公寓房投资：投资者需小心开发商“租金担保”背后的陷阱

 

在悉尼、墨尔本、布里斯班等其他主要首府城市，越来越多的公寓开发商通过“租金担保”的营销手段来吸引投资者。根据hotspotting.com.au网站提供的一份研究报告，很多开发商“租金担保”的背后实则隐藏着市场疲软、单元房供过于求的风险。投资者在考虑购房时必须警惕“租金担保陷阱”。

一般而言，公寓开发商比较典型的营销手段就是为投资者提供一年，三年或更长时间的租金收入担保。虽然这些回报看似非常具有吸引力，但是实际上却很有可能就是开发商用于掩盖售价过高的一个陷阱。

其中，布里斯班和墨尔本公寓房投资者必须尤为谨慎，以避免陷入此类陷阱。据CoreLogic 研究部负责人Cameron Kusher透露，布里斯班单元房存量将出现大幅增加，其次是墨尔本。这些单元房开发项目因为市场不成熟，往往蕴含着巨大的风险。

Kusher着重指出，在墨尔本和布里斯班内城区，单元房供过于求的风险最大。以布里斯班为例，如果该地期房在未来两年如期交付，那么布里四班内城区的公寓房存量将增加33.6%， 内北区增加33.3%，Holland Park-Yeronga将增加32.5%。

租金担保陷阱套路

当开发商极力想要按照既定价格出售手中房产时，他们就会采用租金担保的营销策略。

举例说明，若某个开发商手中有100套单元房，想要以35万澳元/套的单价进行销售。但是当地单元房价格由于供应过剩出现下跌，市场真实价格只有30万澳元/套。此外，由于租房市场供应过剩，租金市场价格仅为300澳元/周。因此，如果花35万澳元买一套单元房收取300澳元/周的租金，投资者的毛收益率仅为4.5%，不具有吸引力。因此投资者可能会转向其他地区，寻求回报率更高的市场。

如果这时开发商采用租金担保的营销策略，则投资者有可能会受到蒙骗而做出不明智的投资决策。比如说这个开发商的单元房定价为35万澳元/套，提供2年400澳元/周的租金担保。这样一来，投资回报率为6%。对于投资者而言，6%的收益率咋一看还不错。

两年的租金收入保障和相对不错的投资回报率对于投资者而言似乎是不错的条件。但是一旦投资者签立房屋买卖合同之后，开发商安排入住的租户所支付的租金价格仍然是300澳元/周（市场真实价格），中间100澳元/周的差价则由开发商补给投资者。

尽管在两年租金担保期内，开发商必须向投资者支付100澳元/周的差价。但是不要忘了，这套房子是开发商以超出市场价5万澳元的价格出售给投资者的。总计100套单元房，开发商就高卖了400万澳元（已扣除租金补贴）。

对于投资者而言，一旦两年的租金担保期一过，他们不得不面临以市场价出租房产。但是鉴于单元房市场供过于求，租金市场价仍然是300澳元/周且有可能更低。这时投资者的投资回报率再次从6%下滑至4.5%，并且年租金收入从2.1万澳元下降到1.6万澳元。

更为糟糕的是，单元房实际价值出现贬值。如果投资者想要按照原价出售这套单元房，他们在和采用同样欺骗性营销手段的开发商竞争时明显处于劣势。目前的这套房子市价可能仅为26万澳元，那么投资者这笔投资就相当于已经折损了9万澳元。