澳洲财经见闻
扫码关注澳洲财经新闻,财富尽在你手。
High Low

从中国到澳洲 为何依旧逃脱不了“蜗居”的命运?

前言

 

在著作《民生主义》中写到,每个人都至少要满足“衣食住行”这四个条件才能生存下去,而在现代生活中“衣、食、行”这3个条件似乎比较容易满足,而“住”却像一座大山挡在许多人的面前。

 

还记得08年的热播剧《蜗居》道穿了无数房奴的心声,它讲述了几对小年轻如同背着壳的蜗牛一般,为了房子和梦想苦苦奋斗的故事。在现实中,对于这些一穷二百的小年轻来说,没有一个有钱的老爹,想在中国一二线城市扎根买房是天方夜谭。而对于那些手头稍微有点小钱的,他们则计划着从中国移民到海外,编织着自己另一个“蜗居”梦。

 

澳洲“蜗居”生活亦不易

 

身边的故事

 

十年前,朋友老刘选择移民澳洲,写下了一条QQ个性签名:“我要一所房子,面朝大海,春暖花开。” 他原本以为移民澳洲可以改变中国式的“蜗居“生活,可十年后,他在微信朋友圈里留下这样一句话:“究竟要搬多少次家,才能拥有一套属于自己的房子?” 面对澳洲畸高的房价,很多移民澳洲的华人只能选择边观望,边租房。可谁知道越观望越买不起房。老刘就是这租房大军中的一员, 他跟房东签订了1年的房租合同,然后和媳妇一起一步步把出租房布置成自己理想的家的模样。刚安顿好了,没想到才4个月,房东就以要做婚房为由,提前30天下了Notice,退还了全部定金,把人赶了出去。结局虽无可奈何但也无能为力。显然,对于海外游子,只有拥有一套属于自己的房子,才能真正找到家的感觉。

 

在澳洲,不管是移民人群还是澳洲本地人,像老刘这种买不起房,只能租房的人不在少数。

 

数据显示,在1980年代,澳大利亚25-34岁的年轻人中,无论收入多少,超过60%的人拥有自己的房子。而现在, 35岁以下的人只有五分之一拥有自己的房子。

 

 

为了拥有一套属于自己的“蜗居”,越来越多中国人在澳洲只能继续拼爹,有的甚至不惜变卖国内房产,并绞尽脑汁的把国内资产转移到澳洲,让父母帮助自己支付房产首付款,最后一起还贷。在这部分人群中,有些即使买得起房,也只能住在远郊,工作学习都很不方便。

 

身边的故事

法律规定,每人每年最多只能从中国转移5万美金资产到澳洲。为了尽快能在澳洲购房,朋友Aron找了很多关系,把父母毕生的积蓄搬到了澳洲。买不起市区的新房,他只能在蓝山买了套60平米的新公寓。为了顺利“蜗居”澳洲,Aron每天路上要花2个半小时从新家赶去位于悉尼市区的公司。

 

早上5点起床,晚上9点到家,你或许很难想象这种披星戴月的劳累。但在澳洲,就是有那么一群人,为了有一个属于自己的家努力而艰辛得活着。但Aron不是最不幸的那一个,目前,约有1000万澳大利亚人认为,他们的“有房梦”已经破灭了,除了维持最基本物质生活,还要为退休生活而苦苦奋斗。

 

 

“蜗居”背后的房价死循环

 

为什么澳洲房价会那么高呢?

 

银行一大死穴——不良贷款,是高房价背后的始作俑者。它像一颗定时炸弹,正威胁到澳洲的银行业和整个金融系统。

 

这些不良贷款是由于银行对贷款的审核不严格、甚至不负责任所造成的。然而,这种不负责任的银行贷款放在以前并不是什么新鲜事。在澳洲,很多人获得的贷款是其收入的5-9倍! 

 

四大行数据披露,拥有自住型住房抵押贷款的家庭中,有30%的家庭每年平均收入至少为20万澳元, 这是一个非常庞大的高收入人群。对于那些投资型购房者来说,这一比例跳高至40%。

 

但是,瑞银分析师Jonathan Mott根据ABS(人口普查)和ATO(澳大利亚税务局)数据源分析,得出的结论是:银行披露的数据“看起来不符合逻辑,也是不可能达到的”。最合理的解释是,大量的借款人夸大了他们的收入。

 

去年,瑞银对907名抵押贷款持者进行了调查,有三分之一的人承认他们伪造了贷款申请。

 

据瑞银推测,澳大利亚1.7万亿澳元的抵押贷款市场中,约有5000亿澳元可能是“骗子贷款“(即提供虚假资料获得的贷款)。 

 

为什么会产生那么多不负责任的问题贷款呢?

 

这类行业乱象和抵押贷款经纪人的佣金结构有密切联系。眼下的经纪人激励机制与借贷双方的关系是完全错位的。这就像10年前的美国一样,那些和银行贷款挂钩的高额激励措施,使整个金融市场产生了更多道德风险问题。

 

身边的故事

22岁的小司(化名)英语不好,没有一技之长, 大学毕业后,只能打打着临工,拿着最低工资勉强维持在墨尔本生活。以前放假回国,亲戚朋友总是投来羡慕的目光,一个劲儿的说,澳洲蓝天白云,这好那好。

 

现在逢过年回家,小司就犯难,亲戚朋友最喜欢问的话题变成了房子,“买房了吗?买在哪里啊?公寓还是HOUSE?”好像在他们眼里,留学、毕业、买房,像植物开花结果一样那么顺其自然。看着身边的朋友都贷了款买了房,小司也按耐不住了。

 

经朋友介绍,他找到了一家银行的抵押贷款经纪人。但由于他没有任何积蓄、收入又很低,在正常情况下很难获批房贷。于是,经纪人私下告诉小司,只要他愿意,完全可以通过伪造信息做贷款申请。 

 

在借贷交易中,借款人和抵押贷款经纪人就像一根绳上的蚂蚱。在销售佣金奖励系统的激励下,自然是贷出的款越多越好。数据统计,由抵押贷款经纪人填写的合同约占总数的一半。

 

在悉尼和墨尔本的远郊,那里的人们收入微薄,而且在工资没有任何增长点的情况下,该如何解释那里的房价已经接近100万澳元了呢?

 

海外投资者和人口增长已经无法解释这种不正常的增长现象了。

 

一些批评家提议,抵押贷款经纪人作为利益链条中的一员,应该采取零佣金,或者根据之后几年的还款率,延期支付佣金 。

 

但这在实际操作中,可能不太现实。在金融圈,银行是舵,经纪人是桨, 如果贷款利息收入大幅下滑,银行业绩势必受到影响。银行作为最终贷款的审核批准人,面对一些有疑点的贷款申请, 有时也就睁一只眼闭一只眼了。

 

最后,就变成死循环模式了:

 

 

就这样周而复始, 楼市泡沫越吹越大。

 

当然,房价虚高不只是简单的问题贷款造成的,但它确实在畸高的房价背后扮演了重要的角色。

 

澳洲会重蹈美国的覆辙吗 ?

 

最近,新南威尔士大学经济学教授Holden,对澳大利亚1.7万亿澳元的抵押贷款市场敲响了警钟。 他认为,尽管宏观审慎措施已经开始生效,但银行仍然在进行贷款业务,未来借款人是否能够承担财务负担,这一点需要画个问号。Holden还警告说,现在的澳洲和当时美国在次级抵押贷款危机之前的情况很类似。

 

 

他认为,澳大利亚现在的房地产市场与2007-08年金融危机之前的美国地产走势很相似。

 

此外,美国房地产崩溃的另一个关键触发因素是  5年期浮动利率抵押贷款无法转贷(be refinanced),借款人每季度都要面临着利率上升带来的风险。

 

所谓转贷(Refinance),简单一点来说就是根据客户财务情况的变化,重新做一个新的贷款还款计划。

 

澳大利亚的只还息贷款通常也是5年期限,迄今为止经常被转为本息贷款。如果转贷停止,偿还压力将会飙升,导致拖欠,最终止赎,即因贷款人无力还款,贷款机构强行收回其房子。

 

目前,已有超过90万户家庭处于抵押贷款压力之中。

 

抵押贷款风险会否波及到“蜗居”人?

 

澳洲重蹈美国覆辙 的言论虽然有点危言耸听,但需要正视的是,澳洲问题贷款的风险的确慢慢浮出了水面。

 

在抵押贷款中,以只还息(IO)贷款首当其冲。从2014年开始,伴随着澳洲房价的飙升,只还息贷款开始激增。2016-17年达到了峰值,60%新申请投资型贷款(new investment loans)和20%新申请自住业主贷款(new owner-occupier loans)都是以仅付息的方式贷出的。

 

 

经济学家是这样描述只还息贷款市场的。“ 三年前,监管机构埋下了隐患的种子,三年后,人们将自食其果。”

 

身边的故事

同事Jeff (化名)去年在银行经纪人的帮助下,夸大了个人收入,贷了款买了房。最近整天焦虑不安,“感觉自己活得像条狗。我现在最怕听到的就是银行又上调利率或澳储行加息的传闻,我实在拿不出更多的钱还款了。“ Jeff哭丧着脸向我们抱怨:”每天一睁开眼,就有一串数字蹦出脑海:只还息房贷5000,吃穿用2000,孩子上幼儿园2000、人情往来600,交通费400、物业管理费150、手机电话费200、医疗保险200、还有煤气水电费300。也就是说,从我苏醒的第一口呼吸起,我每天要至少进账400……这就是我“蜗居”在这个城市的成本。这些数字逼得我一天都不敢懈怠,根本来不及细想未来十年。” 

 

据统计,目前,5500亿澳元的IO贷款中有1000亿澳元是问题贷款。未来几年,预计将有超过220,000个家庭卷入IO贷款的漩涡中。

 

银行根据借款人提供的邮政编码推测出,受问题IO贷款影响的住户群主要是较富裕的群体!

 

 

 

“股神”沃伦·巴菲特(Warren Buffet)曾说 :只有当潮水退去的时候,才知道是谁在裸泳。

 

这句话用来描述当前的澳大利亚的抵押贷款市场再合适不过了。

 

那些受疲软房地产市场拖累的投资者,只还息贷款对于他们,如同一个个定时炸弹,引爆风险正在慢慢逼近。当只还息贷款协议终止时,借款转变成本息贷款,如果市场一直保持疲态,他无法从其他机构获得新贷款、本息贷款对他来说来首又太昂贵,最终投资者只能抛售房产,以筹集资金去偿还贷款 。

 

END

 

以前读书的时候,课本常讲“前途是光明的,道路是曲折的。”现在呢?无论是在中国,还是在澳洲,早早买房的前途一片大好,生不逢时的人生满是坎坷。而且,更加残酷的现实是,你以为可以通移民实现自己的“蜗居”梦, 于是举家推着老牛车使劲熬,没想到澳洲房价却坐着火箭蹭蹭飞,你工资上涨的速度永远跟不上房价上涨的速度。

 

在澳洲,人们也开始纷纷自嘲:“人生有三大错觉,TA还爱你,股票要涨,房价要跌。”

 

但你千万别觉得,在澳洲买不起房的人才苦,面对巨大的还贷压力,那些通过移民实现了蜗居梦的,没比你好过多少。

 

所谓一日买房,终生为奴,看似咸鱼翻身,其实咸鱼终究还是咸鱼。一代人的房子,压垮几代人的脊梁,在中国是这样,在澳洲,也上演着相同的戏码……

热点新闻2018年08月16日 星期四

返回顶部

我要举报

您为什么要举报此条评论?

会员登录

社交媒体登录

还没有账号?立即注册

会员注册

已有账号?登录

恭喜您注册成为AFN会员!

一封验证邮件已发送到注册邮箱,请验证后登录
如未收到激活邮箱,请点击 重发