全面撤退,澳洲开发商败了!

据澳大利亚开发商Lendlease Group(联盛集团)本周发布公告称,其将退出海外房地产建筑业务,将海外业务与资产回收,将为公司释放高达45亿澳币的资本,从而将其重点转向澳洲本地业务。

在周一的正式公告中,Lendlease公司明确表示,将成立一个全新的资本释放部门,以专门负责当前正推进的各项交易。预计所有交易将在未来12至18个月内陆续完成。

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此项举措旨在有效释放公司约$3.42澳币每股的净有形资产,从而显著增强公司的资产负债表实力。预计在2026财年结束时,公司的负债率将实现大幅下降,由原先的10-20%区间降低至5-15%的更为健康的水平。

瑞银分析师在其报告中明确指出:“此战略声明旨在消除投资者对于海外业务盈利性问题的疑虑,并宣布将采取有序方式逐步退出相关业务。”

该房地产公司表示,其核心目标是在未来十二个月内实现每年节约 1.25 亿澳元的经营成本,同时,公司计划通过市场回购方案向股东回馈共计 5 亿澳元。

然而,需明确指出的是,此次回购计划并非直接以资本返还形式进行,而是采用市场回购的方式,以优化公司资本结构和提升股东权益。

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消息公布当日,从上图可见,Lendlease Group股价应声上涨约8%,盘中一度涨幅超10%。但是笔者认为从中短期来看,此消息并不足以扭转Lendlease的股价走势。

资本推动

Lendlease 长期以来一直面临股东的强烈反对,股东们曾对该公司施加压力,要求其将战略重心调整至澳大利亚本土业务。这一转变标志着自该公司将财富管理业务转让给澳大利亚国民银行(NAB)以来最为显著的战略调整。

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由John Wylie的 Tanarra Capital、David Di Pilla的 HMC Capital及Allan Gray投资服务公司联合持有的Aware Super,这三家机构合计持有近9%的Lendlease股权。他们积极倡导并推动了Lendlease 放弃国际业务,将主要精力聚焦于澳大利亚国内市场的发展,并在此过程中,促使董事长Michael Ullmer离开公司管理层。

这其实就是所谓的资本透过股权来控制公司的发展方向:当资本拥有足够的股权时,它可以通过在公司董事会中获得席位或与其他股东达成协议来直接参与决策过程。这使得资本可以影响公司的战略、业务计划、投资方向和运营决策等方面。

通过股权控制,资本可以对公司进行重组、并购或分拆,以实现自己的发展目标。资本还可以通过资本投资、股东会议或其他方式向公司施加压力,以促使公司在特定领域或市场中发展或转型。

Lendlease方面, 董事长 Michael Ullmer 表示:“我们认识到,由于面临结构性挑战和长期的市场低迷,我们的证券价格表现和证券持有人的回报一直很差。”他上周宣布,他将于 11 月的公司年度股东大会上自愿退休。

清算必然到来

Lendlease 的清算日终将到来。

Lendlease 究竟如何抛售国际资产,以多快的速度来抛售,将是其最主要问题。其可以快速行动并承担数十亿的损失,也可以更加谨慎地行事,尽量将损失降到最低。无论哪种方式,都必然将会出现大量的资本减记。

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过去,我们曾说到过商业地产(写字楼)价格的崩盘,而Lendlease Group自然是国际房地产市场中大型的玩家之一。

目前预期Lendlease 将计提高达 14.8 亿澳元的减值准备,减记其海外项目的投资,亏损主要来自于商业地产,还包括对其美国和英国建筑业务的商誉减记。但其仍维持 2024 财年集团股本回报率预期约7%,相当于税后营业利润约4.5亿澳币

据Australia Financial Review称,如果 Lendlease 想要快速且廉价地退出,减记金额可能高达 20 亿澳元;如果 Lendlease 行动缓慢并试图保值,则减记金额可能高达 5 亿至 10 亿澳元。如此大规模的资产减记,标志着曾经备受推崇的全球增长战略将以高昂的代价结束。

Lendlease Group作为全球最大的地产上市公司之一,此举是否也意味着高息环境下房地产业务的增长也来到了尽头。之前我们有提及过重资产的企业在高息环境下,其资产负债表的健康程度会遭受到巨大的冲击。其实Lendlease Group也认识到了这一点,相信这是推动其转型的重要原因之一。

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我们简单粗暴的跟大家算一笔账,相信大家就一目了然了。我们就以简单的一开N的小型房地产开发为例。过去百分之二点几的投资房贷款利率,如今已经来到了6%左右。过去4-5%的商业贷款利率,如今已经到来了8%+。不去计算其他,单单就负债端,两年就增加了至少8%的额外成本

过去的14年,在0利率的时代背景下,全球面临了资产荒的情况,资产端价格的增长远高于负债端。而现如今,长期的高息环境下,必然将由过去的资产荒转向资金荒。资产端的增长速度已然不复存在,而负债端的成本缺将迎来再融资的窘境。

而与此同时,唯一可以维持房地产价格的或正是高息环境下的供给不足。如若市场的降息预期推动了房地产行业更多的行动,或许才会驱使一场大修正的来临。

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结语

截至去年 12 月末,Lendlease 在全球范围内的在建工程总价值已达到 104 亿美元。其中,备受瞩目的墨尔本最新项目 Gurrowa Place,位于维多利亚市场旁,该项目已获得州规划部门的批准。

根据项目规划,该工程将在一块占地 3.2 公顷的地块上,建设一座高达 28 层的办公楼,并配备约 560 套出租公寓,其中包含部分可负担住房。

此外,还将建设 1100 套学生宿舍,以满足多元化的居住需求。该项目的总投资额高达 17 亿澳元,将是未来Lendlease最大的项目之一。

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值得一提的是,Lendlease Group 在澳大利亚的开发项目的计划总计额度约 288 亿澳元。即使在Lendlease转型退出国际业务后,其规模在澳大利亚本土的仍是首屈一指的存在。

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笔者非常期待,在专注于澳洲业务后的Lendlease究竟会为澳洲的发展带来何种影响。

发布者:Ian,转载请注明出处:www.afndaily.com

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