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新州预算案:加大基建投入、调控房市、中国投资者迎来新机遇!

 

新南威尔士州(以下简称:新州)政府本财年预算盈余45亿澳元,较六个月前的预计高出约5亿澳元。

 

上个财年的预算是由现任州长的贝瑞吉克莲(Gladys Berejiklian)负责进行。继贝瑞吉克莲成为新州州长之后,今年财政预算的重任落到了新州财长多米尼克·佩罗特(Dominic Perrottet)的身上。昨天中午首次公开今年新州政府预算案。

 

Dominic Perrottet表示本财年预算盈余归因于以下因素:资产私有化、投资回报增加以及支出收紧。他说:“预算盈余反应了我们一系列改革和投资所取得的成果。我们看到社会基础设施建设投资创下新高。”

 

据Dominic Perrottet透露,新州目前正在朝着“澳大利亚第一大州”的方向前进。新预算案或是自1997年以后新州最为靓丽的财报,负债水平位居澳大利亚最低。他说:“新州财务和经济表现强劲,意味着我们在满足现有需求的基础上还可以为长远进行投资。”

 

此次预算案中可以发现:在每一项统计中新南威尔士州都优于其他州,无论是经济增长和就业还是债务和收入。这也给了新州大兴土木的条件、提高了基础设施建设能力。但与此同时,也需要注意到新州的预算盈余很大程度上是依赖于房市持续繁荣以及国有基础设施私有化,

 

房市有风险这众所周知,将私有化视为解决经济和财政问题的重要手段更是存在一定危机。

 

今天《澳洲财经见闻》将为各位读者总结分析以下内容:

 

预算案赢家 VS 输家

 

赢家

1. 医院

 

在接下来的四年时间里,新州政府将为医院提供28亿澳元,其中7.2亿澳元用于升级Randwick医院,Campbelltown医院将获得6.32亿澳元用于改造升级,另外,新州政府还将投入5.34亿澳元在Tweed Heads地区新建一家医院。

 

Concord 医院将获得3.4亿澳元的改造升级资金支持,包括建成澳大利亚第一个专业机构为退伍军人包括脑损伤、毒品和酗酒人员提供服务,以及一个新的癌症中心。

 

在新南威尔士州一些乡镇就当地落后的治疗服务进行抗议后,新州政府宣布在四年来新增投入1亿澳元用于改善服务,尤其是偏远地区的医疗服务。大手笔支出还包括为培训300名护士、6名治疗专家为偏远社区提供服务。

 

赢家

2. 交通及道路建设

 

新州政府拨款6.48亿澳元用于道路升级,以支持Badgerys Creek西悉尼机场的整体规划。

 

悉尼西部公路项目获资金注入。新州政府将投入约10亿澳元用于公路建设包括M12公路延伸路段。后者将实现西悉尼机场和M7公路的贯通。

 

Newcastle 和 the Pacific、Princes 和 Great Western 高速公路升级工程。

 

其中Parramatta Road周边地区将是建设重点,新州政府在新预算案中拨款1.23亿澳元。政府的改建计划包括建设大片开放的空间、更大的公园、城市广场和新的自行车区。

 

Parramatta Road周边社区改建计划内含32个项目,包括新建或扩展Auburn和Five Dock的公园,连接到Pyrmont Bridge Road的新自行车区,以及一个露天广场的建设。

 

此外,与Crystal Street毗邻的Petersham Street将建一个袖珍公园;Homebush火车站入口将改建;内西区Burwood、Canada Bay、Strathfield以及Cumberland地方政府、Parramatta地方政府管辖下的一些街区景观也将升级。

 

交通运输部长安德鲁·康斯坦茨(Andrew Constance)宣布投入176辆新客车用于取代目前的老化车队。新增巴士每周运客量预计将增加3300人。

 

赢家

3. 学校

 

新南威尔士州政府将在新州投资22亿澳元来建立或升级90多所小学和中学,以解决学生人数暴涨而导致长期的人满为患问题项目名单包括新建学校和重建学校扩大额外的课堂空间、大厅或图书馆。

 

政府表示,将在悉尼学生人数增长最多的一些地区建立27所学校,其中包括Catherine Field、Marsden Park、Leppington 和North Kellyville以及Penrith、Liverpool、Sydney Olympic Park、Ryde、Wagga Wagga和中央海岸的Warnervale。

 

预算将在五年内向新学校投资22亿澳元来支持基础设施建设项目,在未来两年内,在整个州增加32,000个学生招收名额和扩建1500个新教室。

 

赢家

4. 首次置业者

 

据悉,从7月1日起(在此次改革开始日期之前签订的合同将按照改革前原有规则执行),首次置业者无论是购买新房还是二手房,只要房价在65万澳元以下,就可享受豁免印花税的优惠政策。目前的旧政策是首次置业者只有购买55万澳元以下的新房时才能豁免印花税。

 

 

除此之外,如果首次置业者购买的房子超过65万澳元,但是低于80万澳元,可享受印花税折扣。而旧政策中能享受印花税折扣的房价上限是65澳万元,而且需要是新房。

 

新州政府还将废除9%的房贷保险(LMI)印花税,这通常是以借款银行要求首次置业者支付少量定金的形式出现。以购买80万澳元房产为例,新政实施后,首次置业者可因此节省2900澳元。

 

政府表示,这一系列改革可以为首次置业者最多节省34,361澳元。

 

但是,贝瑞吉克莲也宣布首次置业者领取政府1万澳元首次置业补贴的资格将更加严格。选择自己建房的首次置业者领取补贴的资格未变,房价仍维持在最高75万澳元,但选择购买新房的人所购房屋价格的上限从之前的75万澳元下调至60万澳元。据悉,新州政府此举意在帮助首次置业者的同时促进新房建造。

 

这一揽子改革计划预计将需要12亿澳元资金,并将在未来4年中让“数万”首次置业者进入房地产市场。

 

赢家

5. 小生意经营者

 

营业额低于200万澳元的小生意经营者将免缴商业车辆保险,专业赔偿保险和产品和公共责任保险的保险费。该项政策投入成本高达3.18亿澳元。

 

赢家

6. 农民

 

对农作物和牲畜保险的保险义务被废除

 

赢家

7. 司机

 

强制第三方机动车保险改革,Green Slip平均花费下降幅度将超过100澳元

 

赢家

8. 爱好运动的儿童

 

每个学龄儿童每年都可以获得高达100澳元的补贴,用于当地体育俱乐部注册费、会员费等费用,预计未来四年此项政策支出为2.07亿澳元。

 

输家

 

海外房产买家

 

新南威尔士州政府计划向海外房产投资者收取更高的费用以及税费,并以此来筹集几十亿资金来帮助澳洲本地的首次置业人士。

 

 

外国投资者附加税(Foreign Investor Surcharge Duty)将从4%大幅增长到8%,并与7月1日开始实施。与此同时每年缴纳的土地税附加税也将从0.75%增长到2%。

 

另外,5月9日,澳大利亚政府公布的联邦预算宣布,将继续加码限制海外人士置业,具体新规主要有3条:

 

房地产开发商出售给海外购房者的配额须限制在总房屋数量的50%以内,该规则自2017年5月9日即开始执行;

对于每年空置6个月以上的房产,澳大利亚政府将征收新税,这一规定只适用今年5月9日后申请的购房;

从2017年7月1日开始,海外人士在当地置业的申请费将提高10个百分点,这些税费除了资助一些关键的基础设施中心建设外,还将加强财政部针对外国投资的审查工作。

 

新房买家

 

为了帮助首次置业者与投资者进行竞争,所有投资者购买期房(Off Plan)的印花税优惠政策将被废除,5000澳元的新房补贴(New home grant)将不复存在,购买投资房的人可以延迟12个月缴纳印花税的政策也将被废除。可节省4.91亿澳元。

 

新州公务员及政府机构

 

未来四年新州公务员及政府机构预算将减少5.475亿澳元

 

能源消费者普通民众

 

政府没有出台新的措施来对冲将要上涨的电价,据悉上涨幅度可达20%。

 

另外,新州的盈余还需通过私有化基础设施实现,例如新州电网、新州土地所有权登记局等。这就可能导致服务费增长。

 

其他

 

现代美术馆(Sydney Modern gallery)

 

新南威尔士州美术馆(Art Gallery of NSW)将获得2.44亿澳元用于在Domain新建一个悉尼现代美术馆(Sydney Modern gallery)。

 

儿童保护

 

儿童保护也是关注的焦点。新州政府计划在未来四年内投入6300万澳元,新增75名儿保工作人员。

 

新州预算盈余的隐忧

 

这是一个不断发展的繁荣时代。房地产热潮席卷了澳大利亚大部分人口稠密的州和地区,同时也给新南威尔士州政府带来了财富。

 

住宅房地产的印花税几乎飙升了10%达到68亿澳元。预计未来三个财年的印花税会继续上涨(大约每年6%涨幅),这可能占新州78亿澳元总收入的大部分。

 

目前官方利率已创下1.5%的新低。房市繁荣令储备银行以及联邦政府的每一个人越来越担心,尤其担心过高的房价和家庭债务都强加在经济上,可能无法指望长期靠房市大发横财。

 

澳洲政府最近几个月一直在努力给火热的地产市场降温,担心房市投机活动可能最终损害消费者、银行和整体经济。据悉,悉尼与墨尔本房价自2009年以来已经上涨了一倍以上。

 

鉴于澳大利亚按揭贷款高达1.51万亿澳元,穆迪决定下调澳大利亚四大行,即澳新银行、澳联邦银行、澳国民银行和西太银行的信用评级。穆迪在一份声明中表示:“在目前这样的负债水平下,澳大利亚家庭财务状况和银行的投资组合未能通过经济下滑的压力测试。”

 

与此同时,澳大利亚银行机构正在等待澳大利亚审慎监管局(APRA)关于是否上调资本金要求的决定。未来几天内,APRA将公布有关银行是否需要根据抵押贷款规模相应上调资本金的规定。虽然APRA近期陆续出台了收紧房贷条件、降低房贷相关风险的举措,但是从目前来看,澳大利亚银行房贷在总贷款中的比例仍居全球首位。

 

下文中的6幅图表旨在对衡量房贷风险的关键性指标进行阐释。

 

1. 抵押贷款占贷款总额的比例

 

 

根据世界货币基金组织(IMF)提供的数据,澳大利亚银行机构贷款总额中超过60%是住房贷款,与排在第二位的挪威相比高出近20%,与美国相比超过1倍还多。就算被人们认为存在泡沫的中国香港地区,这一比例也仅为14%。

 

2. 银行降低投资型房贷比例

 

 

APRA于3月末规定银行投资型房贷占新增贷款总额的比例不得超过30%。此后,银行开始严控投资型贷款发放以降低房贷风险。曾经一度越来越多的澳大利亚人希望通过购置多套房产的方式来抓住房市繁荣所带来的财富增值机会,新增投资型房贷在总贷款额中的占比在2015年第二季度跳涨至45%,虽然随后回落至 35%,但仍然超出了APRA规定的上限。

 

3. 贷款占收入的比例

 

 

与其他海外同行相比,澳大利亚银行机构贷款发放与借款人收入的比例更高。根据股票基金JCP 投资合伙人(JCP Investment Partners,以下简称JCP)的研究,澳大利亚一半按揭贷款的借款人贷款额超过家庭收入的6倍。在英国,银行超过借款人收入4.5倍以上的抵押贷款,在新增总贷款额中所占比例不得超过15%的上限。

 

澳大利亚家庭债务已达家庭年收入的189%,处于全球最高水平。据澳大利亚储备银行(RAB)估计,1/3的借款人很少或根本没有缓冲资金,以应对抵押贷款月供或其他费用的意外上涨。

 

4. 只付息房贷增长

 

 

投资型买房人经常使用的房贷产品——只付息房贷在银行贷款总额的比例大且呈上升趋势。如果房价下跌,很多采用只付息贷款产品的投资者存在违约的风险。JCP金融产品研究负责人Matthew Wilson曾在5月份警告称:“只付息贷款产品有可能演变成澳大利亚的次级债危机。”

 

5.贷款/价值比率(LTV)

 

 

随着银行机构纷纷收紧贷款额超过住房价值90%的房贷发放,最高LTV房贷在新增总房贷中的比例处于稳步下降趋势。然而,房价飙升而工资增长停滞不前意味着大多数新增房贷均属于60%至80%LTV区间。

 

6. 投资者反应

 

 

澳大利亚银行业面临的利空包括新增银行税的出台和整体经济增长乏力。市场看空情绪明显。澳交所200银行股指数较5月份高点已下跌10%。瑞银集团(UBS)澳股分析师乔恩·莫特(Jon Mott)说道:“在目前的环境下我们很难再对银行股采取看多的策略。”目前,瑞银集团澳股分析师对任何一支澳交所银行股都没有给予买入评级。

 

新州政府的“大兴土木“计划已上线

 

 

新州政府将根据中等密度住房法规扩大中等密度房屋建设(快审程序)如:联排别墅、复式房等;

 

新州政府将出资16亿澳元其中包括通过“重启新州—住房提速基金(Restart NSW for the Housing Acceleration Fund)”提供的6亿澳元。新州政府新增的10亿澳元将转向住房改善类的优先项目。

 

新州政府正在大力投资州级基础设施建设包括投资数百万澳元新建或改建医院和学校,以及进行体育设施和交通枢纽升级。

 

增加地级基础设施

 

为了推动地方基础设施交付以提高住房供应,新州政府将追加5亿澳元地方议会贷款帮助后者降低借贷成本。此举有助于促进地方议会交付基本配套设施如道路、防洪设施和公共休憩用地等。此外,新州政府将根据地方基础设施发展计划(Local Infrastructure Growth Scheme)向地方议会提供3.69亿澳元拨款。

 

基建融资模式改革

 

新州政府迫切希望能够确保开发商在配套基础设施建设过程中承担公平且适当的成本。

 

开发商分摊费用有助于加速新房开发项目配套的基础设施交付。特殊基础设施资金(Special Infrastructure Contributions 简称SIC)将为地区基础设施建设提供资金支持,以便为全州境内各社区提供配套服务。SIC为修建学校、医疗和应急服务等社会性基础设施所需的土地和道路提供部分资金支持。SIC将扩大到悉尼附近的10个地区,以帮助为住房大量增长社区的基础设施修建提供资金支持。

 

在过去,地方议会向开发商收取的费用和基础设施实际交付成本之间的资金缺口由地方基础设施发展计划(LIGS)提供。

 

新州政府未来三年内将继续向既定地区提供LIGS补贴。LIGS补贴将逐步减少而开发商收费则逐步上升。在2018年1月1日、2018年7月1日和2019年7月1日开发商分摊费用上限将分别增加5000澳元。在2019/20年底,开发商分摊费用上限全面取消并且停止LIGS补贴发放。LIGS的逐步取消有助于开发商适应费用变化。

 

除既定地区外的其他任何地区的LIGS或将随时取消且开发商分摊费用上限也将马上取消。通过开发商收费上限取消,新州政府将帮助这些地区的地方议会完全通过开发商分摊费用来进行当地基础设施修建。在这些地区,如果项目所需资金超过目前的上限(内填式开发项目(Infill)为20000澳元;未开发地块项目为30000澳元),该分摊资金计划需经IPART根据“必备工程清单(Essential Works List)”审查后方可执行。此举有助于缓解地区议会基础设施修建资金压力,同时也确保只有适宜且高效的基础设施项目才可获得开发商分摊费用。

 

新州显现中国投资者新机遇

 

新州向来是澳大利亚经济的引擎,GDP总值逾5000亿澳元。在2016-2017财年,新州经济增长3%,人口增至760万,就业率增长3.9%,达到AAA信用评级水平,在整个澳大利亚都是最好的。

 

据此前报道,至2019-2020财年的未来四年里,新州计划投资733亿澳元用于公共交通和道路改造、学校和医院现代化建设、以及体育和文化基础设施升级,其中包括由州政府拨款设立的200亿澳元“重建新州计划”中的95亿澳元。这一投资计划被新州政府视为继续领跑澳大利亚经济的关键。

 

如把握得好,新州的基建项目对中国的工程企业来说具有巨大的、长期的机遇,短期内也可以作为尝试进入澳洲等发达市场的踏脚石和练兵场。

 

为了支持基础设施发展,新州政府在2014年专门成立了“重建新州计划”,资金主要来自国有资产私有化。通过“资产回收”来为新项目筹集资金,使得新州基建的净债务为零。目前,该州最大的私有化项目就是新南威尔士州电网公司(Ausgrid)50.4%权益的99年租赁权合约。

 

澳大利亚的PPP模式包括一系列成熟的、经市场测试的风险分配机制,主要原则是不同风险由最有能力和资源管理这些风险的一方承担,并合理定价这些风险。以澳大利亚PPP模式中很常见的Availability PPP为例,由私营承建方承担开发、建设风险(包括超支、完工时限等),而在运营期由州政府承担、消化流量(收入)风险。

 

至于融资选择,澳洲通常是欢迎各地的银行参与基础设施融资,不管是在岸的,还是离岸的,当然也包括中资企业。一般来说,为当地基建项目提供融资的都是银行财团,既有澳大利亚银行,也有外资银行,其中就有中资银行。

 

结语

 

此次预算案中可以发现:在每一项统计中新南威尔士州都优于其他州,无论是经济增长和就业还是债务和收入。

 

总体看来,新州大兴土木谋发展的决定是坚定的。但是通过房市持续繁荣以及国有基础设施私有化来实现财政盈余的方式却并不牢靠。房市有风险这众所周知,将私有化视为解决经济和财政问题的重要手段更是存在危机。

 

不少人认为房地产是一个泡沫产业,但是新州通过征收房产印花税确实得到了财富。新州政府的预算案是建立在房价增速放缓而不是出现崩盘的前提下,如果出现房市增速放缓势必会导致政府印花税等收入下滑,新州的预算案就是遥不可及的梦想。

 

另外,新州的盈余还需通过私有化基础设施实现,例如新州电网、新州土地所有权登记局等。在2017财年度结束时,在土地所有权登记处等资产出售交易完成后,预计新州净债务为78亿澳元,到2021年,净债务将再回到185亿澳元。

 

另据最新数据显示,新州政府就私有化咨询费每年就要花费1.5亿澳元,这个花销甚至超过了许多政府部门的预算,新州政府对外部建议十分依赖。也就是说,新州政府在过去两年里,每周都要在外部咨询上花掉平均300万澳元,这个金额超过了好几个政府部门全年的预算,包括州紧急服务厅以及公诉厅。

 

希望新州政府的投入能物有所值,未来回报能令更多人受益。

 

本文作者:Cynthia高晨曦

本文制图:Chloe

本文参考来源:https://www.nsw.gov.au,《悉尼先驱晨报》《澳洲金融评论报》《21世纪经济报道》《澳洲人报》

热点新闻2017年12月15日 星期五

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