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- 前言
- 贷款利率上升会对房价造成怎样的影响？
- 为什么澳洲银行在央行加息前上调贷款利率？
- 银行为何又下调浮动利率？
- 结语
前言
CoreLogic 的数据显示，澳大利亚 300 多个城区在短短 7 个月内房价中位数就突破了 100 万澳元，其中悉尼和新南威尔士州偏远地区的新进入者数量最多。
去年 5 月至 12 月期间，311 个城区的中位价达到 100 万澳元或更高，使得全澳总数上升 38.4% 至 1120 个。
随着需求从首府城市地区涌出，共有 77 个悉尼城区加入了这一行列，其中大部分新进入者位于中央海岸。
现在，悉尼有 417 个城区的房价中位数超过100万澳元。
布里斯班达到百万澳元大关城区数量也急剧增加，有 40 个新进地区，总数达到 91 个。
在墨尔本，有 37 个城区加入100万俱乐部，总数增加到 221 个。
阿德莱德增加了 25 个郊区，达到 70 个，首都领地新增 18 个，总数达到 45 个。
疫情开始以来，全澳百万澳元城区的份额激增，从 2020 年 3 月全澳所有城区的 16.2% 上升到 2021 年 12 月的 29.8%。
2022年，澳洲购房者可能面临一把双刃剑：
- 房价增长继续放缓；
- 银行利率继续上升。
贷款利率上升会对房价造成怎样的影响？
在全澳价格上涨超过 22% 的一年后，预计澳洲大部分地区的房价升值将继续放缓。
虽然，首次购房者肯定会因房价飙升缓解而松了一口气，但他们也会因偿还的贷款增加而受到冲击。
因为澳洲银行有可能将继续上调固定利率。
Mortgage Choice首席执行官苏珊•米切尔也认为，银行固定贷款利率今年将继续上升。
米切尔表示，潜在的现金利率上调将反映在固定利率中，“银行将相应地提高利率”。
Realestate.com.au经济研究部门执行经理Cameron Kusher表示，市场环境已经导致了经济放缓，与利率变动无关，任何加息都将抑制买家活动。
“价格仍在上涨，但增长率已经放缓，我们的预测是，即使没有加息，我们将在 2022 年继续看到价格增长放缓。”
虽然RBA 不会在 2022 年提高现金利率，但澳洲商业银行提供的固定利率和浮动利率都可能发生变化。
“当利率上升时，这将导致悉尼和全澳房地产市场的价格增长放缓。”
为什么澳洲银行在央行加息前上调贷款利率？
实际上，从去年 10 月开始，所有主要银行以及许多二级银行都提高了固定利率，其中有的银行在两个月内上调了四次之多。
虽然说，澳洲央行一再表示，要到 2024 年才考虑加息，2022 虽然不太可能提高现金利率，但商业银行确实有权利可以单独采取行动来提高利率。
澳洲的银行之所以逐步提高固定贷款利率：
首先，目前的低利率利率是被澳洲央行一系列低息货币政策人为地压低。
两项特别有效的举措是定期融资机制，根据该机制，澳大利亚央行以每年 0.1% 至 0.25% 的成本向银行提供 1880 亿澳元贷款，以及备受争议的收益率曲线目标，其中包括澳大利亚央行购买两年期和三年期债券，债券以保持其收益率固定在 0.1% 左右。
这两项政策现在都已到期，这意味着银行要借到两到三年的钱贷给家庭和企业，需要支付更多的钱。
这就是他们提高2年期和3年期固定利率的原因。
澳大利亚央行向银行放贷1880亿澳元，加上联邦和州政府大规模财政刺激带来的存款流入，这意味着银行不必像以往那样大量利用批发债券市场。
由于澳洲央行的资金将在未来几年内偿还，而且存款流入可能会减少，银行正在使其资金需求正常化。
银行的净息差面临压力，所以将以更高的借贷利率和/或更低的存款回报的形式将这些成本转嫁给客户。
未来的任何金融市场冲击都会推高这些融资成本。
当澳洲央行上调其现金利率时，上调的是实际借款利率。
那银行系统提前调高固定贷款利率，也可以更从容的应对澳洲央行的政策变化。
而且，经济学家普遍认为，如果通胀率持续高于 2% 至 3% 的目标范围，加息可能会更早发生！
银行为何又下调浮动利率？
澳洲银行在上调固定贷款利率的同时，也开始降低自住房业主和投资者住房贷款的浮动利率。
我们已经看到银行将将固定利率从 2% 以下提高到 2.5% 或更高，而将浮动利率下调至 2%。
而且，银行很可能会继续这样做，直到大多数住宅地产借款人再次使用浮动利率产品，而不是固定利率产品。
就像前面提到的，银行提高固定利率、降低浮动利率是为了应对澳洲央行去年11月结束对收益率曲线的控制。
同时，也是为了能在竞争激烈的抵押贷款市场上争取占有更多的份额。
虽然，今年澳洲银行有进一步降低浮动利率的空间。
但预计，随着房价增速放缓和抵押贷款竞争减少，以及工资增长率和持续通胀率保持在 2.5%左右的话，银行很很可能会开始上调浮动利率。
当然，这种情况在2022年不会太快发生，从目前的情况判断，最快可能会在2022年接近年底的时候发生。
根据贷款机构Mortgage Choice 调查的结果显示，最近选择浮动利率抵押贷款的客户确实有所增加。
“大概有三分之二的客户选择浮动利率，三分之一的选择固定利率。虽说这个数字仍然很高，但比6个月前低得多。”
结语
毋庸置疑，更高的利率会影响人们可以偿还债务的能力，而且在不确定超低利率可以维持多久的情况下，2022年买家可能会更加保守。
但，利率只是可能影响房地产市场的一个因素。
另一个房价的重要推动力是房屋供应。
传统意义上的供需关系同样更有可能影响市场。
到目前为止，房地产市场在疫情期间的表现超出了预期！而推动本轮房产潮的正是供需不平衡。
毫无疑问，今年将会是一个非常有趣的一年，澳洲官方利率依然会维持在历史低位，银行涨息是否能冲淡人们的买房热情，拭目以待！
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