处商业地产。

中国地产开发商，保利国际（Poly Global）于近期宣布引入战略投资者，共同开发旗下位于悉尼和墨尔本价值10亿澳元的写字楼业务，以期快速扩张澳洲地产开发业务。

据了解，保利集团已经聘请房产服务公司莱坊（Knight Frank）就旗下每个项目寻找潜在的本土或海外投资者。按照计划，保利地产拟通过管理投资信托的方式出售49%的股权，与潜在合作伙伴进行项目的共同开发，同时共同享有开发项目的所有权。

因此，保利地产仍将保持投资项目的大多数股权。本次出售股份旨在加速推进待开发项目的完工交付。目前，保利地产耗资5亿澳元、位于环形码头附近的写字楼正在有序推进中，在澳洲上市建筑集团Watpac进行早期承包工程后，保利地产已经和建筑商签署了合同。

这个名为“悉尼保利中心”的写字楼是保利地产进军澳洲写字楼市场的首个项目，建面为17,000平米，位于乔治街210-220号，建筑公司Grimshaw赢得了该项目的设计合同。

伴随阿德莱德商业地产走俏，全球投资巨头瑞士信贷宣布出售位于Grenfell大街的一处优质塔楼。

这座塔楼位于阿德莱德CBD地区的Grenfell街25号。瑞信于2016年年底以1.25亿澳元的价格从GDI房产集团中购得。按照目前的市价，这处塔楼已经升值至1.5亿澳元。

负责本次出售的地产中介为仲量联行（JLL）。事实上，仲量联行也一直是该大厦的长期租户。仲量联行的Jamie Guerra说道：“2018年，阿德莱德中央商务区的商业地产交易创下历史新高，超过8.07亿澳元。”

Heitman董事总经理兼亚洲区负责人Skip Schwartz表示：“过去一年对澳洲商业地产的投资为我们实现地产投资、以及地域投资多元化奠定了基础。”

瑞银（UBS）经济学家George Tharenou指出，澳洲住房贷款正在加速下跌，跌幅最高可达40%，靠近信贷危机区域。

官方数据显示，今年1月份，新增住房贷款较上月环比下跌2.1％，同比则下跌20.6％，为全球金融危机以来的最大跌幅。另外，相比2017年8月峰值时期，住房贷款则下滑了近25%。

George Tharenou表示，这些数据均表明银行信贷紧缩政策所带来的影响开始凸显。他说：“到2020年，住房信贷增速同比有望进一步放缓至2%，甚至出现停滞。”

同时，房产研究机构CoreLogic提供的数据显示，为了顺利出售房产，大量卖家不得不大幅下调报价。悉尼增幅则创2008年全球金融危机以来的最低水平。这些数据表明，澳大利亚曾经蓬勃发展的住房市场，眼下成为了抑制消费支出和经济增长的最大风险因素。

CoreLogic分析师Cameron Kusher表示，“随着房地产市场状况持续恶化、买家减少、大量存量房产上市待售，有理由相信未来几个月内卖家折价幅度可能会进一步增加。”

墨尔本

以墨尔本为例，房产网站Domain提供的数据显示，截至2018年12月31日的一年内，距离CBD东南约6公里的St Kilda East，房价下跌了18％，成为墨尔本表现最糟的市场。South Yarra则以17.7%的跌幅紧随其后。

鉴于墨尔本住房市场持续下行，许浚(Jeff Xu)掌舵的盛世集团（Golden Age）以及合作伙伴美国投资平台喜达屋资本宣布撤出位于墨尔本85 Spring Street、价值6亿澳元的住宅开发项目。

据了解，盛世集团于2017年1月以7,500万澳元的价格从私人开发商Grocon手中买入该地块，随后递交了39层高、含有225套公寓的高层公寓开发申请。在购买该开发地块时，盛世集团对墨尔本公寓市场充满信心。但是，最近几个月地产市场需求的疲软促使其做出了出售的决定，以收回资金转投商用物业。

在盛世集团撤出墨尔本住房开发项目外，中资开发商Woodlink也于近期委托地产中介世邦魏理仕（CBRE），代为出售位于St Kilda Road、价值3.6亿澳元的Illoura House开发项目。

根据《澳大利亚金融评论报》的报道，由于房价持续下跌，买家开始选择持币观望，一些急于脱手的卖家开始纷纷下调报价，以期尽快达成交易。

一些买家代理表示，对于那些挂牌上市12个月还未成交的房产，折价幅度高达40%。

但是，对于那些新上市的房产而言，这几幅度可能较最初要求折价介于5%-20%区间。

例如，位于墨尔本东郊的一处维多利亚风格的豪宅较六个月前的报价已经下调超过40%，从去年年中的575万-600万澳币区间下调至365万-390万澳币区间。

3月8日，美国“只租不售（build-to-rent）”地产开发巨头Sentinel斥资1700万澳元购得墨尔本CBD一处地块，首次“试水”澳洲东部海岸地区租赁型物业市场。

据悉，这处地块位于墨尔本中央商务区边缘Roden大街164-168号，占地面积为3600平方米，售价约1700万美元，拥有157套公寓的开发许可，距离墨尔本市中心不到1公里。

在接受媒体采访时，Sentinel执行副总裁Michael Streicker表示，澳洲已经为“租赁型”物业开发的蓬勃发展做好了准备。

他说：“我们在澳洲珀斯的首个只租不售物业，即Element 27将于下月开放。这是我们在澳大利亚的首个只租不售物业。我们很高兴能够扩大这一业务。同时，我们将继续关注墨尔本租赁型物业开发机会。”

去年斥巨资收购澳洲购物中心运营商Westfield的法国Unibail Rodamco公司宣布进入伦敦“只租不售”物业市场。

据了解，在加拿大两家主要投资商的支持下，Unibail Rodamco公司将投资12亿澳元，采用只租不售的模式，在伦敦进行住房项目开发。

同样，去年，法国Unibail Rodamco公司曾以330亿澳元的高价收购了澳洲最大的零售物业运营商Westfield。但是由于2018年该笔投资收益并不理想，Unibail Rodamco公司开始进行战略转型，从专注大型零售物业转为投资组合多样化。本次位于伦敦的住房项目属于私人租赁领域，比邻购物中心Westfield Stratford City。

无论是哪个市场，时机最重要！

在住房市场阴霾不断的同时，我们似乎不应忘记其他市场却正处于上行周期。