这个春季，卖家占据上风；而买家——在今年已降息三次之后可支配资金更多——却要为明显收缩的房源池相互竞争，供应远低于需求。
数据机构 Cotality 通过对房屋价值指数、工资增速、入门级购房价格、拍卖清空率、挂牌量和新房完工量的分析，勾勒出市场正在发生的变化。
数据表明，在春季楼市中卖家更占优势。摄影：Rhett Wyman
这六张图显示：工资增长与利率下调推升了买方需求、提高了借贷能力，但供给仍偏紧。这些条件正推动房价上涨，尤其是首置客需求更旺的板块。宏观环境指向一个卖方市场。
从一线经纪人反馈看，入门级市场确实偏向卖方——但对于200 万澳元以上的房产，业内人士称市场更中性，因为工资增长和降息不足以明显缓解高端买家的预算压力。
房价指数：增长加快
房屋价值指数（Home Value Index）显示，房价目前月度环比上涨 0.8%。1、2 月无增长、年初增速缓慢，而7 月起提速。涨幅来自买家增多与供应偏紧的共同作用。
“这大概是最能说明澳大利亚住房市场如何运转的一张图。”——Cotality 澳研负责人 Eliza Owen
工资回升：口袋里更多现金
实际工资增速（将工资价格指数以年通胀调整）自 2023 年末起回升，至 6 月达 1.3%，为近年高位。推动因素是通胀回落与劳动力市场紧张。
“对住房市场而言，这意味着人们口袋里的钱变多了。而当澳洲人的收入上升时，往往会把钱花在住房上。”——Owen
入门级跑赢高端
估算显示，入门级住房的“可承受购买价”约为 56 万澳元，高于去年底的 52 万澳元。该价格基于20% 首付、按当前按揭利率，且房贷不超过收入的 30%。工资增长与降息抬升了低端买家的支付上限，这也反映在价格上。
但 Domain 的数据称，典型新发房贷月供现已吞噬约 54% 的家庭可支配收入，为至少 20 年新高。
Owen 指出，入门级“可购价”的上行凸显了首置客面临的差距与可负担性挑战。已经在市场中的换房者通常有高于 20% 的首付，因此按揭压力更小。
而在 200 万澳元以上板块，BresicWhitney 首席执行官 Thomas McGlynn 表示市场偏中性，尤其在悉尼内城等更高端分部，买方深度正受考验。
“二套及以上的换购市场并没有像很多人以为的那样，因为几次降息就明显走强。”——McGlynn
拍卖清空率：高于十年均值
拍卖清空率现约 69%，高于十年均值 64%，显示买家充足而房源不足，卖方更占优。
“自 6 月初以来清空率持续上升。清空率上行通常意味着房价将走高。它也高于十年均值，这通常预示市场处于上行。”——Owen
“总体看，过去两年低端跑赢高端，因为可负担性约束把更多人挤向低端。”
经纪人提醒，高清空率主要反映 200 万以下市场，这也令部分高端卖家预期过高。McGlynn 称，他在悉尼内城的许多房源只有一个买家，买卖双方通常要拉长谈判。
“这是一个买卖双方都能以公允价格成交的市场。清空率能说明问题，但不是全部。从现在到年底，随着更多房源上市，买方深度正被检验。谈不上差，但也不是卖家能指望溢价的市场。若再降一次息，局面可能很快改变。”——McGlynn
澳储行（RBA）今年以来已降息三次，政策利率至 3.6%；下一次利率决议将在周二公布。
挂牌：较五年均值低两成
全国在售挂牌约 121,000 套，较五年均值低 20%。挂牌偏低既与观望利率有关，也因需求快于供给。
Owen 称，数据尚未反映近期挂牌回升的迹象，但对卖方而言仍然有利。
施工与完工：显著走低
新房完工量走弱，远低于政府120 万套新房目标的节奏。
“相对仍高的利率、居高不下的建造与材料成本，以及对劳动力的激烈竞争，压缩了项目可行性。这也是供应偏紧、房价有底部支撑的原因之一。”——Owen
结论：就目前这些图表所示，无疑仍是卖方市场。
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