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阿里、京东纷纷“触” 房澳洲,是创新还是搅局?

前言

 

前段时间,澳洲地产行业又出了一个大新闻! 中国电商巨头京东宣布线上卖房了,他也成为首家正式入驻澳洲房地产市场的中国电商。这意味着,以后买房能像网上淘宝一样方便了,足不出户,就能选购心仪的房子。

 

有人可能要问了,眼下澳洲房地产市场遇冷,这个连地产商都玩不转的生意,京东打算怎么做呢?在“房住不炒” 和调控重压的大背景之下,京东“触房”澳洲,是创新还是搅局?中国电商巨头在房地产领域的探索,又会给澳洲的房地产行业发展带来什么影响?会不会重新定义房地产市场现有的“游戏规则”呢?

 

阿里、京东纷纷“触” 房澳洲

 

过去6年,澳洲主要城市经历了的房价暴涨,特别是在悉尼,自2002年以来房价涨幅超过70%。然而随着近期悉尼和墨尔本房地产市场的走软,唱空的声音纷纷响起。

 

就当坊间都认为,澳洲房地产市场正经历着30年来最寒冷冬天的时候,京东、阿里等互联网企业的涌入给了空头们当头一棒。

 

今年4月京东房产正式上线,第一家入驻京东平台的澳洲楼盘是HCAP房地产开发公司旗下位于黄金海岸冲浪者天堂5-7 Peninsular Drive的公寓项目。该公寓楼盘属于度假风格,售价470,000澳元起。(如下图所示,该物业已成交下架)

 

 

早在2017年,阿里巴巴也有意进军澳洲市场,当时曾把房地产电商作为自己的一大战略布局。但是,从最新报道来看,较阿里巴巴晚进入澳洲市场的京东这次显然占得了先机。

 

据悉,京东已经和海外房产搜索平台居外网(Juwai.com)达成协议,后者可在京东平台上进行房产的销售,除了澳大利亚,还包括加拿大、美国和英国的多项房产。

 

来源: 京东网站(海外地产)

 

阿里、京东为何“触” 房澳洲?

 

中国互联网企业纷纷试水房地产电商绝非偶然。俗话说有需求的地方就会有市场。同样,无论是京东商城,还是阿里巴巴,先后选择澳洲作为房地产电商的切入点,正是看中了中国买家对澳洲房产的巨大置业需求。

 

2016年,中国投资者为澳洲房地产市场贡献了319亿澳元(折合234亿美元),主要集中在住宅开发项目,成为当之无愧的“第一投资主力”。按价值计算,2016年新房投资占在澳洲全部外国投资的三分之一。

 

根据瑞信发布最新报告,2016-17财年,澳洲新南威尔士新建住房中中国买家占到了25%。维多利亚州和昆士兰州房地产市场的中国买家表现也非常强劲,两地来自中国的置业者占比分别为17%和8%。

 

 

专家称,移民政策的松紧将是下一个30年澳洲房价走势的风向标。

 

鉴于过去6年来,中国的财富年均增长率高达16%,千万富豪数量激增。据《2018胡润全球富豪榜》数据统计,中国现在每周会产生4名资产超过10亿美元的新富翁。2017年,中国个人可投资资产规模在1000万人民币以上的高净值人群数量已达到197万人。

 

可以预料,中国高净值人群对澳洲的房产需求将持续攀升。目前,澳洲地产仍然处在产业的风口,地产作为海外移民最主要的财富配置的周期还远远没有结束。

 

 

房地产跨境电商,这事靠谱吗?

 

下图是京东海外购房频道上的购房流程,除了物业的精美照片, 几室几卫、面积大小、朝向等常规信息外,网站还提供了数据分析,并预测了该物业未来的租金回报率和增值空间。看到这里我自己也有点心动了。

 

 

 

心动之余,也产生了很多疑问。

 

比如从去年开始,澳洲政府勒令海外人士不得购买二手房,那么中国人能京东上购买到澳洲的二手房吗?除了在线需缴纳定金,如何支付尾款?

 

从京东的房源和购房流程来看,京东网上只能买卖楼花,而且和一般购房流程没什么差别,从线下看房、尾款交付、转租最终还是要找中介。说白了,京东不负责任何地产交易,它就是一个地产广告平台,撮合交易。

 

 

是创新还是搅局?

 

有人可能要问了?在京东房地产平台,既不能买新房,也不能实现海外在线支付,所有的一切还是要依靠地产中介。那么,京东 “触”房澳洲的意义何在?无论是还在门外的阿里、还是已经进门的京东,这些中国电商巨头不安于中国市场,却要布局澳洲房地产业务,到底是创新?还是要搅局?

 

仔细想一想,这种购房模式对哪些人最具吸引力呢?不是我,也可能不是正在阅读的你,而是那些不差钱的中国大陆购房者,对这群人而言,网上购房或许只是另一个投资途径。

 

京东作为拥有近3亿客户的中国第二大在线零售商。之所以伸一只脚到海外地产市场,就是为了实现大数据引流。 

 

澳洲新房市场几百亿的交易额,电商平台最大优势就是拥有流量和消费者的消费习惯等数据资源。中国电商平台若能从澳洲新房市场分杯羹,在资本市场又是一个很好地将流量变现的‘故事’了。

 

此外,京东拥有海量数据库,掌握了一手客户信息,它通过地产频道来分辨平台上的高净值人群,从而方便进一步高端营销。

 

最后,先发制人。

 

先阿里巴巴一步涉足澳洲地产市场 ,  这也是抢占全球市场份额的战略性布局。

 

但也有人认为,像京东这样有巨大平台和海量数据的互联网巨头,其介入海外地产是有天然资源优势。但更多的只是一个噱头,开场热闹,如果到最后平台流量无法导入到地产业务板块,难以形成有效需求。

 

 

在澳洲,地产交易途径多

 

在中国,房地产电商不是什么新鲜物种。2012年起,较早成立的搜房网、安居客、搜房网等是房产电商1.0时代的代表,房多多、爱屋吉屋、好屋中国等在移动互联网端起家,被视为房产电商2.0版本。

 

 

 

房产电商的主要目的旨在用互联网手段切入房产交易,争夺线下房地产交易的流量和市场蛋糕。

 

而在澳洲,要跳过中介在网上自己买卖房也不是什么新鲜事,像For Sale by Owner, Purplebricks 都是澳洲人熟知的自主房产交易平台。通过这些平台,人们可以自由交易,并且省下一笔不小的中介费。

 

但从业内人士处了解到,目前真正在这些自主平台上交易的人不到澳洲购房人口的2%,绝大部分人还是会选择地产中介。

 

我们拿售房者为例。有些房东(出售物业的人)认为,自己的房子特便宜,比如60、70万澳元。 如果去找中介卖房,1个点的佣金就意味着几千澳元中介费,再加上在Domain或realestate上打广告需要5000澳元左右广告费,  这样加起来快2万澳元了,而通过自主交易平台卖房只要3000-4000澳元就搞定了。

 

其实不然,卖房者虽然省下了一笔中介费,但可能要花更多时间在琐碎的事情上(如:带人看房、房屋的家具摆放等);此外,还要花时间在和买家讨价还价,一圈周旋下来可能还不如找中介。

 

再说购房者,如果你真的住在澳洲,压根儿不会在网上买房,毕竟房产作为一个家庭的大类资产配置,一次决定就能影响家庭几年甚至几十年的资产负债率。买房毕竟不是淘一件衣服、一个包,买了不喜欢还能退,即使退不了也不心疼 。

 

在现阶段,或者说在未来很长一段时间内,《澳洲财经见闻》方面认为房地产中介这个传统行业暂时还没有办法被替代。所以,不论你的房产是便宜还是昂贵,找寻一个合适的中介都是必要的。

 

在这里需要声明下:首先,我们说的是澳大利亚市场上的二手房买卖,而非期房,所以这已经和阿里巴巴、京东没什么关系了。

 

其次,这并不是一条房产中介的软文广告。

 

(1)如果你是卖房者,找一个好的中介或许能帮你赚更多钱。

 

首先, 一个合格的地产中介,他具备更多的专业房产知识,比你更了解通过哪些渠道,在哪里投放广告效果更好。

 

其次,地产中介有一套自己的谈判技巧,替你和买卖议价,帮你卖出一个更高的价钱。要知道此刻中介和你的利益是一致的,卖出越多,佣金越高。

 

第三点,也是最重要的,就是规避风险。如果你直接把物业挂网上—>等买家出现、联系你看房—>确认购买—>你找律师出具卖房合同—>买房交订金(订金是不予退还的)—>等待买家做贷款、冷静期—>双方签合同付款。

 

看似简单的流程,但你要知道你应付的可能是两个或多个买家,如果遇到不诚恳的买家,容易上当受骗,有时以为省下点小钱,其实最后可能损失掉大钱。

 

(2)如果你是购房者,找一个靠谱的中介,可能帮你省下更多的钱。

 

一个好的地产中介拥有最新数据库,了解市场行情。知道你的房子市场价位多少,心里价位是高估了还是低估了。更重要的是,有些信息,你是无法通过网站找到,比如房子主人的信息、社区的治安、附近交通情况,还有当地的犯罪率、居民文化层次和学校信息等。别让买家秀和卖家秀的悲剧再重现, 这时一个好中介可以帮到你。

 

身边的故事

其实中介并不像人们想象的功利。朋友Daniel(化名)在中介评估网站Ratemyagent找到一个评分较高的中介,在中介的推荐下,他们相中了一套双层独栋别墅,和中介介绍的一样,10分钟到超市,5分钟走到火车站,10公里内有私立小学、高中。当时卖方开价250万澳元,在Daniel预算之内。在和中介议价时,询问起附近是不是有坟地之类,这对很多中国买家是个大忌。但中介还是很诚恳告诉Daniel:“从独栋别墅走出去5公里内有片坟地,你们可以接受吗?”中介并没有因为个人利益就隐瞒一些信息,而是根据Daniel的附加要求推荐了更加合适的房源。

 

 

中国电商分食海外地产“大蛋糕” 壁垒重重

 

我们先提了中国电商触及海外房产这件事,以及其目的所在;又谈到了澳大利亚市场上线上自行售房和找中介的差异化。那我们再回来看中国电商买海外房产这件事靠谱吗?其实,中国电商在切入全球地产市场前,就已通过布局国内的产业地产、商业地产等方式,涉足房地产市场。

 

比如,京东商城房产频道涵盖“普通住宅”“别墅”“商业办公”3类产品,提供全国22个城市的房屋购买等服务。目前其房产频道已有82家开发商和35家服务商入驻,涉及项目2027个。

 

至于有人认为中国电商会抢走澳洲地产中介的生意,甚至威胁到本地中介的生存。《澳洲财经见闻》方面觉得有点多虑了,中国电商平台出售澳洲地产本身将面临非常多的挑战。

 

第一,房产交割流程与监管限制。

 

在中国,房产的销售由于单个商品价格较高,带有严重的投资属性,而且往往牵涉到银行贷款的审批等等,手续是比较复杂的。

 

即使是在中国已经推出了通过网银支付首付的服务,但真正的看房、签约等都很难一站式在网上实现。

 

在澳洲,地产行业监管体系更加完整和严格,房产中介本身就有从业牌照和流程监管要求。最后在交割时则需要通过律师过户,这目前也不是网络平台可以做到的。

 

一个最直接的例子就是:本地最著名的地产网站realestate.com.au和domain.com.au上并不能进行任何交易,只是用来发布房产信息,最终的看房、签售、房贷、交割等全部需要在线下人工完成。京东也一样,只负责发布房源信息,不负责进行交易。

 

第二, 中国的外汇管制。

 

仅着眼于海外房地产市场,对于有购房意向的普通个人而言,最大的困难并非寻找海外房源,而是如何将资金汇至境外。

 

中国国家外汇管理局在2016年底对个人外汇信息申报细则进行调整,虽然每人每年依然有5万美元的额度,但是购汇流程变得更加复杂,监管也变得更加严格。其中,个人购汇申请书明确了个人购汇不得用于境外买房等尚未开放的非消费行为。

 

个人海外购房,最普遍的就是“蚂蚁搬家”式换汇和“地下钱庄”。不过,在更严格的监管下,这条路也是越来越难走。

 

 

外汇政策松动迹象?

 

不少声音将京东上线澳洲房地产业务解读为可能是中国政府有意放松资金监管的迹象。自2016年开始,中国政府对流向海外的资金加强监管,让不少期盼中国资本的公司对任何可能的迹象都十分敏感。

 

这样的推测也不是空穴来风。虽然京东并非国企,但作为一家知名中国电子商务巨头,上线居外网代理的海外房地产业务使得其近3亿用户可以直接获取海外房地产信息,甚至直接联系海外房产代理人购买房产。

 

虽然目前能带来多少成交量还不得而知,但是其象征意味还是难以让人忽略。

 

END

 

科技,总是在改变生活,颠覆你的想象。互联网时代,京东试水澳洲地产市场是科技发展下的产物。2016年,eBay和Myer 首次开设全球第一家虚拟百货商店,人们带着VR眼镜就可以逛商场购物了。

 

 

可能到2045年,我们也能用VR技术来看房了,那时你只需要坐在家中,带上VR眼镜,就能感受到自己置身于南半球某栋别墅里,然后点击下单。

 

问题是,当买房像淘宝一样方便时,你还敢下单吗?

 

批注:所谓VR是利用电脑模拟产生一个三度空间的虚拟世界,提供使用者关于视觉、听觉、触觉等感官的模拟, 把人的意识代入一个虚拟的世界。

 

来源:《澳洲金融评论报》、《商业内幕》

 

热点新闻2018年08月15日 星期三

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