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最新数据 | 2018开局,澳大利亚房地产市场动态分析

02月06日 07:08:52
 

过去3个月澳洲房市概括:

- 表现最佳的首府城市:霍巴特 +3.1%;

- 表现最差的首府城市:悉尼 -2.5%;

- 租金收益率最高城市:达尔文5.9%;

- 租金收益率最低城市:墨尔本2.9%。

 

全国房价走势

 

澳洲调研机构CoreLogic公布了最新的1月份澳洲房价指数。其中,悉尼跌幅最大达0.9%,拖累1月份全澳房价下滑0.3%。

 

从全国范围内来看,1月份澳洲综合房价下滑0.3%,自去年9月最高点以来,澳洲房价已经回落了0.7%。澳洲各大首府城市地区的房价平均下滑了0.5%。相比之下,城郊地区房价已持续4个月上涨,1月份涨幅为0.2%。

 

 

疲软的房屋市场条件导致1月份多个首府城市房价下跌,其中:悉尼房价环比下滑0.9%、墨尔本下滑0.2%、阿德莱德下滑0.2%、珀斯下滑0.4%、达尔文下滑0.2%、堪培拉下滑0.1%;布里斯班持平。

 

CoreLogic研究部门负责人Tim Lawless表示,一般来讲从12月下旬到1月下旬这段时间,澳洲房产市场相对比较平静。市场上看房的人相对较少(许多还在假期中),因此或许会对房市造成影响,根据以往的经验来看,不用过分担心1月份的走势。虽然如此,但是最近几个月澳洲多个首府城市房价一直处于下跌中,就比如说悉尼和墨尔本市场。

 

 

至于2月份房市是否会出现回升呢?Tim Lawless也表达了自己的观点,他认为,由于缺乏提振房市的因素,比如:下调贷款利率或者放款贷款条件。因此,预计房市还会继续呈疲软状态。

 

首府城市1月份房价走势

 

悉尼房屋市场自2012年2月到2017年7月飙涨了75%,但是最近几个月的下滑导致悉尼房价已从最高点回落了3.1%。由于过去强劲的上涨,因此3.1%的跌幅并不明显,绝大多数业主仍然是处于盈利状态。

 

墨尔本住房价格已经连续两个月出现下滑,去年11月份该地房价达到顶峰。在上一个房产周期中,墨尔本房价涨幅虽然不如悉尼,但依然上涨了59%,目前已从峰值回落了0.4%。

 

 

得益于强劲的人口增长,更多就业岗位的创造以及较好的住房负担能力,看起来墨尔本房价下滑比悉尼要稍微缓和。

 

 

一直关注《澳洲财经见闻》房价走势报告的读者可以发现,在过去三个月中澳洲房地产的走势已经变得越来越清晰了。截止1月31日,在过去的三个月里,首府城市中悉尼房价下跌最多,达到2.5%、珀斯下跌0.3%、达尔文下跌1.6%。其余首府城市或多或少出现略微上涨。这是不多见的,要知道悉尼上次一个季度出现如此大的跌幅还要追溯到2006年12月份。

 

根据CoreLogic的数据显示,过去三个月中,墨尔本、布里斯班以及阿德莱的房价基本保持不变,仅小幅上涨0.1%;而令人没有想到的是堪培拉的房价涨幅则高于1%。

 

 

当然,在澳洲所有首府城市中,霍巴特依然是个例外。1月份霍巴特房价再次上涨1%左右,这座城市也是过去12个月唯一一个房价录得双位数增长的首府城市,涨幅高达12.4%。

 

 

《澳洲财经见闻》方面推测,一方面由于悉尼和墨尔本地区的房价高企,导致许多澳洲人不得不选择转移到其他可以负担的城市生活;另一方面,或许也因为受到政府移民政策影响(偏远地区加分),促使海外在申请澳洲永久居民的人转区塔州生活,直接或间接推动了当地房价的上涨。

 

那么,前些年在霍巴特购房的投资者如今可以获得相对乐观的资本收益。当然,这并不是因为霍巴特的房价涨幅有多惊人,而是因为其原本的价格就远低于其他首府城市。要知道,霍巴特目前的独栋屋中位价比悉尼低了59%(大约低了61.6万澳元),比墨尔本低了48%(大约低了40.1万澳元)。

 

Tim Lawless称,目前霍巴特的房价正在快速上涨,这也就意味着其可负担性的优势正逐渐被削弱。

 

租赁市场

 

澳洲首府城市租赁市场增速依然缓慢。相比之下,霍巴特依然保持最强劲的增长,年租金涨幅达到9.7%。虽然每周租金接近两位数的上涨,但是,由于房价同时也在上涨,因此租金回报率实际上是自2015年初以来一直在下滑的。

 

目前,霍巴特的总租金收益率依然是首府城市中第二高,达到5.0%。

 

珀斯和达尔文地区由于较差的出租条件,因此平均租金增长仅为 1.9%和1.5%,低于去年的增速。不过,由于达尔文房价在2017年整体下滑了6.4%,所以租金回报率实际上是在不断上涨的,达到5.9%。

 

 

过去3个月中墨尔本房价连续2个月出现下滑,周租金价格则上涨了0.5%因此,墨尔本的租金回报率已经已从历史最低点出现回升,上涨了3个基点,达到2.91%。

 

假如墨尔本房价继续疲软的话,该地租金或以每年4%的速度增长,那我们就可以看到墨尔本的租金收益率不断上涨。

 

 

非首府城市房价

 

看了首府城市之后,我们来看下非首府城市地区的房市行情。正如我们前文所说的,非首府城市的涨幅整体要高过首府城市的。其中,新州郊区的年度资本收益率在6.8%左右,为全澳最高,但是从季度来看,该涨幅出现了放缓。

 

如果这种放缓持续下去,维州郊区很有可能会超越新州,成为增长最快的市场。除了维州以外,随着霍巴特的房价不断走高,塔斯马尼亚城郊区域也处于强劲的上升轨道。

 

 

昆州和南澳非首府城市涨幅虽然没有上面几个城市大,但是也已经逐渐步入正轨,处在上升的道路上。根据CoreLogic的数据显示,在截止1月31日的过去三个月里,这两个州的郊区价格自2017年5月份以来首次出现正增长。

 

西澳非首府城市则继续一路下滑,但值得庆幸地是与去年相比,年度下滑速度已出现明显改善。

 

END

 

商品价格的上涨、劳动力条件的改善以及一些地区房价的调整或将有助于支持这些区域市场的购房需求的上涨。

 

目前,从宏观面和澳洲首府城市的数据来看,虽然房价是处于下滑中。但是,显然澳洲房价并未出现硬着陆。过去4个月中,澳洲房价下滑0.4%,而在整个增长周期中,房价则是上涨了41%。

 

《澳洲财经见闻》此前的文中也有提到过:就业增长强劲,失业率低,移民水平高,贷款利率低是支持房地产市场软着陆继续的关键因素。

 

全国劳动力市场普遍出现好转,就业增长相对明显。强大的劳动力市场可能有助于推动信心和支持贷款需求。如果该趋势持续下去,更强有力的条件可能有助于推动工资增长,这也将对住房市场形势产生积极影响。

 

本文信息来源:CoreLogic

热点新闻2018年04月26日 星期四

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