澳洲财经见闻
扫码关注澳洲财经新闻,财富尽在你手。
Geocon

印花税:政府的“印钞机”,房价的“遥控器”

04月08日 08:29:24
 

导语

高额的印花税导致购房者首付款增加,很多买房人不得不选择购买面积较小的住房,承担更多的贷款。从这个意义上而言,由印花税导致的新增年均房贷供款为1,247澳元。同时,按揭比过高还意味着贷款买房人需要购买相应的房贷保险,从而进一步推升购房成本。

 

《澳洲财经见闻》今天这篇文章,将从印花税方面着手来谈一谈其对澳洲政府、家庭、以及海外投资者的影响。

 

前言

 

澳大利亚各州/领地财政对印花税的依赖程度日趋恶化。2015/16期间,印花税占澳大利亚税收收入的比例为26.2%,创2008/09年以来的最高水平。其中,新南威尔士和维多利亚财政收入对印花税的依赖程度最高,两地印花税占税收收入的比例分别为30%和28.1%。

 

2017年12月,澳大利亚自住房业主平均缴纳的印花税为20,587澳元,占中位房价的比例为3.1%,导致住房可负担性问题进一步恶化。

 

基于2017年12月的中位房价的收费标准,澳大利亚各州/领地一般的印花税分别为:维多利亚(31,970澳元)、新南威尔士(25,190澳元)、北领地(20,805澳元)。昆士兰的印花税录得最低,为7,175澳元。

 

房价虽然会随着时间的推移而上涨,但是政府调整印花税税阶的频率却相对较低,由此造成了“税级攀升(bracket creep)”的问题。因此,我们看到很多州/领地的印花税负担日趋严峻,包括新南威尔士、维多利亚、南澳大利亚州、塔斯马尼亚以及北领地。

 

海外人士在澳置业所应缴纳的印花税在过去一年中出现显著增加。以购买一套中位价公寓为例,悉尼和墨尔本的交易税(印花税和FIRB申请费)成本分别为91,115澳元和74,524澳元。附加税费过重同样阻碍了租赁市场的有效运营。

 

 

印花税成本

 

下图为2017年12月澳大利亚八个州/领地的中位住房价格和典型印花税收费比较。比较的案例为非首次置业的自住房主在相关市场以中位价格购入一套现房所应缴纳的印花税。

 

 

经比较后,我们发现澳大利亚不同司法辖区的印花税成本存在显著差异。整体而言,房价较高的地区,印花税负担越重。

 

维多利亚印花税录得全澳最高水平,为31,970澳元;新南威尔士紧随其后位居第二,印花税为25,190澳元;随后依次为北领地(20,805澳元)、澳首府领地(18,058澳元)、南澳大利亚(16,705澳元)、西澳大利亚(15,485澳元)、塔斯马尼亚(10,927澳元)和昆士兰(7,175澳元)。

 

2017年12月,全澳大利亚加权平均印花税账单为20,587澳元,较2016年11月增加3.1%。

 

印花税负担

 

房价涨幅越高的城市,印花税成本也往往越高。因此,不同地区的印花税负担同样存在显著差异。

 

维多利亚印花税负担录得全澳最高,印花税支出占中位房价的比例为5.2%。其次是北领地(4.5%)、南澳大利亚(4.1%)、新南威尔士(3.8%)、西澳大利亚(3.4%)、塔斯马尼亚(3.0%)、澳首府领地(3.0%)和昆士兰(1.6%)。

 

 

 

平均而言,澳大利亚自住业主用于印花税的支出占中位房价的比例为3.1%。同时,由于税级攀升的问题,印花税负担随着时间的推移变得日趋严重。

 

印花税对澳大利亚家庭的影响

 

长期来看,印花税可对澳大利亚家庭的财务健康产生不利影响。一方面,印花税侵占了家庭部分可用首付款。为了满足首付款和印花税支出,一些购房者不得不购买面积较小的住房或承担相对更高的住房贷款。另外,按揭比过高意味着贷款买房人不得不购买住房贷款保险,导致购房成本增加。

 

下图为印花税支出导致的年度新增房贷供款情况。

 

 

我们看到维多利亚的这一成本为1,833澳元/年,新南威尔士以1,543澳元/年紧随其后,随后依次为北领地(1,263澳元/年)、澳首府领地(1,098澳元/年)、南澳(997澳元/年)、西澳(897澳元/年)、塔斯马尼亚(562澳元/年)以及昆士兰(421澳元/年)。

 

 

就全澳大利亚而言,购买一套中位住房的应缴印花税为20,587澳元,因此每年因印花税所导致的年度房贷供款为1,247澳元。换言之,30年的贷款期限内,因印花税所导致购房成本高达37,410 澳元。

 

各州财政对印花税收入的依赖程度

 

从澳大利亚各州/领地的财政收入来看,印花税是税收收入的主要来源之一。据统计,2015/16财年的印花税收入创下历史新高,达到206亿澳元,占全部税收收入的比例为26.1%。

 

自2011/12财年依赖,各州/领地对印花税收入的依赖程度开始呈现稳步上升的态势。这种依赖实际上并不健康,可导致一系列问题。

 

 

首先,印花税是一项非常低效的税种。印花税收入的增长意味着其导致的经济负担日趋加剧。

 

其次,印花税的波动幅度较大。换言之,印花税可危及政府财政的稳定性和可持续性。例如,在经济条件不佳的情况下,2008/09年政府财政收入同比下滑了近1/3。

 

鉴于未来几年政府的新房建设活动会出现降低,澳大利亚各级政府对印花税的依赖程度过高会导致短期内的财政风险。

 

 

尽管过去5年,澳大利亚整体对印花税收入的依赖程度出现上升,但是各州/领地之间存在明显的差异。下图汇总了澳大利亚各州/领地2011/12年(住房市场疲软)和2015/16年度(最新数据可用年份)对印花税收入的依赖程度。

 

结果显示,2015/16年维多利亚州对印花税的依赖度最高,占该州税收收入的30.0%。其次是新南威尔士(28.1%)、昆士兰(23.9%)、塔斯马尼亚(20.2%)、澳首府领地(18.2%)、北领地(18.8%)和西澳大利亚(19.4%)。

 

值得一提的是,昆士兰的印花税负担虽然是首府城市中最低的,但是这种现象似乎刺激了房产交易活动。因为该州的印花税收入相对而言处于较高水平。

 

 

整体而言,自2011/12年以来,八个州/领地中有六个州/领地的财政对印花税的依赖程度日趋加剧。房价上涨和新房建设活动强劲复苏是潜在的原因。

 

就印花税占当地政府税收收入比例而言,2011/12年至2015/16年间,新南威尔士涨幅最大,其税收占比从18.1%上升到28.1%;其次是维多利亚州,其税收占比从22.3%上升到30.0%;塔斯马尼亚印花税占税收收入的比例则15.3%上升到20.2%。

 

与此相反,北领地和澳首府领地财政收入对印花税的依赖程度有所降低。2011/12年至2015/16年间,两地对印花税占政府税收收入的比例分别从23.1%和20.2%下降至18.8%和18.2%。

 

如下图所示,自2012年5月以来房价累计涨幅越高的城市,当地政府税收收入对印花税的依赖程度也相应越高。

 

 

在上文中,我们提到新南威尔士和维多利亚对印花税的依赖程度是最高的,同时两大市场房价累计涨幅也是最高的。

 

印花税和税级攀升

 

目前现行的印花税机制导致澳大利亚各级政府税收收入对其的依赖程度越来越高。如果不进行实质性的改革,印花税占澳大利亚各级政府的收入比例有望进一步攀升。换言之,各级政府对房价上涨的依赖程度日趋加剧。

 

事实上,房价的波动频率远远大于政府对印花税的调整频率。由此造成了税级攀升的问题。以新南威尔士为例,上一次印花税税制调整还是发生在1985年,随着房价的快速上涨,税级攀升导致印花税负担随着的时间的推移日趋加重。

 

下表为1982-2017年各州/领地印花税支出占中位房价的比例趋势图。

 

 

在新南威尔士州,1982年印花税占中位房价的比例仅为1.6%。以现金计算,1982年-2017年间,新南威尔士州典型的印花税收费从1,050澳元上涨至25,685澳元。若印花税增长幅度和同期的通胀率保持一致,那么2017年实际的印花税收费应为3,600澳元。

 

维多利亚州也是如此,1982年至2017年期间,印花税占中位房价的比例由1.9%增加到5.2%,即779澳元上涨到31,370澳元。如果和通胀率保持一致,2017年的印花税收费应为2,700澳元。

 

相比之下,昆士兰政府在后期对税级攀升现象进行了相应调整。因此,我们看到该州的印花税负担变动幅度相对较小。

 

同样,澳首府领地政府也一直在致力于降低印花税税率。因此,我们看到过去十年期间,印花税负担从3.8%下降至2.9%。

 

多地房产市场的中位房价实际上是近些年才步入较高的印花税税阶。

 

- 2016年12月,悉尼独栋屋中位价首次突破百万大关,进而推动印花税边际税率从3.5%上调至4.5%。

 

- 自2016年11月以来,霍巴特的独栋屋中位价突破375,000澳元,进而推升印花税边际税率从4%上调至4.25%。

 

- 2017年11月,布里斯班独栋屋中位价为522,500澳元,很快接近540,000的税阶标准。换言之,突破540,000澳元,适用印花税边际税率将从从3.5%上升到4.5%。

 

- 2017年11月,阿德莱德独栋屋中位价为46万澳元,而按照该地的规定, 超过500,000澳元的房产印花税边际税率将从5.0%上升到5.5%。

 

 

海外投资者附加印花税

 

2015年7月,维多利亚成为澳大利亚首个向海外人士征收附加印花税的州。随后,又有四个州相继宣布了此类政策。海外人士附加印花税通常高于国内本地投资者所支付的印花税。同时,海外人士在澳置业还需要经过外国投资审查委员会(FIRB)的审查和批准,申请费至少为5,000澳元。

 

截至2017年12月,面向海外人士征收附加印花税的州/领地为:

 

新南威尔士州对外国买家征收的附加印花税为8%;

维多利亚对外国买家征收的附加印花税为7%;

在昆士兰州,适用3%的海外买家附加印花税。目前已有相关方提议将这个比例提高到7%;

2018年1月1日,南澳大利亚州收取7%的附加印花税;

自2019年1月起,西澳大利亚州将适用4%的附加印花税。

 

如下图所示,经对海外人士和澳大利亚国内本地投资者收取的印花税进行比较,我们会发现海外人士的印花税成本实际非常昂贵。本次比较考虑了FIRB的申请费,并以2017年12月中位房价为基础。

 

 

以悉尼为例,海外人士购房需要支付的交易税费高达91,115澳元(印花税和FIRB申请费)。其他四个主要首府城市的这一费用分别为:墨尔本(74,524澳元)、阿德莱德(42,130澳元)、布里斯班(28,385澳元)和珀斯(35,000澳元)。

 

海外投资者附加费大大增加了市场参与者的税收负担。下图为五个首府城市交易税占中位公寓房价的比例。相应地,墨尔本海外投资者的交易税负担最重(13.5%),其次是悉尼(12.6%)和阿德莱德(12.4%)。在珀斯(8.5%)和布里斯班(7.4%),海外投资者的交易税成本也并不少。

 

 

END

 

印花税不仅为各级政府提供了收入,同样在很大程度上影响着房价的走势。

 

在房价快速上涨而印花税税制没有相应改革的背景下,税级攀升问题会加重住房可负担性问题,对购房者造成的经济压力加大。与此同时,澳大利亚各级政府对于海外参与者的限制最终会导致新房建设活动的减少,进而对澳洲满足长期的住房需求产生严重影响。

 

本文参考资料来源:HIA

热点新闻2018年06月19日 星期二

返回顶部

我要举报

您为什么要举报此条评论?

会员登录

社交媒体登录

还没有账号?立即注册

会员注册

已有账号?登录

恭喜您注册成为AFN会员!

一封验证邮件已发送到注册邮箱,请验证后登录
如未收到激活邮箱,请点击 重发