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最新 | 2017第二季度全澳房产转售报告:卖房赚了钱还是亏了本?

10月10日 09:25:56

 

CoreLogic近日发布了一份2017年第二季度(4-6月)住宅物业的转售亏损和盈利分析报告;报告通过将房产转售时候的最新售价与之前易手时的价格进行比对,来确定该房产是让物业拥有者亏损还是盈利。

 

 

该报告的统计范围涵盖了澳大利亚各首府城市和州立地区,重点标注了亏损程度或者盈利程度较大的区域房市;在很大程度上,该报告就是澳大利亚房产市场的“晴雨表”。

 

据统计,2017年第二季度(4月-6月底)全澳州范围内有89.8%的房产在转售时价格高于上一次出售时的价格,对比2017年第一季度89.5%的统计结果,有所升高。独栋屋转售盈利率为92.1%,高于单元房的转售盈利率87.5%。

 

转售亏损率最高的地区还是集中在澳洲的偏远地方区域(regional areas),特别是以矿业资源为经济驱动主力的地区。虽然这部分地区的销售亏损比例已经开始下降,但业主的抛售意愿仍然较高,买方需求较低,这样的情况就很容易导致卖家出现降价销售。

 

近年来,悉尼和墨尔本的房产价格持续飙升,也在一定程度上带动了与城市距离最近的一部分偏远地区房价增长。目前,这部分地区的转售亏损率已有所下降。

 

据统计报告显示,澳州首府城市房产市场的转售亏损率整体低于偏远地方区域的转售亏损率。但如果如果进一步分析偏远地方区域,可以看出沿海且经济靠生活方式驱动地区的房产转售亏损率要低于经济发展依赖矿业资源的地区,而且根据报告,矿业资源为经济驱动力地区的房产市场在第二季度更是出现了亏损比例进一步升高的情况。

 

纵观全澳

 

2017年第二季度(4月-6月底)全澳大利亚每十个物业中,有近九个(89.8%)物业在转售时价格高于上一次出售时的价格。这个数字充分表明:本季度大部分物业转售实现了盈利。

 

但数据也显示,全国范围内转售物业所在地区以及物业类型都对转售结果影响较大。

 

其中,全澳首府城市综合转售亏损率在2017年第二季度为7.6%,而去年同期以及2016年最后一个季度时的结果均为6.8%;由此可见,首府城市的转售亏损率在不断增高。

 

而在偏远地方区域,2017年第二季度的转售亏损率为12.2%,对比上一季度12.6%的水平以及去年同期13.7%的水平不仅有所下降,还达到了自2011年第二季度以来的最低水平。这样的结果凸显了目前偏远地方区域房产市场境况的好转。

 

但通过以下图表可以看出,近年来全澳房产亏损转售比例趋于下降,但与此同时,偏远地区房产亏损转售的比例始终偏高。首府城市房产市场与偏远地区城市房产市场之间的差距显而易见。

 

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显而易见的是许多澳人在出售房产时获利,但需要注意的是,如果关注获利金额与亏损的金额,就会发现所有的转售交易中,获利金额往往较大而亏损金额相比来看就较小。

 

数据显示,2017年第二季度转售交易亏损金额总计为4.696亿澳元,每笔转售交易亏损金额中位数为3.5万澳元。而同一季度,转售交易获利金额总计为182亿澳元,每笔转售交易获利金额中位数高达19.5万澳元。由此可见,在房屋转售交易中,获利金额往往远远大于损失金额。

 

目前,澳洲各大首府城市转售交易出现亏损的比例有所增长,而偏远地方区域转售交易出现亏损的比例有所减少,但总体看来,转售出现亏损的交易还是多出现在首府城市之外。

 

自1997年开始,就没有出现过独栋屋转售亏损比率高于单元房的情况。独栋屋的价值很大程度上被土地所有权所推动,而单元房的价值更多的与所在位置相关。另外,由于单元房还存在潜在的供应量过大风险,也会对转售交易造成负面影响。

 

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2017年第二季度,全澳有7.9%的独栋屋和12.5%的单元房转售出现亏损。首府城市中有94.0%独栋屋和88.9%的单元房转售实现盈利,独栋屋转售盈利率相比上一季度(94.4%)以及去年同期(94.7%)有所提高。单元房转售盈利比率与去年同期(90.0%)有所下降、但与上一个季度(88.1%%)相比则出现了少量增长。

 

偏远地方区域有89.0%独栋屋转售实现盈利,与上一季度相比无明显变化,但与去年88.3%的水平相比有所提高。84.1%的单元房转售实现盈利,比上一季度82.6%的盈利比例相比有所提升,与去年同期80.0%的比率相比更是提高明显。

 

但需要注意的是,所有经济由生活方式驱动的沿海地区转售盈利率都有所上升,但经济依赖矿产资源行业的地区房产市场依然不容乐观。

 

从统计图表可以看出,2017年4-6月,澳洲各大首府城市中阿德莱德、霍巴特以及堪培拉的房产转售亏损比例有所下降,达尔文的转售亏损率出现了直线上升。

 

本季度悉尼的转售亏损率(1.8%)是所有首府城市中最低的,墨尔本(3.7%)、布里斯班(9.1%)、阿德莱德(8.9%)、霍巴特(5.1%)以及堪培拉(9.3%)的转售亏损率也都维持在10%以下。而珀斯(26.4%)和达尔文(36.7%)的转售亏损比例则持续冲高。

 

与去年同期相比,除了悉尼、墨尔本、阿德莱德、霍巴特、堪培拉以外,其他首府城市的转售亏损率都有所增高。2017年第二季度布里斯班的转售亏损率更是达到了自2015年7月以来的最高水平;而另一方面,墨尔本的转售亏损率则达到了自2011年7月以来的最低水平。

 

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与此同时,珀斯的转售亏损率目前已达到了一个历史高水平,达尔文的转售亏损率更是达到了自2001年8月以来的最高水平。

 

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转售对比:独栋屋 VS 单元房

 

根据数据,我们不难得出结论:单元房更容易在转售时出现亏损。但这个规律在各个城市又不是全部适用:

 

悉尼就是例外,其单元房的转售亏损率为1.6%,低于独栋屋的1.9%。而墨尔本的单元房转售出现亏损的比率(9.6%)是独栋屋转售出现亏损比率(1.1%)的近8.7倍。布里斯本的单元房转售亏损比率是独栋屋的近6.3倍,首领地单元房转售亏损比率是独栋屋的近9.4倍。

 

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数据显示,在2017年第二季度悉尼、墨尔本、达尔文的独栋屋转售盈利比率有所上升; 另一方面,只有悉尼、墨尔本和堪培拉的公寓转售盈利比率有所上升。

 

转售对比:投资房VS 自住房

 

2017年第二季度的数据显示,投资房转售比自住房更容易出现亏损。2017年第一季度全澳自住房转售亏损率为7.7%,投资房转售亏损率为11.9%。首府城市中自住房转售亏损率为6.3%,投资房为9.7%。需要注意的是,在墨尔本、首领地以及布里斯班投资房转售亏损的比率都更高一些。偏远地方区域的自住房转售亏损率为10.0%,投资房转售亏损率则达到16.3%。

 

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房产持有时间对转售的影响

 

2017年第二季度,全澳范围内,亏损转售的独栋屋平均持有时间为6.4年,单元房为6.9年。盈利转售的独栋屋平均持有时间为9.4年,单元房为7.8年。

 

澳洲首府城市亏损转售的独栋屋平均持有时间为5.3年,单元房为6.0年。盈利转售的独栋屋平均持有时间与全澳平均值相同,为9.4年,单元房为7.8年。

 

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房产通常是需要长期持有才能实现可观盈利的资产,如持有房产时间小于5年,则亏损的可能性将会增加。

 

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偏远地方区域转售市场分析

 

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悉尼房产市场持续繁荣的冲击波波及到了悉尼以外的新南威尔士州其它地区,这些地区的房价涨幅现在超过了悉尼。

 

在今年第二季度,新州偏远地区的房价跳涨了1.3万澳元,达到历史新高47.5万澳元,比过去一年上涨了4万澳元。

 

尽管总体上偏远地区的房产中位价不到悉尼房产中位价117万澳元的一半,但房价数据和澳洲统计局的贷款数据分析显示,新州偏远地区中有一半超出首次购房者的购房能力。

 

根据官方贷款统计,按20%的购房首付款计算,在Domain市场报告(Domain State of the Market Report)中记录的22个偏远地区城镇中,有11个的房产中位价高于首次购房者的平均购买价格,其中许多地区在过去12个月里的房价涨幅达到了两位数。

 

新州首次购房者的平均贷款金额统计显示,2017年5月为36.1万澳元,2016年5月为35.78万澳元。贷款额度再加上假设的20%购房首付款,房产价格约为45万澳元。

 

即使投资者在悉尼也难以找到合适房产。

 

31岁的Christopher Melotti是房地产代理机构的撰稿人,他自20岁以来在Homebush West拥有一栋独立房。当他希望增加一栋投资房产时,发现悉尼的房价令人望而生畏。

 

因此,他利用悉尼房产的资产以65万澳元的价格在Wollongong市中心区购买了一处投资房。据估计,两年前购买的这套两居室的公寓房已经跳涨了7万澳元。

 

距离悉尼250公里以内的几乎每个地区市场的房产价格涨幅已经超过10%,其中包括Shellharbour、Shoalhaven、Wingecarribee和Orange。

 

在22个偏远地区中,衹有Albury、Armidale Dumaresq和Dubbo在截止至6月份的12个月中房价下跌。

 

偏远地区的价格上涨很大程度上是由于新的人口的到来,其中一些是被悉尼的高房价挤出来的人,也有一些是被机会吸引到了乡村地区的人。

 

在截止至1月份的两年内,新州新增工作机会高于昆士兰、南澳、西澳和塔斯马尼亚。

 

悉尼科技大学社会经济学教授Jock Collins表示,再加上鼓励移民定居在首府城市以外的举措,偏远地区人口激增,从而推动了房价的上升。

 

虽然首次购房者可能被低房价吸引到越来越远的地区,但其中许多人仍然依赖于悉尼的就业机会。

 

“悉尼是主要的劳动力市场,地理上的限制,使人们不能忍受长久的通勤时间。”SGS经济与规划公司负责人Terry Rawnsley称,通勤时间上限一般为一到两个小时。由于有些人会在Parramatta上班,或者在其它就业中心找到工作,这样与悉尼市中心两小时的通勤半径范围就延伸了。

 

因此,Domain集团首席经济学家Andrew Wilson估计偏远地区市场仍然会继续上涨。

 

澳洲首次购房者公司(First Home Buyers Australia)联合创始人Taj Singh表示,许多年轻买家对新兴市场的购房持怀疑态度。他说:“偏远地区如果有一个快速有效的铁路线,使得进出大都市区的通勤更容易,那么对于首次购房者而言,这些地区将会更有吸引力。”

 

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全澳范围内,与旅游业,生活方式产业相关的沿海地区,转售亏损的房产数量有减少的趋势;而与资源矿产等产业相关的地区则出现了大量转售亏损的情况,这些地方的房产价格都出现了大幅下跌。

 

首府城市中各议会辖区转售分析

 

悉尼

 

2017年第二季度中,悉尼有1.9%的独栋屋以及1.6%的单元房转售出现亏损。其中Ashfield, Camden, Hunters Hill, Mosman辖区在本季度所有转售都实现了盈利。而Rockdale (95.4%%), Bankstown (95.8%) and Strathfield(96.4%) 的转售盈利率为悉尼最低。

 

*篇幅关系,悉尼各议会城区详情在此不做展示,《澳洲财经见闻》只对此报告进行了部分展示,完整版中英文报告可通过添加“AFN小助手”获取。

 

墨尔本

2017年第二季度中,墨尔本有1.1%的独栋屋以及9.6%的单元房转售出现亏损。独栋屋与单元房的转售市场差距依然相当大,但不论是独栋屋还是单元房,其转售亏损情况都已经出现了好转。Mitchell、 Murrindindi 是墨尔本仅有的两个实现所有转售盈利的议会辖区。而墨尔本转售盈利率最低的城区则出现在:墨尔本市区(74.8%)、Stonnington (88.2%) 和Moonee Valley (90.3%)紧随其后。

 

*篇幅关系,墨尔本各议会城区详情在此不做展示,《澳洲财经见闻》只对此报告进行了部分展示,完整版中英文报告可通过添加“AFN小助手”获取。

 

 

布里斯班

 

2017年第一季度中,布里斯班有4.1%的独栋屋以及25.8%的单元房转售出现亏损。独栋屋与单元房的转售市场差距还在继续增大。Logan(7%), Redland (5.4%) and Sunshine Coast (7.2%)是转售亏损率最低的几个议会辖区。而Lockyer Valley (21.2%)、ScenicRim (12.0%) 、Ipswich (11.4%) 则是转售亏损率最高的议会辖区。

 

阿德莱德

 

2017年第二季度中,阿德莱德有7.5%的独栋屋以及12.4%的单元房转售出现亏损。本季度公寓的转售亏损率较为稳定,但独栋屋的转售亏损率有所上升。其中Walkerville区本季度转售的所有房产都实现了盈利。另外,Norwood Payneham St Peters (2.7%), Mitcham(3.7%)是转售亏损率最低的几个议会辖区。而Playford (22.7%), Salisbury (13.1%) ,Gawler (14.9%)则是转售亏损率最高的议会辖区。

 

珀斯

 

 

珀斯的转售亏损率在2017年第二季度呈现上涨趋势,本季度有24.2%的独栋屋以及37.8%的单元房在转售交易中出现亏损的情况。其中,转售盈利率最高的区为:Cottesloe(89.5%)、Canning(84.1%)和Melville(83.2%);转售盈利率最低的区为Perth (56.0%), Mandurah (33.5%)、Peppermint Grove(50.0%)和Murray(57.1%)。

 

霍巴特

 

2017年第二季度中,霍巴特有3.9%的独栋屋以及8.5%的单元房转售出现亏损。本季度独栋屋和单元房的转售亏损率都呈现上升趋势。Hobart (1.7%), Kingborough (1.1%),Clarence (4.0%) 是转售亏损率最低的几个议会辖区。而Derwent Valley (11.8%), Brighton (18.8%),Sorell (6.3%)则是转售亏损率最高的议会辖区。

 

达尔文

 

2017年第二季度中,达尔文有28.4%的独栋屋以及53.4%的单元房转售出现亏损。本季度单元房的转售亏损率呈现上涨趋势,而独栋屋的转售亏损率则呈现下降趋势。Litchfield(21.1%)是转售亏损率最低的议会辖区。

 

堪培拉

 

2017年第一季度中,堪培拉有9.3%的住宅出现了转售亏损情况,其中2.2%的独栋屋以及20.7%的单元房转售出现亏损。

 

END

 

房产转售时通常获利多于亏损,转售亏损可能是因为错误的选择。总结起来,房产转售亏损的最主要原因有以下三条:

 

1.购买房产后太快卖出,对于普通的买家,应该是在一个长期内持有房产。购买房产后一直持有它,也许中途做些改进,至少7至10年内不要考虑出售。鉴于购房成本,你需要谈成一个好的交易价格时才会考虑出售。因此,好的经验法则是最少持有房产7至10年,这通常足够经历一个完整的房产市场周期。

 

如果买家真的很幸运,在房产市场热潮前购买的房产,也许可以在较短的时间内出售,并会获利丰厚。但即便如此,仍然建议持有房产尽可能长的时间。

 

2.购买二线地点的房产,这点通过严谨的研究这是可以避免的。不要在人口下降的城镇或依赖于一两个主要行业,尤其是采矿和旅游等不稳定行业的地区购买房产。当在一个城区或街道选择区域时,同代理聊一聊,努力在你所选中地区,成为掌握邻里情况的专家,以确保做出正确的购买决定。

 

3.过度使用预算,购买房时避免超出合理的情况使用预算。展望一下未来7至10年,你是否能负担得起7-8%(长期平均值)的利率的还贷?例如在失业的情况下或休长假照顾小孩时是否还能跟上还款要求?你有足够的储蓄用于其它意外费用吗?在购房之前,你需要对所有这些问题的回答是肯定的。如果不是,你可能最终会为了偿还欠款而卖掉房产,这通常会导致损失。

 

总体看来,房地产是一个昂贵的资产类别,但它也是在澳洲创造财富安全可靠的方式之一。如果保持简单行事,在好位置购买质量好的房子,并持有较长时期,就有理由期待一个较好的结果。

 

热点新闻2017年12月15日 星期五

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