专家:若新西兰房市软着陆,那么澳洲更能扛得住

专家预计澳大利亚房价不会跌破疫情前的水平,并指本地房地产市场可以新西兰正在经历的“软着陆”作参考。

新西兰央行在2021年10月首次加息,将现金利率提高了25个基点,但澳大利亚5月份开始加息后,很多人现在才开始感受到房贷还款增加的压力。

此后新西兰再有四次加息,预计新西兰央行周三将再加息0.50个百分点,现金利率将升至2.5%。

但经济学家表示,澳大利亚家庭看到新西兰的情况应该感到安心,因为他们正进入房地产市场的低迷期,这可能会为澳大利亚国内可能发生的情况提供一些线索。

新西兰澳新银行的数据显示,新西兰房价已从2021年11月的顶峰下跌5.5%,预计到今年年底将下跌11%。

该银行首席经济学家Sharon Zollner表示,尽管存在价格更大幅度下跌的风险,但到目前为止,正处于“软着陆”的轨道上。

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奥克兰和澳大利亚各大城市房价比较|来源: PRD Research

Zollner说:“我们经历了比澳大利亚更大规模的房地产繁荣……因此,如果劳动力市场下跌,我们将面临更大的打击。”

“但到目前为止跌势是渐退式的。房价要下降30%,才会回到2020年疫情之前的水平。”

她承认,在疫情期间房价上涨了50%左右之后,现在尽管房价下降,但住房负担能力几乎没有改善。

“住房负担能力并没有得到任何改善,随着银行还贷能力测试利率的上升,你可以借入的金额的萎缩速度比房价的下降速度更快。”

Diaswati Mardiasmo博士表示,澳大利亚的走势也类似,因为新西兰更早开始加息。

“我们基本上会遵循同样的趋势。他们只是开始得更早,但我们更急进一些。”

“这确实给我们提供了线索,让我们知道可能会发生什么,尤其是在主要城市……新西兰一些城市房价下降了10到12个百分点,而乡镇地区则下跌5个百分点。”

Barrenjoey Capital首席经济学家Jo Masters表示,虽然新西兰值得参考,但澳大利亚的情况有明显不同,本地家庭的状况可能会好得多。

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Masters 说: “虽然新西兰央行确实在收紧政策方面走在更前面…但他们也表示会容许货币政策进入紧缩范围,而澳央行只希望达到中性水平。”

Masters指出,新西兰去年还出台了收紧房贷审批的立法,因此加剧了加息的影响。她说:“所以你会预期他们的房地产市场会更快、更大幅度地下跌。”

Masters还表示,更多的新西兰家庭在收入方面承担较繁重的债务。“奥克兰家庭的债务负担比悉尼和墨尔本都要大得多。债务占个人收入六倍。

目前在澳大利亚,在新批出的房贷中这一比例略低于四分之一,但新西兰则超过50%。”

“我们可以这样看,奥克兰经历的也许是我们可能出现的最坏的情况。如果新西兰能经受住这场风暴,那么我们也能感到安心,因为我们也能扛得住。新西兰的房价上涨得更多,所以家庭的负债更高。”

Masters表示,她预计澳大利亚房地产市场从顶峰到谷底的跌幅将为13%,房价将回到2021年4月的水平。

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