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这些“习惯”是华人在澳洲买房时经常出现的

04月19日 12:31:48

前言

 

对于很多华人来说,购房很多时候不仅仅单纯置业,更多的时候是一种“家”的情结。我国的传统文化里,“耕者有其田,居者有其屋”、“安居乐业,国泰民安”——都传承着一个道理:人活一世,总得要有个自己的房子。

 

近几年以来,随着房价的爆发式的上涨,房子也被广大买家赋予了一个新的概念:投资标的物。投资住宅房一直是澳大利亚华人主要的投资手段,过往几年主要城市的住宅地产也有着不俗的表现。

 

 

房产研究机构CoreLogic表示,在过去5年的时间里,悉尼的房价涨幅可以说是史无前例的,房价中位数从2012年初的56万澳元猛增40万澳元,达到97万澳元。正因为这样,使得很多当时进入楼市的投资者大赚了一笔。

 

对于中国人来讲,购买自己的房子永远是生活中最令人兴奋和最感人的里程碑时刻,而在竞争激烈的房地产市场中,购房者的情绪可以被放大,这使得首次置业的人更容易犯错。正因为人的主观能动性,才使得很多华人走入了不少购房的“误区”。

 

因此,《澳洲财经见闻》这篇文章就列举出了当前澳洲华人购房中存在的几大主观性的习惯。

 

买涨不买跌

 

事实上“买涨不买跌”这个概念最早来自于股票市场,如果股票的走势是处于上升趋势,那么股票会继续一直向上涨,除非遇到巨大到足以扭转股票趋势的利空因素,股票才会下跌。所以,买入处在上涨通道的股票,获利的概率要比买入处于下降通道的股票要高。

 

这点在楼市上也依旧被许多买家所推崇,前几年澳洲房价开始疯涨的时候,似乎大家从未担心过自己入手的时候是否是顶点,反而趋之若鹜,争先恐后,很多楼盘甚至开盘没几天就已经售罄。除了本地买家之外,海外买家也争相进入市场,希望分一杯羹。

 

以悉尼为例,2010年的时候楼市迎来了一波上涨趋势,很多买房者纷纷出手。随后两年本地的房价迎来了调整的时期。面对不再疯狂上涨的房价,许多置业者却放慢了脚步,想要多观望。后来事实证明,当时的观望是十分业余的。

 

 

在我们看来,股票买涨不买跌,基本上是以“天”为时间单位的投资方式;而房产投资是一种长期性的不动产投资,它的涨跌要以“年”为计算单位,特别是一向以稳健著称的澳洲房市,所以置业者应该用更长的时间周期,宏观地看待房价的涨幅。

 

当前关于2018年本地楼市降温的消息也是不断涌现,这里且不去讨论真假。但是对于置业者来说,特别是第一次买房的首次置业者,你的首要目的就是居住,而不是以未来房子升值做为第一目标。此外,即便现在买了在一两年之内价值不见上涨,甚至有所下跌。如果你把时间周期拉长,看看5年之后,或许又将是不一样的一番境地。

 

 

这里告诉大家一组数据,在过去30年里,澳洲房产升值了221.4%,领先于美国、荷兰、瑞士、法国等主要发达国家。在截至2010年的过去30年里,澳洲房产的价格以每年8.43%的幅度在飞涨。

 

 

从众心理

 

在澳洲本地有不少非常知名的地产调研机构:如Domain,HIA和CoreLogic。除此之外还有不少机构的经济学家,如安保资本(AMP Capital)、凯投宏观(Capital Economics)和各大银行及投行等等。

 

澳洲智库Grattan Institute曾经在2016年做过一个类似的市场调研,抽取了3000个在未来12个月内有着购房意向的人为样本,询问他们判断未来房价走势 的依据是什么。结构有将近60%的人表示他们会参考本地知名专家和机构的观点。

 

那么这些专家和机构是否靠谱呢?答案并非是否定,但肯定也不是绝对的。

 

 

上面两张图是同一天两位分析师对澳洲房价走势作出的分析和判断,但从标题来看,虽然两者的大前提并不相同,但也是出现了明显的不同观点。

 

 

上图文章的观点是来自于QBE的房价预测,文章标题的意思是悉尼的地产价格上涨将会在2016年年尾终结。那么事实上走势是否相符合呢?请看下图:

 

 

根据上图的统计数据来看,很显然QBE在2015年的时候对悉尼房价预测,和房价的实际走势还是存在不小的出入。

 

事实上大部分华人,可以说不仅仅是华人,都或多或少的有从众的心理。当自己在做一个重大的决定的时候,比如选择哪一所大学,买哪一辆汽车,都会习惯性的去询问那些“局内人”,这个大学好不好?这辆汽车好不好?这是人的天性使然。

 

当然如果你只是关心这套房子适不适合居住的话,自然可以去问哪些已经买了这个楼盘的人。只可惜多数人只是想知道买这个房子未来会不会升值,因此选择相信“权威”也就不难理解了。

 

 

而实际上,我们对经济事件的知识往往来自于对过去已经发生事件的马后炮式的原因分析。“结果”是由“原因”和原因当时所处的“环境”两者共同作用而发生的,而“原因当时所处的环境”我们是无法精确测量的。

 

用通俗的话来讲,就是经济学家在进行预测的时候,普遍依托于当下的环境,但是由于当下的环境属于“变量”,以变量去预测不变量,自然会存在预测错误的风险。

 

事实上,本地的置业者其实完全可以根据供求关系;土地价格;房产的区位因素几个方面自行来判断房价的走势。

 

只还息贷款(Interest Only)最为适合

 

之所以讲只还息贷款这部分,是受到我身边朋友的启发,年轻夫妻,两人年收入加起来税前10万澳元,婚后留在澳洲,自然想到了置业。夫妻双方目前正在申请只还息贷款,理由很简单:一开始没那么多钱还贷款。但他们双方真的了解这类贷款吗,并不尽然。

 

顾名思义,只还利息,就是在指在选择的期限内(通常为5年)只偿还贷款所产生的利息部分,从而降低最小还款额。也就是说,贷款人可以选择在前5年只还利息,不还本金,5年后开始正常的本息同还。

 

本以为作者的朋友这一情况只是普遍现象,没想到一查资料大大出乎意料。

 

根据评级机构标普在2015年的调查数据显示,澳大利亚有64%的只还息贷款(Interest Only)申请人不是完全了解整个还款的流程,而这64%中还包括36%根本不了解,只是因为一开始还款额较低而选择此类贷款的人。

 

瑞银(UBS)在援引标普数据的报告中还指出:“只有十分有经验的人才可以理解Interest Only潜在的利弊。”

 

 

那么Interest Only潜在的弊端主要是哪些呢?总结下来主要可以分为三点:

 

风险一:目前市面上的贷款产品,只还利息的利率普遍偏高,通常会比连本带息高出0.5%左右。长期来看,只还息将会比连本带息产生的利息总额要高出很多。

风险二:若采用这种方式,前期月供低,会在一定程度上减少还款压力。但一旦利率上涨或自身财务状况发生变化,家庭财务负担将骤增。

风险三:若贷款人的资金管理能力较弱,且没有很好的消费习惯,选择只还息可能会使借贷人增加许多额外的支出。

 

如果是投资者选择只还息的话,一旦房价疲软和租金收益率停滞的话,这对于他们来说则会面临更大的困境。

 

当只还息贷款协议终止时,如果借款人转变成本息贷款(也可能因为银行不批准延期贷款合同),那么他就自动回到本息贷款模式,需要支付更高的利息,偿付更多的钱。

 

正如“股神”沃伦·巴菲特(Warren Buffet)曾说的那样: “只有当潮水退去的时候,才知道是谁在裸泳。”

 

 

照搬国内的经验

 

因为很多本地的置业者都来自国内,或者父辈来自国内。因此在澳洲购房的时候都会情不自禁的套用国内的经验,毕竟人都有先入为主的观念。然而实际上中澳两国之间国情不同;城市规划不同,楼市自然也并不相同。

 

 

国内绝大多数城市的规划是中心发散,房价分布的大体规律也是如此,越靠近市中心越贵,越远就越便宜。正常情况下比如北京市,按照环路来划分,二环路以内最贵,三环路内其次,然后四环,五环最便宜。

 

但是澳洲的城市规划截然不同,以悉尼和墨尔本两大城市为例,分为商业区和居住区,我们中国人传统意义上的市中心在澳洲则变成了商业和就业中心,不是地理位置上的中心,房价也不是完全按照离“市中心”的距离而决定的,很多距离“市中心”很远的区因为有了大型规划,增幅和投资潜力比很多“市中心”都要好。

 

再加上两国之间不同的产权制度,税收政策和国情,也使得在澳洲置业的时候无法照搬国内的经验。比如在澳洲有房产负扣税和对冲账户;此外两国之间的空置率也有着很大的差异,在北京,官方的数据是36%。而在悉尼房屋的空置率只有1.6-1.8%,这充分说明了澳洲当地稳定的租房市场,这使得投资者购房的时候所考虑的事情也完全不同。

 

END

 

人是社会中的生物,既然是人就自然会有主观能动性,因此每个在做人生的重大决定时难免有产生主观性的偏差,这一点无法避免。

 

在楼市中,突然的政策变动普通老百姓很难及时掌握,但在主观层面上我们如果能够更加的理性,这对于购房者来讲应该也是避免损失,买到理想房子的重要前提。

 

与其去纠结房子买了值不值,或许更应该抛开客观因素,从自身的角度出发,选择最适合自己的房子。毕竟对于买房来讲,后悔的代价实在是太大了。

热点新闻2018年05月22日 星期二

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