当用比平时更宽口径的指标来衡量时，悉尼与墨尔本自住房业主在房产总回报上获得的收益相当，尽管表面上看一城强、一城弱。
根据 Cotality 最新的住房价值指数（Home Value Index），截至 8 月底，悉尼与墨尔本的年度总回报均为 5.1%。不过，把资本增值与租金收入这两部分拆开来看，两城的表现方式截然不同。
总回报的计算方式为：年度资本增值 + 年度租金收入，再除以一年前的房屋价值，以百分比表示。
悉尼的资本升值强于墨尔本，但墨尔本的租金回报更高。专家表示，投资者更偏好哪座城市，取决于他们的计划是短期还是长期。
Cotality 的研究显示，墨尔本在截至 8 月的 12 个月里，是各首府城市中升幅最小的，仅涨 1.4%，中位价达 $803,194；同期悉尼上涨 2.1%，中位价为 $1,224,341。
（配图说明）悉尼的资本增长强于墨尔本。摄影：Wolter Peeters
截至 8 月 31 日，墨尔本整体住宅的毛租金收益率为 3.7%，悉尼为 3.0%。
在截至 8 月的一年中，布里斯班最为亮眼，资本增长 7.9%；其后是珀斯（6.6%）与阿德莱德（6.5%）。这三地的总回报均超过 10%。
Cotality 澳大利亚研究主管 Eliza Owen 表示：“我们正在以类似股票组合的方式来汇总房市回报。在墨尔本，租金收入在房产回报中占比更高；而在悉尼——尽管租金依然昂贵——由于（资本）价值过高，租金在回报中的占比相对更低。”
她指出：“尽管有额外的税费，墨尔本对部分投资者依然说得通——原因是价格已低到足以让人愿意入市。在本轮周期的这个阶段，悉尼已经被高估值压住了。”
（配图说明）专家称，尽管税费较多，墨尔本对一些投资者仍有吸引力。摄影：Joe Armao
对租客来说，租金在房产总回报中占大头，这可能并不是个好消息。
Owen 说：“澳洲租金如今普遍非常昂贵，尤其与五年前相比。这确实增强了房产投资的逻辑，但对租客而言很压抑。毫无疑问，随着利率下行，许多年轻澳大利亚人会考虑从租房转向自住。”
Owen 表示，资本增值通常比收益率更能驱动投资者的决策。
“这也反映在投资者对西澳、昆州与南澳的浓厚兴趣上，”她说。
买方代理 Penny Vandenhurk 表示，精明的悉尼投资者会在孩子还小的时候就买下未来大学期间自住的房产，以获取长期的财务收益。
“过去六个月，悉尼租赁市场较去年疯狂时期已明显降温，”她说。“总体来说，如果投资者的首要目标是收益率，我不认为悉尼是理想市场。大多数投资者不做短期打算，他们追逐的是资本增长，而那需要时间。”
Vandenhurk 称，购房成本与租金回报失衡，也促使部分悉尼投资者卖出。
“过去五年，许多投资者选择离开悉尼，因为其房产的收益率已不可持续。我们看到一居与两居公寓的投资者抛售明显增加，”她说。
（配图说明）布里斯班同时具备最高的年度资本增长与可观的租金回报。摄影：Courtney Kruk
买方代表、propertybuyer.com.au 首席执行官 Rich Harvey 表示，布里斯班受跨州迁入、低空置率与奥运会基础设施拉动，丝毫没有放缓迹象。“如果你想两手都要，目前我的首选是布里斯班，”他说。
他补充，“相比其他首府城市，我不太推荐珀斯，因为它已经经历了一波大行情，未来进一步上行的空间更有限。悉尼没有一刀切的策略——有不少具性价比的板块值得挖掘。”
AMP 首席经济学家 Shane Oliver 预计，墨尔本的市场将会回归，尽管投资者此前因税负与较弱的经济表现而持有一定的怀疑。
他说，墨尔本业主的财富增长暂时慢于其他首府，但由于人口增长强于新州、且房价与收入比更低，这一局面可能变化。
“当情绪最终扭转，墨尔本看起来可能会比悉尼更健康。历史告诉我们，城市之间会轮动。在某个时点，墨尔本可能重获青睐。这种可能性存在，但就当下而言，这仍只是希望。”
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