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揭秘 | 澳洲房产中介,年入百万还是底层挣扎?

 

前言

 

在澳洲,相信人人至少都有一个做房产中介的好朋友。坊间就流传句玩笑话:你只要拿着一根竹杆子在唐人街挥舞一下,打到十个穿西装打领带的人,其中八个都是卖房子的。

 

CoreLogic数据显示,自2012年6月首府城市综合住房价值开始上升以来,截至2017年3月,综合房价累计上涨47.3%,悉尼房价涨幅在8年间甚至高达104.5%。

 

 

得益于住房市场的蓬勃发展,房地产中介服务运营商可谓顺风顺水。市场的火爆,也让房产中介得益于需求强劲而保持利润率不断提升。

 

到了2016/17财年,190类州担保移民清单更新之后,物业经理、地产代理和地产中介均在提名列表上,这对于不少想要移民的人来说是一个重大利好的消息,更让这个职业成了香饽饽。

 

《2017年行业就业预测》报告中也揭示了未来五年内,随着Airbnb等新型房屋业务的兴起,与房地产有关的服务就业有望增幅8.5%。这些增长大多来自房地产运营商和房地产服务,预计将增加16.3万个岗位。

 

“入行半年月入过10万”,“卖楼一单赚了100万”,网上经常出现的这类新闻,令一众上班族们羡慕不已。于是在很多人的印象中,在澳洲从事房地产事业将会是一个相对而言更容易成功的职业。

 

 

房产中介的收入被大家传的神乎其神,然而随着自2017年年底至今持续唱衰的市场,让业内竞争愈发激烈,一些房产中介为了吸引更多的业务不得不选择大幅降低销售佣金抽成。而且许多国人还是对其存在一定偏见,每每回国一说自己是卖房子的,必会被亲戚长辈埋汰:“砸锅卖铁出国留学,咋找了个这样的工作?”

 

然而他们日常的工作状态到底是什么样的呢?在澳洲,做房产销售又是种怎样的体验?今天《澳洲财经见闻》就以数据为基础,为大家揭秘房地产中介服务的行业 “内幕”。

 

年入百万豪车名表,到底是真是假?

 

房产中介的收入,是有其特性的。一般来说,都是和业绩挂钩的,所以绝对属于多劳多得,少劳少得,不劳不得。

 

据IBISWorld报告指出,过去五年,住房活动的增加在一定程度被商业地产活动降低所抵消。不过整体而言,整个行业在过去五年利好多于利空。截至2017/18年的五年内,行业收入年均增长率预计为2.7%,达到142亿澳元。政府各项鼓励措施和低利率水平是主要的推动因素。同时,投资者主导的购房活动以及“婴儿潮一代”的房产置换活动也直接利好房产销售和物业管理细分市场。

 

尽管过去五年,澳大利亚房价持续录得快速上涨。但是,2017/18财年的房价预计会出现下降。同时,转让住房数量预计会出现下滑。据预计,2017/18年行业收入增长率或下滑至大约1.8%。

 

 

其次,行业内收入分化比较大,这主要取决于交易量和所售物业价值。

 

过去五年,行业盈利率呈上升的态势。住房市场的蓬勃发展推动了对房产中介服务的需求,继而推动行业从业者利润率上升。同样,行业就业人口在过去五年也呈现持续上升的态势,主要表现在地产中介数量增加。

 

此外,从业者以小型、自主经营的中介或物业管理者为主。而且越来越多的业主选择自行管理物业,而不是雇佣一个中介机构来代替其对物业进行管理,这无形之间加剧了房地产中介服务业内的激烈竞争。另外,为了追求规模效应,行业内大企业收购小企业的活动有所增加。

 

 

综上所述,这是一个有努力有付出就会有回报的行业,但是随着时代的进步,运营机构所面临的挑战也有所加剧和恶化。比如,可替代性技术的进步有望为买家和租客直接跳过中介提供更多便利。

 

未来五年,房产中介服务业所面临的最大威胁是越来越多的业主选择绕过房产中介,直接通过线上渠道寻找买家或租客。尽管如此,在截至2022/23年的五年内,整个行业收入年均增长率仍将录得1.7%,达到154亿澳元。

 

 

 

羊毛(收入)出在谁身上?

 

房地产中介服务涉及住房、商业地产(零售物业、写字楼和工业地产)的销售和租赁。服务对象,也就是买家可分类为自住者、投资者和商业企业。

 

自住者

 

自住者是房产服务业的最主要市场。他们有赖于住房中介服务进行房产买卖。目前,房价的持续上涨和政府鼓励措施的取消导致很多潜在买房人无法进行房产市场。但是,有人受损就必然有人获益。对于目前持有物业的自住者而言,房价的上涨和低利率水平对置换型自住者提供了有利条件。因此,过去五年,我们发现自住者房产买卖给房产中介行业带来的收入占行业总收入的比例持续上升。

 

 

近期,一些政府为自住房购房,尤其是首次置业者提供了优惠条件,使得住房可负担性出现明显改善。例如,2017/18联邦预算案中出台了“首次置业养老金储蓄计划(First Home Super Saver Scheme)”,可以用于支付购房首付款。据预计,未来五年,自住者房产买卖给房产中介行业带来的收入占行业总收入的比例有望进一步上升。

 

投资者

 

自全球金融危机爆发以来,国内外投资者考虑到资产的稳定性持续加大了对澳大利亚房产的投资。过去五年,投资者市场呈现稳定增长的态势。

 

商业企业

 

商业企业对房产中介服务行业的需求主要体现在以下方面,即就商业地产的买卖向房产中介进行咨询和就大型商业建筑的出售/出租寻求房产中介的服务。这一细分市场的行业从业企业通常具备商业地产专业知识、并且了解商业地产的运营。

 

 

国际贸易

 

房地产中介服务行业的国际贸易活动相对较低。原因是很多企业并未展开国际化业务。尽管如此,一些规模较大的企业已经在海外开设了办事处,赴澳置业的海外投资者数量不断增加。不过,鉴于监管政策变化,投资信贷收紧,这一趋势可能将发生逆转。

 

卖房也是技术活

 

唱歌看风水,十八般武艺样样全

 

从业人员的数量增加,但是低迷的市场和越来越紧缩的贷款政策,以及政府对市场的严格监管,让无数买家望而却步。为了把房子卖出去,帮客户搬家除草翻新房屋已不是什么新鲜事儿了,越来越多的房产销售开始另辟蹊径。

 

此前有报道,一名华裔房产中介在房产拍卖会时,清唱了一首歌曲,成功卖掉了一处198万澳元的住宅;还有更拼的,珀斯一位房地产经纪人与乐队合作,录了一支MV,以帮助销售一套4居室的住宅。而为了吸引华人买家,最常见的是很多外籍中介和开发商开始利用微信卖房。除此之外,他们还会针对中国的购房者提供中文宣传册、特定数字的号码牌和风水以提高销售额。

 

 

网络数字技术带来的冲击

 

竞争加剧以及房地产服务的数字化可能会导致行业盈利空间承压明显。尽管传统房产中介也通过掌握先进技术来为客户提供服务,但是数字平台依旧对传统房产中介渠道构成明显威胁。

 

据预测,未来五年线上地产门户如realestate.com.au和domain.com.au有望成为领先企业,通过线上平台销售和租赁的房产数量持续上升。这很有可能导致行业竞争进一步加剧。同时,由于卖家可以直接通过线上渠道进行房产销售,绕开传统房产中介,整个行业服务由此受到明显的不利影响。

 

 

同时,技术的进步很有可能增加虚拟看房的普及性。据预计,应用程序的使用会更加频繁,同时用于线上营销和交易的成本会明显增加,进而损害很多传统房产中介的利益。

 

就行业就业人口而言,伴随越来越多的行业企业通过新增具备专业知识和技术知识的人才以留住老客户,吸引新客户,因此,行业就业人口在未来五年预计出现增加。

 

 

地域分布不均

 

房产中介服务行业的地域分布情况在一定程度上反应了人口需求情况。澳大利亚绝大部分房产中介机构大都分布在东部各州。除新州、维州和昆州以外,其他州/领地的房产中介机构占比不到20%。

 

过去五年,得益于房产需求的快速增长,新州和维州的房产中介机构数量持续上升。此外,两地房价的快速上涨也直接利好当地的房产中介佣金收入。

 

过去五年,矿业繁荣曾导致西澳住房和商业地产需求激增。但是伴随矿业繁荣的结束,当地企业数量锐减,房产中介服务行业也受到了明显的冲击。

 

 

华人对澳洲房产销售行业的理解误区

 

误区一:无底薪、无休假、无生活保障?

 

提及房地产销售行业, 众多华人求职者映像是这是一个在生存线上挣扎的三无行业。 尤其是新的销售人员,往往苦于没有充足的社会资源,在工作的初始就败下阵来,迫于生存压力早早走人了。这种观念的形成是由于国内某些房产中介不规范化运营和媒体对房产行业所谓不良形象的大肆渲染所导致的。

 

在澳洲,情况是截然不同的。 地产交易中,买卖双方会将所有交易全权委托给房产公司和销售人员代办理。因此在薪资待遇方面,虽然大部分销售人员并无底薪,但却有不错的提成,销售达一定数量后,也可以选择是否建立自己的销售团队,团队经理按团队业绩亦可获得额外佣金。

 

 

在休假方面,澳大利亚劳工法明文规定,所有全职和兼职者均有享受年假和病假的权利。此外,房产销售也比较自由,几乎不用不坐班,并不会出现预想中的全年无休,私人生活毫无保障的情况。

 

综合来讲,无论是薪资待遇,还是随之带来职业认同感,都可以使他们在物质上和精神上得到丰厚的收获, 这也是为什么越来越多的人对从事房产销售行业跃跃欲试的重要原因之一。

 

误区二: 销售花式套路推销,毫无专业性可言?

 

国人对销售人员的认知,往往受所谓的”销售成功学”影响,将其看作于一份互相打鸡血和研究话术套路的职业,其实这种想法存在着误区。

 

 

在澳洲, 由于房地产行业的特殊性,要求销售人员在深入了解经济政策的同时,随时掌握各种楼盘产品的知识和理财投资走向。 澳洲法律规定,房产销售人员均需要持有执业牌照,经澳洲公平委员会(Fair Trading)注册在案后才可以开展销售业务。 

 

一个有效的澳洲房产销售人员相当于地产专家和理财专家,不仅掌握对销售楼盘本身的特点,还要对城市规划、结构、户型、朝向、景观设施、装修标准、社区配套管理、开发商实力等有深入的学习了解, 还需要积极掌握客户的理财投资需求,如地域需求、升值期望、消费理念等。

 

另外,澳洲法律规定, 销售人员所说的任何一句话都有可能被当作呈堂证供,专业性的披露非常重要。 因此绝大部分销售人员是秉承实事求是的原则,站在客户的角度去推荐适合的楼盘的。为此,悉尼正规的房地产销售公司也会为新员工提供全方位的培训,帮助新手提高其专业水准和业务能力。

 

误区三: 房产销售是一锤子买卖, 后续责任无人问津?

 

相信许多房产销售人员都会有这样的担心:房子卖出去之后,公司却无法保障后续服务,作为直接面对客户的工作人员,客户的夺命连环call和各种质疑投诉,让人怀疑这份职业是否还适合自己。

 

在澳洲,这样的担心是多余的。专业的房产投资公司会为客户提供一站式服务, 除了房产销售,公司还会提供相应的销售管理、物业管理、出租管理等,大到投资策略的制定,小到定期房间清理, 都包含在房产公司服务流程之内。公司强有力的一体化服务作为后盾, 悉尼房产销售人员只需要踏实做好前期的专业工作,完全不用担心客户的后期质疑声。

 

 

 

在澳洲,如何迈出成为金牌销售的第一步?

 

在澳洲,房地产业是非常规范的一个行业。所有的从业人员都必须有注册职业资格(Registration)。有注册职业资格的可以在房产公司或中介从事房产买卖或房产管理等不同工作,视工作单位的大小会有术业专攻之分。

 

但仅有职业资格Registration的是不能独立买卖房子的,也不能单独收取卖房佣金。可以独立从事房产买卖的必须是有Full License(房产牌照)的中介或公司,在跟房主签订的代理协议上永远是持有牌照的公司或中介名,而不是某个房产经纪个人。

 

 

澳洲的房产牌照(License)也分不同种类。持有不同牌照的中介或公司可以从事不同的房产交易。包括有:

 

  1. Real Estate Agent 房产中介,可以买卖房产或替人管理物业

  2. Auctioneer 拍卖人,可以从事房产的拍卖

  3. Property Developer 房产建筑商,可以建房并出售自己公司修建的房产

  4. Resident Letting Agent 住房出租中介,出租和管理他人房产做住房使用

  5. Pastoral House Agent 畜牧业不动产中介,买卖农场之类的地产

  6. Pastoral House Manager 畜牧业不动产物业管理,代管他人的农场物业

  7. Pastoral House Auctioneer 畜牧业不动产拍卖人

 

还有几个其它类型的牌照,每种牌照涵盖的工作权利范围不同,所以并不是所有中介或者任何房产经纪都可以帮你处理在澳洲房产的买卖事宜,是要看具体情况而定的。即便是在最常见的房产中介牌照这一类里面,也有的中介是做居住房产的,有的则主要做商业用物业,或者生意买卖。这些都算是不同的专业。

 

 

每一类房产交易都有需要依循的法律和制度,所有违规行为一经发现,或者闹到法庭,中介责任的必然免不了重罚。所以拿到牌照,实际上也是为了确保从业者有足够的专业和法律知识来履行他们的职责和义务,保护消费者的切身利益。

 

也有中介是买方中介(Buyer Agent),为买主物色最佳房产,并跟卖方中介进行价格谈判,以确保买方利益,最终当然是由买方支付佣金。而每一笔交易中,中介只能收取买卖两者其中一方的佣金,所以不可以同时是卖方中介又是买方中介。如果有中介介绍买主给另外的中介,则两个中介可以协商各自得到佣金的多少,但这是两中介之间的协议,卖 主只给跟他签订协议的中介支付佣金。

 

如果有志于从事地产行业,并甚至开展自己的地产中介业务,则需要完成政府认可的注册课程:

 

CPP40307 Certificate IV in Property services (Real Estate)

CPP40507 Certificate IV in Property services (Business Broking)

CPP40611 Certificate IV in Property Services (Operations)

CPP50307 Diploma of Property services (Agency Management)

 

 

 

根据需要,通过快捷课程的学习(可选择在线学习) 及考核(有无经验皆可),可获得不同门类及权限的资质证书,全澳均可使用。

 

END

 

与任何其他职业一样,房产中介这个职业有好的一面,也有坏的一面。

 

房地产行业未来的前景很好,但是工作起来却绝不轻松。他们必须遵守一大箩筐的法规,得留心最新的法规改革,还得提防工作的方方面面,否则一旦越界就可能会遭到起诉。

 

你看到的房产从业人员虽然开着名贵的小车工作,但他们大多数拿着一份不稳定的收入,但却得在休假吃晚饭时放下餐叉,随时上网或接电话为卖/买家提供服务,通常要忙到晚上9点以后。并且他们刚开始工作时工资很低,还要拼命的工作很多年,才能挣到可观的收入。他们绝非是一夜之间能够挣这么多钱的。所以,如果你想轻松挣钱,地产行业或许不适合你未来的发展。

 

当然,如果你工作非常勤奋,愿意付出,对地产又充满激情,这个行业不仅很有发展前途,并且能够为你提供丰厚的经济回报。

 

参考资料:IBISWorld,sbs.com.au

热点新闻2018年08月15日 星期三

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